基于AHP法的房地產項目投資方案的比較選擇

黃 偉

房地產項目方案比選是尋求合理的房地產開發方案的必要手段。房地產項目通常采用的方案比選指標有:投資內部收益率(IRR)、凈現值(NPV)、等額年值(AW)、凈年值、費用現值、費用年值、動態投資回收期、凈現值指數、靜態投資回收期及靜態投資收益率。其中,凈現值和內部收益率是兩個最主要的評價指標,而投資回收期則是兼有經濟性和風險性測度功能的輔助評價指標。就指標類型而言,凈現值、凈年值、費用現值和費用年值是以貨幣表述的價值型指標;內部收益率、投資收益率和凈現值指數則是反映投資效率的效果型指標。

在價值型指標中,就考察的內容而言,費用現值和費用年值分別是凈現值和凈年值的特例,即在方案比選時,前二者只考察項目方案的費用支出。就評價結論而言,凈現值與凈年值是等效評價指標,費用現值和費用年值同樣也是等效評價指標。

如果對于任何房地產項目投資決策,都能采用前述經濟評價指標以決定項目的取舍,投資決策就會變得簡單易行。但是,在實踐中,由于房地產項目決策結構的復雜性、不確定性及經濟性和風險性,如果僅僅掌握幾種評價指標,而不掌握正確的評價方法,就不能達到正確決策的目的。在實際中,房地產項目投資常常遇到的決策問題是從兩個或多個互斥方案中選擇最佳方案。

1 層次分析法對房地產項目層次結構的分析

1.1 建立所研究問題的遞階層次結構

遞階層次結構的最高層通常只有一個元素,一般是決策目標。中間層次一般是準則和子準則,子準則可以有多層。準則受決策目標支配,子準則又受上一層次的準則支配,遞階層次結構體現了這種從上至下的支配關系。層次之間元素的支配關系可以是完全的,也可以是不完全的,即上一層次的元素不一定與下一層次每個元素間都存在支配關系。遞階層次結構的最低層通常是備選的方案,備選方案通過子準則、準則與決策目標建立聯系。

1.2 層次分析法對房地產項目層次結構的分析

首先進行系統分析。目標層為“最優項目”。準則層為總投資額、全部投資財務內部收益率、自有資金財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、專家對項目風險評價、盈虧平衡點。方案層為房地產項目1、房地產項目2、…、房地產項目 n。目標層分析模型如圖1所示。

2 構造房地產項目兩兩比較判斷矩陣

2.1 兩兩比較判斷矩陣的原理

建立遞階層次結構之后,上下層之間元素的隸屬關系就被確定了。假定上一層次元素CK對下一層次元素A1,A2,…,An有支配關系,可以建立以CK為判斷準則的元素A1,A2,…,An間的兩兩比較判斷矩陣。判斷矩陣記作A,矩陣形式如下:

矩陣 A中的元素 aij反映針對準則 CK,元素 Ai相對于 Aj的重要程度。矩陣 A是一個互反矩陣,aij(i=1,2,…,n;j=1,2,…,n)有如下性質:aij＞0;aij=1/aji;aii=1。

確定矩陣元素 aij的數值需要決策者反復回答這樣的問題:針對準則CK,Ai與Aj哪一個重要,重要程度如何。層次分析法中通常采用9級標度法給判斷矩陣的元素賦值,9級標度法中aij值與被比較元素的相對重要程度之間的對應關系如下:

Ai與Aj同樣重要:aij=1,aji=1;

Ai比Aj稍微重要:aij=3,aji=1/3;

Ai比Aj明顯重要:aij=5,aji=1/5;

Ai比Aj非常重要:aij=7,aji=1/7;

Ai比Aj極端重要:aij=9,aji=1/9。

如果被比較元素的相對重要程度是介于上述判斷中相鄰兩種判斷之間,aij可取2,4,6,8,相應的,aji可取 1/2,1/4,1/6,1/8。矩陣 A中的元素不一定具有傳遞性,即不要求一定滿足等式aijajk=aik。

2.2 構造房地產項目判斷矩陣

對于以上所建立的三層次結構,可以構造一系列的判斷矩陣。

首先可以構造目標層對準則層“總投資額、全部投資財務內部收益率、自有資金財務內部收益率、貸款償還期、投資回收期、專家對項目風險評價、盈虧平衡點”的判斷矩陣。此判斷矩陣的建立可采用專家比較法或專家項目組確定權重法構成。

準則層對方案層“房地產項目 1、房地產項目2、…、房地產項目n”的判斷矩陣按照以下原則確定判斷矩陣。

1)總投資額,是逆向目標。2)全部投資財務內部收益率,是正向目標。3)自有資金財務內部收益率,是正向目標。4)貸款償還期,是逆向目標。5)投資回收期,是逆向目標。6)專家對項目風險評價,是逆向目標。7)盈虧平衡點,是逆向目標。

3 層次單排序

層次單排序也即對以上各判斷矩陣進行求解,計算出反映上層元素和下層之間有聯系的元素重要性次序的權重來,同時還要對各判斷矩陣進行一致性檢驗。

4 層次總排序

層次總排序結果(也即最低層的最終綜合權重向量),最低層(方案層)元素對于總目標的綜合權重向量為:

對于層次總排序也需進行一致性檢驗。

5 結果分析

在一致性基本滿足的前提下,我們就可根據層次單排序和層次總排序結果對問題進行定量的分析,從而對房地產項目的投資多方案進行優選。多方案分析是投資分析的一部分,也是至關重要的部分,它直接影響投資決策的科學性和合理性。所以,為使投資能獲最好的收益,保證投資能取得預期的經濟效果,房地產投資經濟評價研究是必不可少的。目前我國已加入WTO,地產投資將更加市場化,計劃經濟下的土地劃撥等壟斷性行為已經逐步消亡。土地有償使用公開拍賣已經日益成為主流。土地多地塊公開拍賣就產生了多方案經濟評價的問題。同時對已拍得的地塊在規劃許可的條件下,可建高檔別墅、高檔住宅、中檔住宅、低檔住宅、經濟房等也產生了多方案經濟評價的問題。

本文通過研究房地產投資分析與經濟評價的理論,并結合實際開發過程中的經驗,尋找出相對準確且簡便的投資分析方法和適合房地產開發項目的經濟評價方法及經濟評價指標,并采用層次分析法對房地產項目多方案的投資進行比較與選擇。研制出實用且操作簡便的投資動態分析方法,解決了目前我國房地產業急需解決的問題。