個人住房貸款的信用風險防范措施

王慧琳

2007年的美國次貸危機至2008年9月15日雷曼兄弟的倒閉可謂是驚天動地，全球的金融市場都為之而震動，華爾街的五大投行貝爾斯登、雷曼、美林被收購或破產，高盛和摩根士丹利被美聯儲批準由投資銀行轉型為銀行控股公司，至此，華爾街的“造富”神話被破滅。

華爾街之所以出現今天的局面，最根本的原因就是美國金融機構將大量資金貸給了信用級別較低的次級借款人，同時，又將住房抵押貸款包裝成優質債券進行發行。由于經濟環境及政策的變化，致使次級借款人無力歸還貸款進而造成次級債市場價值大幅縮水。由此產生了多米諾骨牌效應，房價下跌——借款人缺少可變現資金——次級債價值下降，全球經濟陷入了危機之中。

縱觀美國的房屋貸款市場，不難發現，造成次貸危機的原因，不單單是經濟環境與政策的變化，還有一個更為深層次的原因就是政府的監管不到位，將權利下放，給予操作者更大的操縱空間。這對于我國快速發展的房地產行業來說，無疑提供了一個反面案例，通過借鑒可以起到良好的警示作用。

一、我國的住房貸款現狀

我國的房產改革由最初的等、靠、要的福利分房轉變為現如今的購買商品房，人均居住環境得以提高。但是隨著住房商品化的發展，越來越多的人被淪為了房奴，房子成為當今社會中人人談論的首要問題。房價飆升、各地地王遭頻頻刷新，開發商也是卯足了勁，買地、建房。再加上我國實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，利率在經歷了2007年連續6次升息和2008年下半年連續5次降息的過程，可以說，降息之后的利率水平總體上是比較低的。這樣一來，銀行忙了，開發商買地、建房需要資金，個人買房也需要資金，這就火了銀行的信貸部門，信貸部門大量發放房貸資金，并在2009年年初實行房貸利率優惠政策以此來吸引更多的借款人。

如此看來，銀行住房貸款資金的數額呈現上升趨勢，給銀行帶來了豐厚的收益。但是收益與風險總是相對應的，高收益意味著需要承擔高風險。我國的住房貸款業務相對應于開辦幾十年的企業貸款業務來說，還是一個處于起步階段的初探者，未來很多風險都是無法預料與估計的，此次的次貸危機可以說給我國房貸市場敲響了一個警鐘。隨著大量的信貸資金流入市場，能否按時、足額收回貸款成為銀行面臨的重要問題。

二、住房貸款信用風險防范措施

個人住房貸款作為一項長期貸款，風險暴露期通常需要3—8年時間，而我國從2000年開始大規模發放個人住房貸款，如今正處于貸款歸還風險的高峰期。銀行將個人住房貸款貸出后，影響款項收回的最大制約因素就是借款人的還款能力和還款意愿。由此銀行的任務更多的是加強個人住房貸款的信用風險防范工作，如何從風險防范角度使所貸的款項能夠及時、足額的收回，以免給銀行帶來一系列不必要的損失。

1.加強借款人貸款目的調查。個人住房貸款是否能及時、足額收回主要取決于借款人的還款能力，銀行還應調查隱藏在借款人貸款背后的一些實際情況，來判斷借款人的還款能力與真實的貸款目的。如購房動機，是自身真正需求作為改善居住條件而購買的住房，還是投機行為，獲取買賣價差。這兩種目的所帶來的結果是完全不同的，作為自有居住住房，那么相應貸款期限較長，每月還款額度較小，短期內貸款風險較小，而投機炒房的借款人短期內的貸款數額會很大，貸款期限可能會相對較短，當房地產市場行情好時，貸款違約率不大，一旦房價走低，借款人囤積大量房產，很可能會出現違約情況。所以對于不同的購房動機，銀行應建立不同的制約機制。除此以外，銀行還應加強調查借款人在貸款后是否有持續穩定的收入，嚴防貸款前房產商為了促銷而為借款人提供擔保或者是虛假收入證明，使借款人在貸前貌似有一個穩定的收入來源。

2.建立個人財產收支賬戶。個人財產收支賬戶是指應將個人及其家人名下的一切資金收支往來業務置于一個賬戶中，進行統一管理。為了能夠有效地實施管理，銀行應在源頭上下功夫，掌握借款人資金的來源與去向，為此銀行可以提高電子金融產品的應用，諸如銀行卡、網上銀行、電話銀行、手機銀行等高科技產品，不僅如此，銀行在開展使用網絡產品的同時，應著力提高網絡安全，嚴把網絡安全關，讓公眾信服、敢于使用，進而使銀行全面掌握借款人的收支狀況。

3.完善個人征信系統。自從2005年7月中國人民銀行建立個人征信系統以來，個人征信系統的信息覆蓋面不斷擴大。但是，目前我國的個人征信系統仍然處于不斷完善階段，還不夠成熟，覆蓋范圍不夠廣。系統中只是囊括了部分人的部分信息，信息缺失度較大，信用評價依據還較弱。鑒于此種情況，政府、銀行、財政、稅收、審計、公安、通訊等各相關部門應不斷加大調查力度，各單位應建立相應的個人信用調查體系，由專門人員深入走訪進行調查，以事實為依據，將結果逐一記錄，形成個人誠信檔案，根據檔案進行分析、評價，并將分析、評價結果及時上傳，構建共享信息數據庫，供征信查詢人員及時獲取所需信息。

4.加大違約處罰力度。我國銀行對于個人住房貸款的違約人，往往采用處置抵押物、多提貸款損失準備的方法來減輕銀行的貸款損失。然而，除了這些措施以外，對于失信者，要將無故拖欠貸款、惡意透支信用卡、偷逃稅款等各種失信行為記錄記入個人信用檔案，根據情節輕重給予不同程度的懲罰。銀行應在成本與收益之間進行權衡，選擇盡可能大的懲罰力度，最終是要保證違約還款人按時、足額還款，減少銀行的貸款損失。

5.嚴防“假按揭”。開發商之所以要辦理“假按揭”，很大程度上是要解決自有資金不足的問題。由于銀行開發貸款政策較緊，個人住房貸款相對而言手續簡單、利率低，較易完成。所以一些開發商為尋求更多資金開始走歪路，虛構了多份購房合同，甚至一房多賣，以個人住房貸款名義騙取銀行信貸資金。本文認為，“假按揭”的出現還可能是房產商通過虛構的購房合同，造成房子熱銷的假象，以熱銷帶促銷，來實現更多的真實銷售合同，完成銷售任務。

因此，銀行在發放個人住房貸款時，一要嚴審借款人所提交的各項證明資料，逐層審批、逐一核實，嚴防“假按揭”的出現，對于銀行內部人員出現的問題，除追究責任給予經濟處罰和紀律處分外，還要視情節輕重，追究其民事及刑事責任。二要對于辦理“假按揭”的開發商，銀行也必須從信貸制裁角度，嚴肅處理，其以后再進行貸款時，要采取一定的限制措施，提高貸款標準和貸款門檻。同時，為了規范貸款市場，還要對“假按揭”開發商提高還款要求，讓開發商充分認識到虛假按揭所帶來的后果。