實(shí)施住房保障是房市調(diào)控的基本措施

潘錦萬(wàn)

恩施州委黨校，湖北恩施 445000

實(shí)施住房保障是房市調(diào)控的基本措施

潘錦萬(wàn)

恩施州委黨校，湖北恩施 445000

我國(guó)抑制房?jī)r(jià)的房市調(diào)控不可能讓百姓買得起房，只有實(shí)施住房保障政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，使房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間水平，實(shí)現(xiàn)房市的調(diào)控目標(biāo)，才能實(shí)現(xiàn)戶戶有房住的基本保障。

房市調(diào)控；住房保障；措施

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)的房市調(diào)控線路是房市價(jià)格過(guò)高，百姓買不起住房。為了讓百姓買得起，政府就出面抑制房?jī)r(jià)，房市的需求進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步升高，百姓更買不起房。政府的房市調(diào)控目標(biāo)不僅沒有實(shí)現(xiàn)，反而事與愿違、適得其反。

1 抑制房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)

2009 年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)反彈，房?jī)r(jià)和銷量漲幅均創(chuàng)歷史新高，出乎人們意料。為抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上升，國(guó)務(wù)院連續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，但今年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)仍未奏效，主要原因就是宏觀調(diào)控沒有遵循中國(guó)人多地少的客觀現(xiàn)實(shí)。它既不能增加土地供給，也不能減少人口，由于土地總供需的關(guān)系不可能通過(guò)宏觀調(diào)控而改變，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上升是有其客觀必然性。

在當(dāng)今中國(guó)，市場(chǎng)配置資源的作用十分明顯。當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，其價(jià)格就會(huì)上漲，價(jià)格上漲就有錢賺，大家就會(huì)都來(lái)生產(chǎn)，就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)下跌，價(jià)格下跌就無(wú)錢可賺，人們就會(huì)紛紛退出生產(chǎn)，導(dǎo)致商品緊缺。市場(chǎng)機(jī)制表明，如果某種資源極度稀缺，讓市場(chǎng)來(lái)配置資源，就只會(huì)把這些稀缺資源分配給那些占有多數(shù)社會(huì)財(cái)富的人，而不可能為社會(huì)大眾普遍享有。政府必須出面來(lái)解決市場(chǎng)失靈的這種問(wèn)題，但是政府不應(yīng)該用壓抑房地產(chǎn)價(jià)格的方式，它不僅不會(huì)改善供求狀況，反而會(huì)使供求關(guān)系更緊張。

房?jī)r(jià)上漲的確與地產(chǎn)商“捂地”行為有關(guān)，但是捂地行為是在土地供給長(zhǎng)期短缺的基礎(chǔ)上，反而是符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的行動(dòng)，是“順勢(shì)而為”，地產(chǎn)商正是由于清楚地看到了土地的長(zhǎng)期稀缺性，才敢于花巨資大量囤積土地。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府用各種行政的、經(jīng)濟(jì)的手段打擊捂地行為，是想釋放出更多的土地供給，從而降低房?jī)r(jià)。但打擊捂地行為只能在短期內(nèi)增加一些土地供給，長(zhǎng)期看是不能增加土地供給的。

房?jī)r(jià)上漲的確與炒房人的投機(jī)行為有關(guān)，炒房人也是因?yàn)榭吹搅朔康禺a(chǎn)資源的長(zhǎng)期稀缺性，才敢于大膽融巨資炒房。打擊炒房人投機(jī)行為的確會(huì)對(duì)商品房的需求減少而抑制房?jī)r(jià)上漲，甚至?xí)仁狗績(jī)r(jià)下降。購(gòu)房需求主要不是來(lái)自于炒房者的投機(jī)行為，而是中國(guó)城市居民家庭為改善居住條件而形成的正常需求，因此，通過(guò)打擊投機(jī)性購(gòu)房來(lái)壓抑房?jī)r(jià)，即便有效也難持久，更不可能從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)高的難題。

2 實(shí)施住房保障的調(diào)控措施

2.1 政府提供足量足質(zhì)的廉租房

近十年的房?jī)r(jià)上漲率是7.6%，但2001年～2008年中國(guó)城市居民中有60%的中、低收入居民的年均收入增長(zhǎng)率卻只有5.5%，其中最低收入的10%的居民收入年均增長(zhǎng)率只有5.2%。由于居民主體的收入增長(zhǎng)顯著低于房?jī)r(jià)上漲，這些居民實(shí)際上就永遠(yuǎn)買不起房。

