淺談實施二手房交易資金托管的必要性

馬爭明

（大慶市房產管理局房屋產權市場管理中心，黑龍江 大慶 163002）

淺談實施二手房交易資金托管的必要性

馬爭明

（大慶市房產管理局房屋產權市場管理中心，黑龍江 大慶 163002）

二手房交易資金托管，是指存量房交易雙方當事人為保證交易資金的安全，與資金托管機構簽訂資金托管協議，由資金托管機構代收買方當事人應付交易資金，并在完成產權登記后，按照約定，向賣方當事人代付應得交易資金的行為。

二手房；資金；托管

如何保證二手房交易資金安全，一直是買賣雙方極為關注的問題。由于登記機關在審核二手房交易登記過程中常因司法查封、拆遷凍結、登記手續不全等原因通知當事人補件或不予辦理登記，造成買賣雙方因交易中止、退款等引起矛盾和糾紛。而有些運作不規范的中介公司在掛牌出賣、交易洽談、合同簽訂、申報登記、領取權證過程中，欺瞞買賣雙方、暗箱操作，既收取買賣雙方的傭金，又牟取房屋差價，嚴重侵害了買賣雙方的合法權益。對此，筆者針對我市二手房交易市場發展現狀、影響二手房市場快速發展的因素、二手房交易資金托管的必要性進行了分析，并提出了相應對策建議。

一、我市二手房交易市場發展現狀

我市二手房市場興起，源于1998年國家停止住房實物分配之后，城鎮居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業性住房金融的支持，此時，面向存量房市場的中介服務起步發展。2001年，房地產市場出現需求兩旺的景象，商品房價格快速上漲，二手房市場也受到進一步影響，房地產買賣、租賃市場開始全面繁榮，房地產經紀行業進入初級發展時期。2004年，二手房市場進入快速發展期。但是2008年，在金融危機的影響下，因整體樓市的不景氣及消費者的觀望情緒，二手房成交量出現了近5年來的首次下降，二手房市場發展上升曲線出現了拐點，進入了調整期。2009年，為了更好地拉動內需，鼓勵住房消費，國務院辦公廳發布了《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，意見強調住房保障建設，明確鼓勵普通商品住房消費，在宏觀政策的指導下，新建商品房與二手房的交易量出現高峰，市場價格出現新高，全市由平均3300元/m2上升到4500元/m2，二手房交易總額度高達51億元。綜觀二手房交易市場近10年來的發展，期間走過了起步、發展、高峰、調整的各個階段，逐步形成了房地產行業中不同于商品房市場，具有自身發展特點的另一種市場環境。

二、影響二手房市場快速發展的因素

我國的住宅概念從新中國成立到改革開放以及到目前房產的高度發展，其中經歷了幾個不同階段的發展。在住房制度改革之前，大多數人依賴企業、政府解決住房問題，住房的市場供給處于短缺狀態，無法體現消費者對房產的真實需求。1999年，城鎮住房制度改革以后，房地產市場供給告別了短缺狀態，需求呈多元化態勢。一是已獲得政策性住房的或中等收入群體需要出售其政策房或原有住房轉向購買環境條件較優越的中檔、高檔房產；二是低收入或暫時性低收入者需要低價、面積小的住房滿足其對居有定所的需求；三是先富起來的高收入者更看中住房面積、小區環境及物業管理，故而其原有住房也會進入市場流通；四是全民重視教育，學區劃分清晰，重點中小學附近的二手房交易居多；五是隨著居民收入與社會經濟的發展，消費者對住房的需求會不斷升級，存量房的交易已經達到一級市場的50%左右，且存量房的交易比例在不斷攀升。

三、二手房交易資金托管的必要性

早在2006年12月，住房與城鄉建設部、中國人民銀行就發布了《關于加強房地產經營管理、規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(建住房［2006］321號)，通知明確要求建立存量房交易結算資金管理制度，規范交易資金專用存繳賬戶的開設和資金劃轉。這種按照自愿和不收取服務費的原則為買賣二手房的當事人提供的交易資金托管服務，可以充分保證交易資金的安全轉移。一是可以提高市場信息透明度，進一步規范了房產經紀行為，避免二手房交易過程中出現交易欺詐或一方不履約造成的交易糾紛，有利于二級市場的規范，進一步促進二手房市場的發展；二是從信息源頭上將存量房交易全程納入“陽光”下操作，從而在根本上規范了存量房市場秩序，保障了房產交易的安全；三是杜絕了房產交易雙方簽訂“陰陽合同”，避免了偷稅漏稅行為的發生；四是為金融部門安全開展貸款業務把關，有效地規避了金融風險。同時，二手房交易資金托管還具有安全可靠、方便快捷、貸款及時、無償服務等特點。

四、二手房交易資金托管應解決的問題

1.政策支持。存量房交易資金托管如果實行買賣雙方“自愿托管”的模式，那么必定規模小、影響小、服務半徑小。可以參照天津、蘇州兩市實行存量房交易資金“全面強制托管”的模式，并以政府文件形式加以明確，規定房產交易雙方必須實行辦理資金托管，只有出賣人為法人、其他組織或交易雙方為親屬關系的，才可以自行交付房款，但必須向登記機關提交自行交付購房款的申請。這種“全面強制”的監管模式有三大好處，一是可以保證交易雙方的合法權利，大幅度減少因購房款引發的糾紛；二是打擊中介機構違規代收交易者購房款的不法行為，防范出現不法中介挪用、擠占甚至卷款潛逃等風險；三是能夠要求交易雙方在填寫《買賣合同》和《資金托管協議》文件中所訴購房款一致，有效地減少稅費的流失。

2.規范管理。在我市的存量房交易中，通過中介成交的房屋占據了整個交易量的半壁江山，所以中介機構對于資金托管業務的影響還是比較大的。國家有明確的規定，中介機構不能代收購房者的購房款，但是由于在房地產交易二級市場上信息的相對不對稱，造成了中介公司在某種程度上可以左右買賣雙方的行為，通過各種手段忽悠買賣雙方。中介公司一方面違反規定代收購房款，一方面不配合交易機構進行資金托管，有時甚至會做反向宣傳。買賣雙方由于掌握不了足夠多的信息，不清楚資金托管這樣的業務，更不用說辦理業務了。中介公司利用普通交易者難以全面掌握房產交易的相關信息，對交易雙方大肆忽悠，加之交易者也想盡量減少房產交易過程的參與度，對中介的忽悠也就聽之任之了。這樣一來，中介公司對于資金托管業務的消極態度，也就影響了我市存量房交易資金托管業務的開展，因此，必須加強管理。

3.便捷服務。要采取與多家銀行合作的模式，不斷完善技術支持。如果銀行賬戶開設情況過于單一，人們在辦理資金托管業務時不得不重新辦理合作銀行的銀行賬戶，而不能使用自己熟悉和經常使用的其他商業銀行賬戶，就會給交易者帶來不便。

〔責任編輯：遲云龍〕

F293.3

A

1002-2341(2010)02-0112-02

2010-03-02

馬爭明(1981—)，男，浙江余姚人，科員、助理工程師，從事房產管理研究。