影響我國房地產價格的成本因素分析

肖艷玲，袁魯時

（東北石油大學經濟管理學院，黑龍江 大慶 163318）

影響我國房地產價格的成本因素分析

肖艷玲，袁魯時

（東北石油大學經濟管理學院，黑龍江 大慶 163318）

我國房價一路攀升，其漲幅大大超出居民可支配收入的增長，成本因素作為影響房地產價格的最基本的因素之一起著重要作用。本文從房地產價格的成本構成角度出發，從土地成本、建筑安裝成本、基礎設施及配套費、管理費、稅費等方面分析了顯性成本因素，從信譽投資、腐敗成本兩方面分析了隱性成本因素，進而提出了降低房地產成本的對策。

房地產；價格；顯性成本；隱性成本

我國房地產市場經過近幾年的迅猛發展，房價一路攀升，目前我國房價已經超過正常水平，房地產泡沫現象越來越明顯。在北京、上海、深圳等一線城市里，每平米萬元以上的房價屢見不鮮，更有甚者，在黃金地段有些能達到每平米幾十萬元。目前我國房價上漲速度和幅度大大超出居民可支配收入的增長，房價與居民收入比遠高于國際水平。那么造成房價過高的根源在哪里？2009年兩會期間，住房與城鄉建設部副部長齊驥指出，影響房價的重要因素之一是土地成本，但也有一部分人認為，稅費負擔過重是房價居高不下的重要原因。然而，到底是哪部分成本支撐了當前的高房價呢？

一、影響我國房地產價格的顯性成本

1.土地成本。土地成本即土地綜合開發費用，主要包括土地征用及拆遷費、土地購置費、土地出讓金，即國家收取的款項、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、占耕地教育附加費、契稅等[1]。我國自實行分稅制改革以來，地方財政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。由于土地成本的不斷上漲，房地產企業不得不將這一高昂成本轉嫁至房價，從而推動了房價上漲。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地成本約占30%，而在國外房地產業土地成本僅占15%～20%。因此，土地成本已成為影響我國房地產價格的最關鍵要素之一。

2.建筑安裝成本。建筑安裝成本即建筑安裝工程費用，也稱為房屋建筑安裝工程造價，它是指新建全部建筑物的施工及設備購置費用。建筑安裝工程費用在整個價格構成中所占比例也相對較大，約占整個價格的40%左右。2003年以來建筑原材料一直持續上漲，價格普遍上漲20%～40%，建筑原材料上漲導致建筑安裝成本至少提高20%以上。

3.基礎設施及配套費。基礎設施及配套費是指專項用于開發小區內道路、供電、供水、排水、排污、排洪、通訊、公共交通、道路照明、環衛綠化、垃圾處理、消防設施、城市天然氣等基礎設施建設和公共配套設施建設的費用。商品房開發不分建筑物性質，按相應區域一般民用建筑工程征收標準足額征收，各地的征收標準由于各地的經濟發展水平不同而不同。基礎設施及配套費在房地產價格構成中一般占3%～8%。

4.財務費用。財務費用主要指開發企業為開發項目籌措建設資金所發生的銀行貸款利息支出、匯兌損益以及手續費。房地產開發因開發周期長、投資數額大，需要借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小、融資額度的多少有密切關系，所以占房價構成比例相對不穩定。

5.管理費用。管理費用是指房地產企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用，包括公司經費、職工培訓經費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、業務招待費、壞賬損失，存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。它在整個價格構成中所占比例比較小，一般介于2%～5%之間。

6.銷售費用。銷售費用是指房地產企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用，包括應由企業負擔的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續費、銷售服務費，專設銷售機構的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經費，以及開發產品銷售之前改裝修復費、看護費等。由于房地產業是資金密集型行業，開發商普遍感到資金壓力，為使產品盡快實現銷售，收回投資并獲取利潤，開發商只有加大樓盤的廣告、宣傳費用，如頻繁的參加各種房展會，舉行項目推介會，修建豪華氣派的售樓處，在各種媒體投放廣告等以提高產品的認知度。目前開發商的銷售費用一般占房地產價格的3.5%～5.0%[2]。

