我國房地產上市公司盈利能力分析

李 燕 練思靜

2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續深化并穩步發展。2003年以來，盡管國家不斷出了一些調控措施，但房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格和交易量上漲明顯。作為房地產行業代表的房地產上市公司的經營狀況和盈利能力隨之成為社會廣泛關注的焦點，本文以銷售毛利率、銷售凈利率、每股收益、凈資產收益率和主營業務增長率5個指標從不同角度來衡量房地產上市公司的盈利能力。本文選取41家房地產上市公司2000年到2009年的財務數據為樣本，運用統計和趨勢分析方法對房地產上市公司盈利能力的指標作了詳細分析。

一、房地產上市公司樣本選擇及數據來源

按照中國證監會制訂的中國上市公司分類指引（CSRC指引）和2000—2009年的相關數據，本文確定并遴選了適用于本文分析的房地產上市公司。

遴選的標準是：（1）對于分別在A股和B股同時上市的公司，以及以轉債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；（2）為了保持數據的連續性，選擇在2000—2009年中一直屬于房地產行業的上市公司；（3）剔除在2000年到2009年處于*ST、ST或者PT狀態的T類上市公司。因為T類上市公司的重組、整合十分常見，正常生產經營不能持續，這些公司的會計指標并不具有可靠性和相關性。（4）剔除異常數據及指標缺失公司。按照上述樣本選擇順序，適用于本文分析的29家房地產上市公司。

二、房地產上市公司盈利指標的趨勢分析

1.每股收益。每股收益指企業凈收益與股本總數的比率，每股收益是評價上市公司盈利綜合能力最基本和核心的指標。它是測定股票投資價值的重要指標之一，是分析每股價值的一個基礎性指標，是綜合反映公司獲利能力的重要指標，決定了股東的平均收益水平。我國房地產上市公司2000—2009年每股收益變動趨勢如圖1所示。

圖1 每股收益趨勢圖

從圖1可知：（1）我國房地產上市公司2000—2003年的每股收益有小幅下降的趨勢，尤其是2003年，平均值和中位數都達到最低水平，都為0.17元，這可能是受到當時非典對整個經濟環境的影響，房地產企業也不可幸免的緣故；（2）2004—2006年該指標的變化不大，平均數和中位數都在0.2-0.3元左右，當然個股之間還是有一定的差異，最大的有1.02元，最小的只有-0.52元；（3）2007—2009年則出現了波動比較大的波動。2007年該指標的平均值、中位數、最大值和最小值都達到歷年最高水平，連最小值都是正數。這是因為2007年房價有了大幅地颮升，而股市大漲更促進了房地產的投資和投機，進而使得房地產上市公司的業績得到大幅度提高。2008年則受到世界范圍內經濟的影響，房地產企業的銷售量有大幅度減少。2009年國家出了一系列提振經濟的刺激計劃，房地產行業也得以快速復蘇。

2.凈資產收益率。凈資產收益率（即股東權益收益率）是凈利潤與平均股東權益的百分比，是公司稅后利潤除以凈資產得到的百分比率，該指標反映股東權益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。該指標值越高，意味著投資帶來的收益越高，因此凈資產收益率反映股東資金投入的年度回報率，是衡量一個企業盈利水平的重要指標。我國房地產上市公司2000—2009年每股收益變動趨勢如圖2所示。

從圖2可知：（1）凈資產收益率的平均值和中位數的變化趨勢基本一致，但平均值的波動幅度比中位數的波動幅度大一些。平均值的波動幅度大，可能是由于個別公司凈資產收益率大大偏離正常范圍所致，比如2001年凈資產收益率最高的“金融街”高達43.59%，而最低的“新城B股”是-54.27%。通常情況下認為中位數更為客觀。（2）從總的趨勢來看，凈資產收益率的變化趨勢又與每股收益的變化趨勢基本一致，2000—2006年中位數保持在5%～8%之間，2007年則上升到10.54%，2008年回落到8.07%，2009年又上升到8.8%。

3.資產報酬率。資產報酬率是公司一定時期獲得的報酬總額與資產平均總額的比率，是從資產盈利角度反映公司盈利能力的基本指標。資產報酬率體現了公司運用全部資產的總體獲利能力，是評價企業資產運營效益的重要指標。我國房地產上市公司2000—2009年每股收益變動趨勢如圖3所示。

