淺議施工企業進軍商業地產的優勢

石建功

近幾年來,隨著經濟的快速發展,城市居民人均可支配收入的增加,城市基礎設施建設力度的加大以及城市綠化美化工程的實施等多種因素的促進,陽泉市房地產市場越來越成為省內外資本投資的熱土。特別是外地資本的注入,不僅推動了陽泉樓盤檔次上的大幅度提升,也帶來了先進的營銷理念。

目前,陽泉市的很多樓盤都聘請了京、津、滬等地的專業策劃機構進行策劃代理,使許多新開發的房地產項目和商業項目在產品檔次、規劃設計、設施配套和營銷模式等方面得以大大提升,房地產和商業項目開發更趨理性,樓盤銷售更趨成熟。

2010年3月以前,房地產開發投資持續保持增長,但增速下降。特別是4月國家出臺“新國十條”以來,全國房地產市場已處在徘徊狀態,特別是北京、深圳、上海等一線城市房價已開始下降,相信近兩到三年內,房地產不會有大的起色。按照房地產市場發展規律,一個房地產項目的開發至少要用三年的時間,而兩三年后的房地產市場應該能夠有一輪新的發展高峰期。因此目前正是我公司進軍房地產開發市場的有利時機。

我公司進軍房地產開發市場的優勢:1)近幾年,隨著我公司經濟實力的增強,資金量比較充裕,能有效防止開發過程中由于資金鏈斷裂而產生的一系列索賠后果。2)由于我公司是老牌的一級建筑企業,建設施工的利潤也是開發利潤。3)各種建筑材料的價格隨著房價的下跌必然下降,為開發成本的降低提供了可能。4)國家的中部大開發和陽泉市的“城市向外擴張”為我公司帶來了宏觀上的契機。5)陽泉市人在中部城市中觀念較先進,認品牌,對潮流和先進的、外來的東西有很大的關注和興趣,消費觀念容易引導,有利于我們創造一種消費趨勢去引導消費需求。目前,我公司進軍商業地產,它比普通房地產有著更高的回報率。

1 商業房地產的投資特征

1)開發模式專業化。商業房地產由于其自身高度專業化的特點,開發的目標應著重于前期項目和后期的商業經營方面。因此招商的成功是項目實施的根本保證,而只有商業運營管理的成功,才能給我公司以長久的回報保證。2)開發金融產品化。商業地產開發有其行業特殊性,商業店鋪經營的好壞,投資買商鋪人的回報率及其短、中、長期的運營狀態,直接決定商業價值的實現。3)顧問機構專業參與。在商業房地產開發的產業鏈中,專業顧問機構是重要的一環。由于專業機構的存在,開發商、投資商、零售商的職責更清晰,操作更專業。項目的成功就越有保證。開發中最重要的角色不是財團和開發商,能夠整合商家資源并合理配置業態的專業顧問機構才是四兩撥千斤的關鍵。

2 招商要先于規劃設計

多數開發商在招商沒有結果的情況下就開始規劃設計,甚至開工建設,導致許多設計招標完成,甚至已竣工的項目無法落實招商和營銷。事實上,與項目的整體商業規劃相比,建筑的規劃設計屬于下家。建筑的規劃設計必須滿足中介機構提出的整體商業業態搭配構想。合理的業態搭配是對零售商的專業吸引力。所以為降低風險,也是為了持久盈利,招商和商業規劃應在建設規劃設計之前。在不同業態的統籌方面,結合購物、餐飲、娛樂等多種業態。在零售商方面,促進主力店、次主力店及小型店面之間的位置、規劃、檔次上的合理搭配。并且,為實現統一的籌劃和長久回報還需要運營商的早期介入和開發與運營統一管理。只要開發與運營的高度配合,商業地產的統一才能標志商業地產達到規范化和專業化的新高度。

3 商業房地產的投資模式

3.1 訂單式商業房地產投資模式

對商業房地產的投資模式,目前市場上比較先進的是“訂單式商業房地產投資模式”,即在商業地產項目開始運作階段就尋找目標合作伙伴,與潛在需求對象深入溝通商業地產的建設標準和軟硬件條件,使目標客戶的需求盡可能多地融入項目中來,盡量避免后期經營中存在許多產品設計的問題。

