淺談房地產(chǎn)開發(fā)全程造價控制

○羅勤

（中國葛洲壩集團 湖北 宜昌 443002）

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，是發(fā)展社會經(jīng)濟和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟體系中占有重要地位，任何行業(yè)都是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的參與者。房地產(chǎn)開發(fā)的造價控制，直接影響到工程的造價和進度、質(zhì)量的好壞，是房地產(chǎn)項目成功與否的關鍵。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，所以成本控制的周期也較長，這給目標成本的設定、信息的收集與分析、績效考核都帶來了不少的困難。此外由于開發(fā)周期長，成本的信息涉及面廣，影響地產(chǎn)項目成本控制的不確定因素多。例如，關于拆遷國家雖然有較詳細的政策，但最終的金額主要還是開發(fā)商與拆遷者談判的結果，其中的不確定性也較大，成本預算往往被突破。建筑安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本主要受市場建筑材料價格波動的影響以及建筑市場供求關系的影響。因此，在整個開發(fā)過程中，無論是市場因素還是人為因素對成本都有較大的影響且不易預測，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發(fā)項目成本控制的難度。

目前，大多數(shù)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)工程造價的控制，局限在施工預算、結算而忽視全程的造價控制，其結果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認為，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)造價的控制，必須從貫穿房地產(chǎn)開發(fā)的全過程入手，做好每一階段的造假控制。

一、房地產(chǎn)開發(fā)全程造價的分類及其特點

目前，根據(jù)我國建設工程項目的建設程序，房地產(chǎn)項目從醞釀、規(guī)劃、建設到投入使用大致分為4個階段：項目投資決策階段（項目建議書、可行性研究、投資收益分析），項目規(guī)劃設計階段（項目規(guī)劃設計、方案審批），項目實施階段（施工階段），項目竣工結算階段。

在項目投資決策階段，開發(fā)商依據(jù)建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在+30%到-20%之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發(fā)商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數(shù)據(jù)資料信息有時難以真實的反應實際情況。

在項目規(guī)劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為4個小階段：第一，方案規(guī)劃階段，該期間開發(fā)商應根據(jù)方案圖紙和說明書，作出含有各專業(yè)的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發(fā)商根據(jù)初步設計圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經(jīng)批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段（擴大初步設計階段，簡稱擴初），開發(fā)商應根據(jù)技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發(fā)商應根據(jù)施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據(jù)。設計階段的造價控制是一個有機聯(lián)系的整體，各設計階段的造價（估算、概算、預算）相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統(tǒng)。

在項目實施期間，開發(fā)商主要按照施工圖紙，結合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款。該階段造假控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設計中難以預計而在施工階段實際發(fā)生的工程和費用；第三，考慮到業(yè)主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上漲。

在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，開發(fā)商以合同和工程實體為基礎，如實體現(xiàn)建設工程的實際造價，編制竣工決算。

二、如何做好房地產(chǎn)開發(fā)四個階段的造價控制

項目投資決策階段，是影響項目成功與否和做好造價控制的關鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現(xiàn)時間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質(zhì)量、造價和工期結合好，就需要進行充分的市場調(diào)研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學的決策。要成立投資策劃部門，根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證，確定項目的可行性。建立項目審查制，公司做出的投資分析報告還應聘請專業(yè)咨詢公司的有關專家進行審查，提出相應的改進措施，供決策層決定。其次，依靠公關工作，合理合法地降低項目造價，也是控制項目造價的有效途徑。

在另一個層面上，開拓金融業(yè)務，提高融資能力，增強項目活力，降低財務費用也是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的重要工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，金融資本同項目資本相互獨立而又緊密結合，房地產(chǎn)業(yè)離開金融業(yè)的支持和配合，將會寸步難行。目前，房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產(chǎn)融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場。因此，積極拓寬房地產(chǎn)項目融資渠道，降低房地產(chǎn)開發(fā)財務費用，增加企業(yè)信貸規(guī)模，對降低資金成本，分散和降低項目開發(fā)風險也具有重要作用。

項目設計階段，是除了項目決策之外影響項目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設計文件。在這個階段項目成果的功能、基本實施方案和主要投入就基本確定了。這個階段的產(chǎn)出對總投資的影響較大，一般工業(yè)建設項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)為20%-30%，項目使用功能影響在10%-20%。數(shù)據(jù)表明項目設計階段對項目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價，就要抓住設計階段這個重要環(huán)節(jié)。

具體來講，可從以下三個方面控制。

其一，實行設計方案招投標制度。通過設計招投標來選擇優(yōu)秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。同時通過招投標還可以選擇到優(yōu)秀的設計方案，避免因建筑產(chǎn)品設計落后影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無法保證。這個階段的工作可謂是“磨刀不誤砍柴工”。

其二，實行項目限額設計。限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下按分配的限額控制設計，保證投資總限額不被突破。

其三，進行設計圖紙多方評審。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，達到造價控制要求。

項目實施階段，工程現(xiàn)場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也比較大，該階段的造價控制重點要做好以下幾點。

其一，嚴格執(zhí)行施工合同。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發(fā)的標準定額中的人工、材料（設備）、施工機械、管理費用及政策性調(diào)價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。

其二，嚴格材料、設備的定價和訂購。一般來說，鋼筋、水泥、砂石料等用于主體施工的主要材料，價格相對穩(wěn)定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當?shù)恼{(diào)整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質(zhì)量。

其三，工程款的控制。目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發(fā)商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業(yè)如期按合同履約起到積極作用。

其四，減少設計變更和現(xiàn)場簽證。嚴格控制施工中設計變更。經(jīng)論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更程序加以規(guī)范設計變更行為。加強現(xiàn)場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現(xiàn)場因素，導致標外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎土方量、井點降水等，現(xiàn)場代表應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。

竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關，重點應做到以下幾個方面。

其一，嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。

其二，檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續(xù)是否齊全，是否按圖施工。

其三，落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經(jīng)設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。

其四，按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。工程竣工時，根據(jù)合同文件中計價方式及允許調(diào)整費用范圍的規(guī)定，開發(fā)商必須要對承包方提出的竣工結算文件進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價，達到成本控制目標。

三、結束語

總之，房地產(chǎn)全程造價的控制是一門博大的學問，要想做好房地產(chǎn)開發(fā)投資控制，就要根據(jù)建設程序全面展開，尤其要抓住決策、設計、實施、結算這四個主要環(huán)節(jié)，建立成本管理控制的保障制度，針對具體情況拿出有效辦法，才能真正有效地控制建設投資。

[1]黃曉瓏、陳露：房地產(chǎn)開發(fā)造價控制成分分析及控制對策探討[J].商業(yè)文化（學術版），2008（9）.

[2]王慶春等：房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].東北財經(jīng)大學出版社，2004.