從圖3可知：（1）資產報酬率這個指標在2000—2009年的走勢與前兩個指標的走勢明顯不同，2000年在歷年中平均值和中位數在歷年中為最大，之后出現第二個最大數據的是2005年。這可能是因為資產報酬率體現的是全部資產的獲利能力，全部資產里包括凈資產和負債，該指標的走勢與凈資產報酬率走勢的不一致就是因為負債的影響。（2）2002年以后，資產報酬率平均值的數值一直都比中位數的數值大，說明不同房地產上市公司的資產盈利能力的差異性很大。（3）就同一公司而言在不同年份資產報酬率的波動也有較大的波動，比如“中糧地產”，在2005年總資產報酬率最大為30.46%，而2008年最小時只有4.38%。

4.銷售凈利率。銷售凈利率是指企業實現凈利潤與銷售收入的對比關系，其計算公式為：銷售利率＝（凈利潤／銷售收入）×100%。用以衡量企業在一定時期的銷售收入獲取的能力。該指標能夠反映取得多少營業利潤。企業在增加銷售收入的同時，必須獲得更多的凈利潤，才能使銷售凈利率保持不變或是提高。通過分析銷售凈利率的變動，可以使企業管理者在擴大銷售額的同時，注重改進經營管理水平，提高盈利水平。我國房地產上市公司2000—2009年每股收益變動趨勢如圖4所示。

圖4 銷售凈利率趨勢圖

從圖4可知：（1）2000—2009年房地產上市公司銷售凈利率的平均值的波動比中位數的波動要大。這是由于不同公司之間存在較大的差異。（2）從中位數來看，2003—2007年，銷售凈利率一直處于增長中，2008年有所下降，而2009年則達到最高。可見，除了2008年收到金融危機的影響，房地產上市公司銷售凈利率一直處于增長之中。

5.主營業務收入增長率。主營業務收入增長率是本期主營業務收入與上期主營業務收入之差與上期主營業務收入的比值，是衡量上市公司主營業務盈利持續性的一個指標，可以判斷公司發展所處的階段。一般來說，如果主營業務收入增長率超過10%，說明公司產品處于成長期，將繼續保持較好的增長勢頭。如果主營業務收入增長率在5%～10%之間，說明公司產品已進入穩定期。如果該比率低于5%，說明公司產品已進入衰退期，保持市場份額已經很困難。我國房地產上市公司2000—2009年每股收益變動趨勢如圖5所示。

圖5 主營業務收入增長率趨勢圖

從圖5可知：（1）房地產上市公司主營業務收入增長率平均值和中位數變化趨勢一致，在2000—2005年是波動著下降，于2005年達到最低，2005—2007年快速上升，2008年有較大幅度下降，2009年則小幅下降。（2）2000—2009年主營業務收入增長率的平均值數值基本（除了2005年平均值弱小于中位數以外）大于中位數。

三、結論

通過對我國房地產市場上市公司在2000—2009年之間五個盈利指標的分析可以看出：（1）在這五個指標中，每股收益、凈資產收益率和銷售凈利率的走勢比較一致，2000—2006年在一個比較小的區間波動，2007年則有較大幅度的增長，2008年則小幅度下降，2009年又弱有上升。（2）資產報酬率的走勢比較獨立。這個指標相對于其他盈利指標而言，受到負債的影響，比如在2007年在房地產上市公司的銷售凈利率達到最高的時候，資產報酬率相對2006年卻有明顯的下降。（3）主營業務收入增長率除了2003年和2005年的數字比較小以外，其他年份的平均值和中位數都大于10%，說明我國房地產上市公司的盈利狀況及發展情況良好。

由于我國房地產行業是從2000年商品化之后進入快速發展的，到2010年已經有100多家上市公司，而本文選擇的樣本量只有29家，因而分析有一定的局限性。另外不同的盈利指標往往會呈現不同的趨勢，只能從不同的角度加以詮釋。因此，房地產上市公司的盈利能力還需要從更長時間和更全面的角度進行觀察。