德國:房價緣何十年不漲

德國緣何能創(chuàng)造“房價十年不漲”的奇跡？該國獨(dú)具特色的房地產(chǎn)制度，起了關(guān)鍵性作用。

確保房屋充足供應(yīng)，保持供求平衡仍然是穩(wěn)定房價的硬道理。無論在聯(lián)邦還是州、市及村鎮(zhèn)層面，德國都有著詳盡的建房規(guī)劃，住房建設(shè)依人口需求而定，基本保證每個家庭擁有一套住房。德國所有房貸都實(shí)行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業(yè)貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩(wěn)定器作用。

德國發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，也成為穩(wěn)定房價的“定海神針”。德國租賃住房率達(dá)到58%，特別是年輕人中，77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應(yīng)大量商業(yè)出租房，政府同樣對房租水平進(jìn)行一定的規(guī)范。德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國建立了地產(chǎn)價格獨(dú)立評估機(jī)制。各類地產(chǎn)價格并不是由房地產(chǎn)商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對評估中的錯誤負(fù)有法律責(zé)任。

德國法律規(guī)定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，這已經(jīng)構(gòu)成了違法行為，購房者可以向法院起訴。如果房價不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制定的房價超過“合理房價”50%則為“暴利房價”，這已經(jīng)觸犯《刑法》構(gòu)成犯罪，出售者將面臨更高罰款甚至最高長達(dá)三年的牢獄之災(zāi)。