具體來說,我公司介入零售商業的投資模式可用“營業額提成+保底”的委托經營模式。此模式是指我公司與有一定知名度、實力較強、業績交加的零售服務商合作,由我公司提供商業物業,零售服務商負責其余部分的投資,并負責經營管理。我公司每月將按一定比例的營業額提成作為利潤,若此利潤額低于某一約定金額時,零售服務商應向我公司補足至此約定的金額(通常稱保底利潤)。一般情況下,超市類商品的提成比例為1.5%～2%,而百貨類商品提成比例為3.5%～5%;雙方約定的保底利潤通常也該低于該項目正常出租時的租金水平。

對我公司來講,此模式主要優點:1)容易引入知名商家,并生產其他方面的正效應;2)不參與經營管理,不承擔零售經營帶來的風險。主要缺點:收益沒法最大化,此模式適合于引入知名商家帶來其他物業銷售和招商的大型商業物業,一般應在40 000 m2以上的商業物業,其中部分設計成商鋪銷售。零售服務商須具備較強的經營管理能力和盈利能力,評估指標有單店平均銷售額、單位面積銷售額、毛利率、最近三年銷售額增長率等。如零售服務商不提供保底利潤,則我公司不應采用此模式。

3.2 控股(或全資)經營模式

此模式是指開發商自行在自有物業投資設立零售(服務)公司,自行經營零售物業,此亦深度介入零售業。一般情況下,開發商控股或全資的零售(服務)公司獨立核算,而實際上則非自負盈虧,零售(服務)公司實際上每年并未向開發商交納物業租金,營運資金的使用基本上由開發商安排。而在內部管理上,有的則將零售(服務)公司作為開發商的一個部門來管理。

對我公司來講,此模式主要優點:物業價值可能最大化。

主要缺點:1)誤入競爭激烈的零售業陷阱中,承擔零售風險;2)容易出現房地產企業指揮零售企業的現象;3)將零售企業作為房地產開發公司部門來管理,更容易使商業物業加速“死亡”;4)我公司沒有零售資源(特別是人才和品牌資源)支持,經營不容易成功;5)容易加大資金壓力。因此,也建議我公司不采用此操作模式。

3.3 參股經營模式

此模式是指開發商為了吸引國內外知名主力店,而出資參股該主力店設在其開發商業務的分店。開發商參股比例一般不超過20%,并按參股比例分紅。分店作為有限責任公司每年按雙方約定的價格向開發商租用物業,同時,因涉及到知名商家的無形資產和管理人員輸出,分店每年須向零售服務商交納商店品牌使用費和人員輸出管理費,這部分一般為營業額的1%～2%。作為不專業的開發商,一般只委派董事會決策,并不直接安排人員參與經營管理。

對我公司來講,此模式主要優點:1)容易引入知名商家,并產生其他正效應;2)收益可能最大化;3)可帶租金銷售整體物業。

主要缺點:參股資金分紅情況受分店經營狀況的限制,并承擔因此引起的風險。與委托經營模式相似,對零售服務商的盈利能力要求更高。因此,此操作模式應當是我公司的首選。

4 相同物業的競爭

新零售商業項目的落成并不能創造出新的購買力,它必須從其他的零售商業項目那里吸引或爭取消費者,因此對處于同一供需圈內其他競爭性物業的競爭條件分析也對場地選擇有主要影響。

總之,由于房地產開發具有投資大、風險大的特點,因此我們要聘請各方專家先做充分的論證,要進行市場調查和市場分析,重點是擬投資開發項目的需求強度和競爭環境的分析。根據市場分析的結果和我公司的開發能力以及經營目標,提出開發項目的規劃大綱和方案,并在此基礎上對開發項目進行技術經濟論證,計算開發項目的收益率,并以所得的結果與期望收益率比較來判斷該投資項目是否可行。此外,對投資風險也要進行估計,分析面臨的風險與收益率是否在我公司所能接受的范圍內。