淺談夫妻共有房屋權屬登記的法律問題

陸 焱

（烏魯木齊市房屋產權交易管理中心，新疆 烏魯木齊 830000）

隨著市場經濟的發展，房地產市場日趨活躍，房屋權屬登記種類及登記內容也復雜多樣。為能夠使房屋權屬登記機關在日常登記工作中，對于各項房屋權屬登記種類做到百密而無一疏，這就需要房屋權屬登記機關做到對房屋權屬各項登記業務無論從法律、法規，還是實踐工作中的工作經驗都要進行長期的積累。在《物權法》、《房屋登記辦法》中均明顯體現出“登記為民”及房屋權屬登記機關在登記過程中充分發揮實質審查的作用要求。

房屋權屬登記是依據當事人申請，對當事人所有的房屋狀態加以記載，予以認可和證明的一種行政行為。根據《物權法》、《房屋登記辦法》之相關規定，登記的功能在于確定了所登記房屋的合法性，起公示作用，社會公眾可以通過查閱房屋登記機關房屋登記簿的記載和頒發的房屋所有權證來了解相應的權利狀況，使之具有社會公信力。房屋所有權證書上的登記人與實際權利人相符，則登記的公示與公信功能可以正常運作，但當房屋所有權人為多人時，尤其是當這種共有關系發生在夫妻之間，如何對夫妻房產進行產權登記就值得進一步研究、探討了。

夫妻共有房產登記是指房屋權屬登記機關在受理夫妻婚姻狀況存續期間取得的房產進行權屬登記時，實行共有房產登記。《房屋登記辦法》第十三條規定了“共有房屋應當由共有人申請登記”，也明確了“記載于登記簿”的物權效力，所以共有房屋特別是夫妻共有房屋的登記應當由共有權利人共同申請登記。

1 房屋共有的形式及夫妻共有房產權屬登記的界定

1.1 房屋共有的形式

房屋共有的形式有兩種，即按份共有與共同共有。許多人對此并不了解，在此，有必要進行比較與區分。

所謂房屋的按份共有（又稱為分別共有），是指兩個或者兩個以上的公民或法人按照各自占有份額，分別對共同所有的房屋享有權利并承擔義務。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。

房屋的共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的、不分份額的享有權利和承擔義務。這種共有具有以下幾個特征：①共同共有的產生基于一定的共同關系，這種共同關系，或是由法律直接規定，如夫妻關系、家庭關系，或是由合同約定，如合伙合同；②在共同共有中，各個共有人對共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和處分的權利，每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用。

1.2 夫妻共有房產權屬登記的界定

夫妻共同房產采用共同共有或按份共有登記都可以，修改前的《婚姻法》第十三條規定：“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，屬夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”。在該條第二款規定：“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。2001年修改的《婚姻法》將原第十三條設為第十七條，并增加了第十八條（財產歸一方所有的幾種情形）及第十九條，第十九條規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規定”。可見，修改后的《婚姻法》對家庭財產的規定，更傾向于由當事人自行約定。

2 我國夫妻共有房產登記的現狀及弊端

現在，對屬于夫妻共同的房產，我國絕大部分市民都習慣于由一方登記產權，全國各地的登記機關一般也不強求當事人以夫妻共有的房產進行登記。只是對房屋所有權進行處分（如出賣或設定抵押）時，才依據修改前的《婚姻法》第十三條關于“夫妻婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規定，要求產權人的配偶作為共有人在相關的文件上簽字。

但是，這種登記方式的問題也顯而易見：一是按物權立法的理論，房屋權屬登記機關所登記的產權人才是房屋所有權人，而不能包括配偶在內的其他人。將本屬于夫妻共有的房產登記為一方所有，就不利于保護另一方的合法權益。二是在2001年修改的《婚姻法》更進一步明確規定：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻間的財產問題趨于復雜，財產所有權形式多元化，不能簡單地確定為一方所有或共同所有。

