影響我國商品住宅價格因素分析

崔琳琳

西安建筑科技大學管理學院（710055）

近年來，我國商品住宅價格波動較大，已引起了政府和社會的廣泛關注,對國民經濟及商品住宅市場造成了負面影響。因此，探討分析商品住宅價格的合理水平和影響商品住宅價格的因素顯得十分必要。

1 經濟因素

1）居民人均收入水平:根據馬斯洛的層次需求論,住房需求是最基本的需求之一，應首先被滿足。商品住宅市場需求以城鎮居民可支配收入增長為支撐。居民收入的真實增加（剔除通貨膨脹因素的影響），意味著人們生活水平的提高，一般而言，居民消費水平直接受到可支配收入水平的影響,商品住宅作為價值量很大的耐用消費品，要求消費者必須具有較高的收入水平，可以說可支配收入水平的高低直接決定商品住宅市場需求的大小。

2）居民消費需求結構改變:居民人均收入增長最直接的影響是使居民的消費需求結構產生相應變化。消費結構最主要的變動指標是恩格爾系數。改革開放以來,城鎮居民家庭恩格爾系數已由1978年的57.5%下降到2005年的36.7%。特別是2000年城鎮居民家庭恩格爾系數達到39.4%[1],開始逐步進入聯合國界定的富裕階段。2002年底我國人均GDP首次突破1000美元大關，這意味著隨著居民收入上升到一個新的高度，居民消費結構必將隨著進入一個新的發展階段，帶動對商品住宅的需求，從而使商品住宅價格產生波動。

3）相關成本因素:首先土地成本對商品住宅價格的影響，是極其顯著的。政府一次性收取未來幾十年數額巨大的土地出讓金,往往是商品住宅價格組成中最為重要的部分。其次是建材成本，鋼材和水泥是住宅建設中最為重要的建材，在GDP不斷增長，鋼鐵、水泥等建材需求膨脹，價格也一路上漲，加大了房產企業的開發成本。

2 社會因素

1）人口因素。人是商品住宅的需求主體,人口是決定商品住宅需求量的重要因素之一。人口的數量、結構等狀況，對商品住宅價格影響都非常大。人口數量與商品住宅價格的關系是正相關的。一般情況下，人口總量增長，對住宅的需求量就會增加，商品住宅價格也會隨之上升。反之，商品住宅價格水平將下降。

2）城市化進程。城市化是指人類的生產和生活方式由農村型向城市型的轉化過程,表現為農村人口向城市流動以及城市規模的不斷擴張。城市化進程的加速，必將伴隨著我國由農業為主向工業為主的經濟結構轉變。1996年全國城鎮化率為29.37%，2006年增至 43.9%，年均增長1.45%[2]，按此速度計算,未來五年全國城鎮人口增量將超過9000萬人。快速的城鎮化進程將促使商品住宅需求的持續增加,促使商品住宅價格波動。

3 政策因素

1）住宅價格政策。住宅價格政策是指政府對住宅價格高低和漲落的態度及采取的相應管制或干預方式、措施等，包括對住宅實行市場調節價、政府指導價或政府定價。住宅價格政策可分為兩類:一類是高價格政策，另一類是低價格政策。高價格政策是指政府對住宅價格放任不管，或者有意抬高房價;低價格政策是指政府通過種種措施抑制住宅價格上漲。

2）土地政策。土地是構成商品住宅開發成本中比例最大的部分。隨著土地有償使用原則的推廣,市場逐漸走向成熟。開發商獲取土地的成本日益增高,同時國家針對市場供求關系會調整土地供應量和土地開發稅費,從而直接影響商品住宅開發成本，最終影響到商品住宅價格。

3）貨幣政策。利率、信貸、資產組合效應和匯率政策是我國貨幣政策調控商品住宅價格的主要途徑:其中房地產業的貨幣供應量取決于信貸政策,主要是中央銀行通過調節房地產業實際貨幣供應量，從而影響商品住宅價格。資產組合效應主要是通過利率政策和信貸政策來實現的,國家實施利率和信貸政策導致資產組合效應的產生,從而影響商品住宅價格。總的來說，運用貨幣政策對住宅價格實施宏觀調控，主要是通過利率、信貸、資產組合效應、匯率這四種途徑影響房地產市場和房地產金融，及商業銀行的信貸行為，調控信貸資金的總量和方向，從而影響商品住宅市場的價格。

4 其它因素

其它因素主要包括:區域因素、個別因素、一般因素等，具體為商業繁榮度、城市規劃、社會治安等眾多因素。

[1] 趙海成.我國貨幣匯率與房地產關系跟蹤研究[J].東岳叢論,2004(6):59-63

[2] 王金明,高鐵梅.我國房地產價格的影響因素及其合理性研究

[3] 張紅.房地產經濟學[M].北京:清華大學出版社,2005

[4] 段際凱.中國房地產市場持續發展研究[D].復旦大學博士論文,2003

[5] 吳建峰.我國城市住宅價格研究[J].城市開發,2002:238-239