運(yùn)用盈虧平衡分析房地產(chǎn)項(xiàng)目控制

王海濤

（秦皇島市一建建筑工程有限公司，河北 秦皇島 066000）

在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制分析中，借助于盈虧平衡，可分析項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、營(yíng)銷方案，拆遷安置方案的可行性，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)多方案的比較，進(jìn)行定價(jià)決策等。

1 盈虧平衡分析解析

1.1 所謂盈虧平衡是指項(xiàng)目的收入和支出達(dá)到平衡時(shí)的狀態(tài)，即不虧不盈的狀態(tài)

盈虧平衡時(shí)的最低生產(chǎn)水平或銷售水平即項(xiàng)目規(guī)模或銷售量的盈虧平衡點(diǎn)，又稱保本產(chǎn)量或銷量。在房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)分析中，要想通過(guò)一塊土地的開發(fā)獲取利潤(rùn)，最基本的保本條件就是在這塊土地上構(gòu)成的建筑產(chǎn)品的銷售收入不僅收回與建筑面積有關(guān)的可變費(fèi)用，還應(yīng)補(bǔ)償獲得土地開發(fā)的費(fèi)用，即達(dá)到盈虧平衡。

1.2 基本損益方程式

利潤(rùn)=銷售收入-總成本-稅金

B=PQ-CxQ-CF-tQ

其中：B-利潤(rùn)

P-銷售單價(jià)

Q-銷售數(shù)量或工程數(shù)量

CX-變動(dòng)成本率

CF-固定成本

t-單位產(chǎn)品稅金

C=CV+CF=CF+CXQ

其中：C-總成本

CV-變動(dòng)成本

由盈虧平衡定義可知：B=PQ-CxQ-CF-tQ=0

故盈虧平衡點(diǎn)Q0=CF/（P-Cx-t）

1.3 成本分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中，需要將總成本中的固定成本與可變成本的分離是項(xiàng)目盈虧平衡分析首要解決的問(wèn)題。

1.3.1 固定成本是指成本總額不隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化的各項(xiàng)成本費(fèi)用。如：土地出讓金；管理費(fèi)，包括開發(fā)商的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，另外還包括人工費(fèi)、廣告、貸款利息和稅金等。管理費(fèi)一般不超過(guò)商品房銷售價(jià)格的10%；配套建設(shè)費(fèi)用，包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。前者包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)等，后者包括小區(qū)道路工程費(fèi)、供電供水工程費(fèi)、室外地下網(wǎng)管建設(shè)費(fèi)、綠化工程費(fèi)、通訊工程費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、環(huán)保工程費(fèi)、消防建設(shè)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等，這些費(fèi)用大多為政府部門或指定的設(shè)計(jì)單位收取，平均的收費(fèi)金額一般在500 元/m2 左右。

1.3.2 可變成本指成本總額隨產(chǎn)品產(chǎn)量變化而發(fā)生同方向變化的各項(xiàng)費(fèi)用。主要指建安工程費(fèi)其中包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)等；室內(nèi)裝修費(fèi)等。通常高層住宅在1200～1500 元/m2 左右。

2 盈虧平衡分析案例

2.1 案例介紹

某房地產(chǎn)開發(fā)的高層住宅項(xiàng)目：土地掛牌出讓總面積582.31 畝。其中道路部分占35.59 畝；學(xué)校占地51 畝；變電站占有7.2 畝。拆遷方案有臨遷戶850 戶，回遷安置面積152.34 畝（101560.51 平方米）；使用權(quán)出讓金為105 萬(wàn)元/畝，拆遷安置補(bǔ)償?shù)殖鲎尳?95 元/m2。物業(yè)管理公共基金占土地出讓金總額的1%計(jì)入。規(guī)劃的容積率為2.4。參照成本分析數(shù)據(jù)，項(xiàng)目單位變動(dòng)成本率為1300元/m2，管理費(fèi)為450 元/m2，配套設(shè)施費(fèi)為500元/m2，根據(jù)市場(chǎng)行情，商品房平均售價(jià)為5500 元/m2，開發(fā)商期望從該項(xiàng)目中賺取20000 萬(wàn)元利潤(rùn)，各種稅金的綜合稅率為16%。試分析該拆遷方案是否可行？這種方案能否實(shí)現(xiàn)開發(fā)商欲求的利潤(rùn)目標(biāo)？實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)的開發(fā)規(guī)模？