3 對于夫妻共有房產登記過程中存在的問題進行分析和探討

3.1 夫妻婚姻關系存續期間房屋權屬登記問題

根據修改后的《婚姻法》第十七條、第十八條、第十九條的規定夫妻對房產所有權有多種形式，具體可分為以下幾種：

（1）共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權，包括：①夫妻雙方婚姻關系存續期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產，以及繼承所得的房產，而且雙方沒有明確規定的；②夫妻一方或雙方按遺囑或贈與合同中沒有明確規定只歸夫或妻的房產。夫妻對共同所有的房產享有平等的處理權，任何一方都不能無視他方擅自處理。根據《房屋登記辦法》規定：共同所有的房屋，由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人都應到房屋權屬登記機關申請登記。

（2）個人所有。包括：①婚前通過購置、自建、交換等方式取得的房產；②遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的房產。

（3）按份共有。夫妻雙方按確定份額對房產行使所有權。《婚姻法》第十九條賦予夫妻雙方可以對婚前婚后房產在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是說，夫妻雙方可以通過合法有效的約定來改變房產的所有權形式。法律規定夫妻雙方所有的房產可以通過約定來確定所有權形式。因此，當夫妻雙方通過約定變更為一方所有時，夫妻雙方必須親自到房屋權屬登記機關簽署約定書。

3.2 房屋權屬登記機關在受理夫妻共有房產登記中的審查職責

房屋權屬登記機關的登記行為是依當事人的申請并依照法律規定進行審查，登記部門的職責在于審查申請人是否依法提交了申請登記所需的材料，申請登記的房屋有無違反法律的禁止性規定。因此，房屋權屬登記在受理夫妻共有產登記申請特別是約定為所有權登記時，必須認真做好房屋產權審查工作，把好產權審查關。

4 其他問題需要說明

4.1 對于權利人新購商品房，此類登記的幾種情形

（1）簽訂商品房買賣合同日期在領取結婚證之前，即屬于婚前財產的夫妻雙方必須親自到場填寫產權歸屬的約定書或提供公證機關的公證書。

（2）商品房買賣合同、發票、結算單是領取結婚證前的，在產權登記時應填報婚姻狀況聲明書或雙方約定。

婚前房產雙方約定辦理夫妻共有產登記的，雙方需共同到場。例如：在收件中碰到申請婚前財產登記的情況，即訂立合同日期在領取結婚證之前，而購房發票、結算單上的日期均在領取結婚證之后，不能明確判定是婚前還是婚后財產，鑒于此，必須夫妻雙方到場填寫約定：本人于某年某月某日簽訂商品房購銷合同，并于某年某月某日與配偶申請結婚，現該房屋歸某一方所有（或雙方共同共有）。這樣手續才算比較完備。

4.2 關于離婚后當事人對房屋產權的若干情形

（1）婚姻關系存續期間簽訂的合同（一直未辦產權），之后雙方離婚，產權歸于一方所有，須前妻／夫到場填寫約定并作析產處理。如：夫妻二人購買了一套商品房，一直未辦產權，后因夫妻感情破裂而離異，此套房屋是他們婚姻關系存續期間的財產，現歸女方所有，須男方約定：愿意放棄該房屋產權，歸女方所有。

（2）離婚之后（至今未再婚）一方所購房屋，須持身份證、離婚證、離婚協議或民事判決（調解書）等相關資料，并對婚姻狀況予以說明。另外，夫妻雙方對財產歸屬問題，必須當工作人員的面，以書面形式約定，雙方無爭議的，離婚后應按約定處理。但規避法律的除外。又如，某人結婚之后一直未辦理房產證，而目前已離婚，則須將已注銷的結婚證復印件及離婚證復印件存入收件材料，約定的填寫則視相關情況而定。

隨著人們法律意識的不斷增強，通過我們對房地產政策法律、法規的宣傳，我們相信老百姓會對夫妻共有權登記政策不斷的認識和了解。要維護自身合法權益，就必須依法辦事，以切實保護自身利益，使房產共有權登記政策進一步完善。