7.稅費。我國現行稅收制度中涉及房地產方面的稅種大類達12種之多，遍布于房地產的各個環節。在房地產開發過程中主要有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅等稅種；在房地產交易過程中主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業所得稅（或個人所得稅）、營業稅、城市維護建設稅等稅種；在房地產保有環節主要有房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅等稅種；在房地產出租時，存在營業稅、房產稅、城市維護建設稅、印花稅、城鎮土地使用稅等稅種。在房地產價格中所占比例為6%左右[3]。

二、影響我國房地產價格的隱性成本

1.信譽投資。20世紀90年代以來，企業的生存環境已發生了史無前例的變化，工業時代正向信息化時代邁進。企業在經歷了價格競爭、質量競爭和服務競爭之后，逐漸步入一個新的階段——信譽競爭，房地產企業也不例外。在買賣雙方信息不對稱的情況下，除非購買者能從企業品牌中辨別出信譽價值，否則只能考慮價格。一般來說，信譽的形成是一個長期的過程，也是一個不斷投入的過程，良好的信譽是企業進行長期投資的結果。在信譽的積累初期，投資相對較大，幾乎沒有回報；而一旦形成良好信譽，則會獲得豐厚的補償。對一個房地產企業來說，在品牌建設等發展后勁上的長期投入較難在具體項目的成本上體現出來，但品牌的作用和含金量必然會體現在房價上。這就是那些善于利用信譽資產的房地產企業能夠以合理價格出售商品的原因，他們借此把自己與其他競爭者截然區別開來，同時獲得了超額利潤。實際上這個超額利潤應該作為成本對信譽投資進行補償。因此在“房價成本清單”中應包括反映人性化的設計理念、優秀的建筑物品質和良好的后期服務等各種值得鼓勵的發展要素，這樣也有利于促進房地產行業的健康有序發展。

2.腐敗成本。公眾在思考房價高漲誘因時，大多把矛頭指向地方官員的政績觀、開發商的利益圖謀和購房者的被逼無奈。其實，畸高的房價中，有一個重要的成本往往被忽視，那就是腐敗成本。“腐敗成本抬高房價”、“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能[4]”。官商勾結已成為房地產業的潛規則，是這個行業贏取暴利的基礎，他們以各種各樣的形式聯合起來化解中央政府的地產調控政策。例如對于土地出讓環節，2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5%，其余是協議出讓。而一塊地定價多少，有些時候就是領導手中的一支筆。有些開發商看好原本是農業或工業用地的某塊地皮，通過行賄來打通相關部門的官員，讓政府收回土地，將其性質轉變為房地產開發用地。一個房地產項目,從最初批準立項到最終開盤銷售,涉及的部門少則一二十個，多則百十來個。而僅從目前查辦的案件來看，腐敗幾乎滲透到了立項、貸款、工程招標、用途變更、容積率調整、監理驗收等各個環節[5]。從審批到驗收，開發商行賄費用往往要重復支出，因為每個部門里，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關系的原則是“一個都不能少”。一位大型房地產開發公司經理坦言：“如果權力都在陽光下運行，開發一個房地產項目的成本能降低15%左右”。否則，這些灰色成本無疑都會通過轉嫁給房價讓消費者來承擔。