2.2 案例分析

此地塊中建設(shè)用地實(shí)際面積

582.31 -35.59-51-152.34-7.2=336.18 畝土地使用出讓金

336.18 畝*105 萬(wàn)元/畝=35298.9 萬(wàn)元拆遷安置補(bǔ)償?shù)殖鲎尳?/p>

101560.51 m2*295 元/m2=2996.04 萬(wàn)元實(shí)際應(yīng)交土地出讓金總額

35298.9 萬(wàn)元+35298.9 萬(wàn)元*1%萬(wàn)元-2996.04 萬(wàn)元=32655.85 萬(wàn)元

單位面積土地使用出讓金

32655.85 萬(wàn)元/（336.18 畝*666.67m2/畝）=1457.06 元/m2

項(xiàng)目的房屋建筑面積

Q=336.18 畝 *666.67m2/畝 *2.4=537890.6 9m2

項(xiàng)目的得房率

η=（537890.69m2-101560.51m2）/537890.6 9m2=81.12%

實(shí)際可供出售商品房面積

Q'=537890.69m2-101560.51m2=436330.18 m2

項(xiàng)目的固定成本

CF=（1457.06 元/m2+450 元/m2+500 元/m2）*537890.69m2=129473.52 萬(wàn)元

項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)

Q0=CF/（P-Cx-t）=CF/（P-Cx-16%P）=129473.52 萬(wàn)元/（5500 元/m2-1300 元/m2-16%*5500 元/m2）=389980.47m2

Q'=436330.18m2>Q0=389980.47m2

可知：按照拆遷方案所安排，項(xiàng)目得房率為81.12%，實(shí)際可出售的商品房面積大于保本的總面積，不至于虧損。

投資實(shí)際利潤(rùn)

B=PQ-CxQ-CF-tQ=［P（1-16%）-Cx］Q'-CF=[5500(1-16%)-1300]*436330.18-129473.52*104=15388.10 萬(wàn)元

為原來(lái)目標(biāo)利潤(rùn)

η=15388.10 萬(wàn)元/20000 萬(wàn)元=76.94%

開發(fā)商的期望目標(biāo)利潤(rùn)未能實(shí)現(xiàn)。如果堅(jiān)持期望目標(biāo)利潤(rùn)，要重新制定該項(xiàng)目的拆遷方案，采取新的措施，減少臨遷戶，提高得房率。

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的目標(biāo)開發(fā)量

QMax=（B+CF）/P（1-16%）-Cx=(20000*104+129473.52*104)/[5500(1-16%)-1300]=450221.45m2

3 結(jié)束語(yǔ)

利用盈虧平衡分析能找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好彌補(bǔ)成本時(shí)的保本銷售量。在項(xiàng)目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目的盈利可能性就越大，適應(yīng)市場(chǎng)的變化能力就超強(qiáng)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力也超強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)安全性越好。商品房建筑面積，主要取決于占地面積、城市規(guī)劃所確定的城市容積率、土地利用系數(shù)以及建筑物高度眾多因素的影響，上述分析結(jié)果只能從一個(gè)角度給項(xiàng)目的投資決策提供一種論證意見(jiàn)。

[1]《工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制》.中國(guó)計(jì)劃出版社2009

[2]《工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論與相關(guān)法規(guī)》.中國(guó)計(jì)劃出版社.2009

[3]《房地產(chǎn)項(xiàng)目控制》.中國(guó)建筑工業(yè)出版社潘蜀健.2004.