政府所提供的保障性住房應(yīng)以滿足基本居住需求為目標(biāo)。在房地產(chǎn)領(lǐng)域要有所作為，彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，要把占城市人口一半的中低收入家庭的住房保障，納入政府所提供的公共產(chǎn)品范圍內(nèi)。對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)，政府應(yīng)提供廉租屋，使這些家庭能每月花百元以下就可以有房住，對(duì)特別困難的家庭，還應(yīng)給予房租補(bǔ)貼。但面積不應(yīng)太大，一家三口有70m2的兩居室就很好了。對(duì)于買不起房的中低收入者，政府可以提供面積大一些的公租屋，比如90m2以內(nèi)的大兩居室或小三居室，使這些家庭每月花幾百元就能住得起房。政府給中、低收入者提供了住房保障，中、低收入者住進(jìn)了滿意的廉租房，市場(chǎng)上的商品房需求會(huì)大大的減少，房?jī)r(jià)會(huì)有所回落。

2.2 轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，引導(dǎo)租房住

中國(guó)傳統(tǒng)文化是支持買房住的文化。“有恒產(chǎn)才能有恒心”，中國(guó)歷史上一直有成家立業(yè)要先置恒產(chǎn)的觀念，解決人的后顧之憂，將遺產(chǎn)留給后人的文化。

現(xiàn)在支撐和維系這種傳統(tǒng)文化的恰恰是生活對(duì)比中的精神需求。人口普查中發(fā)現(xiàn)：低收入階層的住房私有化率最高，整體的住房私有化率中的高低與收入的高低成反比，反而是最高收入階層的住房私有化率最低。同樣的反比則反映在租房上，最高收入階層的租房比重反而是最高的。

正是生活對(duì)比中高收入不再為自己的生活地位與消費(fèi)能力發(fā)愁，有沒有房產(chǎn)不是最重要的，生活質(zhì)量的好壞才是最重要的。反之，最缺少精神需求的低收入人群則不得不靠擁有住房財(cái)產(chǎn)來(lái)保住尊嚴(yán)與地位。

正是生活對(duì)比中的作用讓人們?cè)谖镔|(zhì)擁有中和精神需求上形成了反差。互補(bǔ)中的精神與物質(zhì)的追求中，更多的人會(huì)以擁有住房資產(chǎn)而驕傲，把租房住被看成是一種無(wú)能和恥辱。

2.3 實(shí)施“一戶一房”基本保障制度

國(guó)家為解決居民住房問(wèn)題做出了巨大努力，人們的居住條件有了很大改善。隨著人口的增加和人們對(duì)改善住房條件的渴望，妥善解決城市居民住房問(wèn)題便擺在國(guó)家和各級(jí)城市政府面前。

政府應(yīng)將“基本保障，一戶一房”作為住房制度的基本國(guó)策。“一戶一房”基本保障的含義是：每個(gè)中國(guó)人在中國(guó)境內(nèi)都有居住權(quán)，人人有權(quán)享受為維持其本人所需的基本居住條件；在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，國(guó)家采用一戶一房制保障城鎮(zhèn)居民安居樂(lè)業(yè)的基本需求。

我國(guó)并不具備滿足特殊群體的高標(biāo)準(zhǔn)大面積住房需求的條件，但是必須滿足所有城市居民基本的住房需求。為此必須采用一戶一房制，絕大多數(shù)住房面積控制在90m2以下。通過(guò)逐步推廣新產(chǎn)品、新工藝、新設(shè)備和新材料，使住房質(zhì)量提高，擴(kuò)大可使用實(shí)際面積。

實(shí)施一戶一房制的住房保障，充分利用緊缺的住房資源，可以限制富人多購(gòu)買、占用住房，緩解住房的需求壓力。國(guó)家可以制定一戶一房制“住房法”，用法律的、經(jīng)濟(jì)的手段回購(gòu)一戶多房的房地產(chǎn)，投放商品房市場(chǎng)或廉租房供應(yīng)。這一制度在現(xiàn)實(shí)中，不僅可以減少房市上的需求量，而且還可以增加房市上的供給量。這一增一減就實(shí)現(xiàn)了房市調(diào)控目標(biāo)。

[1]談佳隆.在上海“以租養(yǎng)貸”劃不來(lái)[N].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊， 2009(43).

[2]周其仁.土地管理·亟待破解的難題《宣講家》文稿.

F293

A

1674-6708（2010）28-0051-01

潘錦萬(wàn)，教授，恩施州委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研室主任