三、降低我國房地產成本的對策

目前，我國房地產價格暴漲而且居高不下，其中一個最基本的因素就是成本，成本的提高從而推動了房價的上漲。因此，降低我國房地產成本是穩定房價的基本舉措。

1.加強項目成本控制，降低工程造價。一是加強規劃設計階段的成本控制。規劃設計是工程建設的靈魂，是控制建設投資規模，提高經濟效益的關鍵，設計對工程造價的影響可達75%以上。設計單位和設計人員在設計時，要綜合考慮技術、經濟、社會等因素，有效利用土地面積，節約建筑材料，并且在選擇設計方案時，必須進行多個方案比選，充分發揮價值工程的作用，分析產品的功能和成本之間的關系，力求以最低的產品壽命周期成本實現產品的必要功能，降低工程造價。二是控制建筑安裝工程成本。鼓勵施工企業盡量采用新工藝、新材料和新方法，提高勞動生產率，縮短工期，從技術上減少建筑安裝成本；嚴格控制項目變更，強化變更程序；加強竣工結算的審核；組織精干高效的項目管理班子，充分發揮人的主觀能動性；嚴格控制管理費的支出。總之，開發商可以通過加強企業內部管理、實行成本控制機制等手段來降低建筑安裝成本。

2.完善土地出讓制度。土地成本是構成房地產價格的重要組成部分。對于采用“招、拍、掛”出讓土地的方式，出價最高者可以得到土地使用權，這無疑是抬高地價從而導致房價上漲的一個原因，因為開發商必然會把土地的高成本轉嫁到高房價上。因此，政府在考慮價格因素的同時，綜合考慮其他方面的因素，對土地規劃方案的質量、土地使用方向、開發項目的市場前景、企業資質、銀行資信、公司業績等幾項標準進行綜合評定，并在招標拍賣過程中，杜絕非法炒作、圍標竄標等違法行為[6]。這樣，政府才可以有效地調控土地供給的規模、條件、時序和位置，降低房地產價格中的土地成本，進而抑制高房價。

3.推行我國房地產稅收體制改革。根據國際慣例，對房地產行業實行的某些收費是十分必要的，但我國現行的稅費體系中存在著稅費混亂、收費項目多等不規范現象，使得費明顯重于稅[7]。因此，應改革現行行政事業性收費體制，根據市場經濟要求科學地確定稅費體系，界定租、稅、費的內涵，建立合理的租、稅、費體系，通過清費改稅，減輕企業負擔，進而降低房地產價格。

4.加大房地產領域反腐敗的力度。房地產領域腐敗的發生主要原因是現行制度上的不均衡，對相關官員約束的制度不完善，監管力度不夠，導致房地產領域腐敗問題嚴重，影響了房地產業的健康有序發展。因此，要加強對房地產領域權力的監督，完善監督的網絡體系建設，建立起以權責對等為原則的官員問責制[8]，實現政府權力與責任的均衡性與一致性，才能使官員樹立起依法行政的責任意識。另外，清除房地產領域的腐敗，必須強化社會監督。房地產業需要公開的不僅是開發成本,而且開發過程涉及的所有審批環節都應該徹底公開。同時應建立各級官員的財產申報、公示制度，公開官員配偶子女從業、就學等情況，鏟除暗箱操作的土壤，全面擠壓腐敗的空間，促使房價回歸合理水平。

［1］張迪，張南.土地價格對我國房地產價格的影響[J].城鄉建設，2007，（10）：63-64.

［2］程紹逵.房地產開發項目成本控制與管理[D].華中科技大學碩士學位論文，2005：6-10.

［3］姜濤，劉晶.淺析我國房地產稅收制度存在的問題及對策[J].商業經濟，2009，（3）：31-34.

［4］王旭東.高房價不能回避“腐敗成本”[J].經濟研究參考,2009,（30）：33

［5］李林.透視高房價背后的腐敗成本[J].東北之窗，2007，（7）：36-37.

［6］羅建國.我國房地產價格分析及對策研究[D].長安大學碩士學位論文，2007：54-56.

［7］姜濤.我國房地產稅收政策存在的問題及對策研究[J].經濟研究導刊，2009，（14）：53.

［8］周滔.房地產領域腐敗的形成及對策[J].經濟體制改革.2010，（1）：169.

〔責任編輯：王樂群〕

F293.33

A

1002-2341(2010)03-0137-03

2010-05-07

肖艷玲（1963-），女，內蒙古根河人，管理科學與工程系主任、教授，從事經濟管理研究。