投資者轉戰(zhàn)商業(yè)地產

張 芬

在住宅市場持續(xù)走低的情況下，與之倒掛已久的商業(yè)地產出現暖流。部分投資者從住宅市場溢出，目光轉向商業(yè)地產項目，這一趨勢現在已經非常明顯。

近期，“新國10條”重拳打壓樓市，受此影響，榕城不少購房者都選擇觀望。然而，相對于政策不斷縮緊的住宅項目，不少投資者紛紛選擇“棄宅從商”，把注意力轉移到商業(yè)地產。未被新政波及的商業(yè)地產獲得了更大的發(fā)展機遇，成為投資者的“新寵”。

商業(yè)地產投資逆市升溫

5月中旬，短短4天之內，福州土地市場推出10幅地塊，其中8幅為純商業(yè)用地，另外2幅商住地塊也有1幅以商業(yè)為主。新政后，住宅市場整體疲軟，在這樣的背景下，福州力推商業(yè)地產，備受業(yè)界關注。

全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝認為，隨著城市規(guī)模的擴大，新區(qū)對商業(yè)配套的需求增加，為商業(yè)地產未來的升值提供了強勁的動力，近期福州商業(yè)地塊的密集上市正說明了問題。目前住宅市場利潤減少，但商鋪的租金卻在增長，這促使不少投資者從住宅轉向商業(yè)地產。

商業(yè)地產逆市升溫的在上海表現得更明顯。記者從21世紀不動產獲悉，5月上半月，上海二手房成交量明顯下滑，與4月同期相比，降幅達50％～60％。然而，上海泛商業(yè)三類物業(yè)交易總量約45.49萬平方米，環(huán)比增長了48％。中原也產上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍告訴記者，從中原門店統計數據看，購房者來咨詢商比項目增長了20％～30％。

“樓市新政使房價停漲壓力越來越大，部分炒房者為了規(guī)避風險開始拋售房產。從目前的投資回報來看，上海市住宅投資回報率為2％～3％，而商業(yè)項目的投資回報率為4％，這自然成為投資者的一個‘避風港。”宋會雍說。

商鋪或成投資新熱點

近幾年來，福州商業(yè)快速發(fā)展，核心商圈從單一的東街口擴展到茶亭、寶龍廣場、中亭街，以及金融街萬達廣場和閩江北岸CBD中央商務區(qū)。并且，在商業(yè)地產投資里，商鋪相對寫字樓和商場，有著投資少、回報高的特點，所以倍受中小投資者的青睞。

雙安房產總經理鄭愛新告訴記者，4月，雙安的商鋪成交量環(huán)比上漲了20％～30％。“福州二手房市場大概有30％的資金是投資性質的，估計其中有一半左右希望介入商業(yè)投資。市場發(fā)生了比較大的變化，但是商鋪的價格并沒有上漲多少，同時租金又在上漲。因此，現在投資商鋪是非常好的。”他說。

“商鋪的貸款首付5成，利率上浮10％，基本和現行二套房政策相同，但不受購買數量限制，加之商鋪租金基本每年以8％～1 0％的速度增長，存在很大的升值空間。”麥田商業(yè)地產部經理王建華表示，不少投資住宅的客戶都感覺現在炒房沒賺頭，考慮轉入商鋪投資。

按國際的投資慣例，住宅時間太長久會讓價值打折，而商鋪時間越長，人氣越旺，價值提升更快，比如，中亭街商鋪在2006年才3萬元／平方米，現在已達到10萬元，平方米以上。王建華給記者算了一筆帳：以目前位于福州市中心的茶亭街為例，2層以上商鋪平均價格為2.5萬／平方米。在該地段買一套面積1∞平方米的住宅也要200～250萬，而茶亭面積100平方米的商鋪也就250萬，價格相當。但是比較收益就看出差別了，市中心住宅的租金一般在3000—4000元／月，一年就是3.6～4％8萬。商鋪一般都有7％的收益，一年有17.5萬，商鋪的收益是住宅的4.8倍。

商鋪投資風險不可忽視

商鋪投資有著較高的投資回報率，但是投資的風險同樣不可忽視。在很多投資者心目中，商鋪的投資成本較高成為最大的困惑，他們擔心蒙受損失。

“首先，商鋪不宜太大，店租在5000～6000元／月的店面都比較好出租，也就是面積在30～50平方米，價格大概3萬／平方米左右，這樣既不用承擔較高的費用又能拿到穩(wěn)定的回報率；其次，商鋪的進深不能太大，一般在5～8米最合適。進深太大會降低顧客的購買欲望，影響商鋪的人氣；再則，商鋪的廣告位很重要，要能在最短的時間內給人留下深刻印象。”鄭愛新建議，除了以上幾個關于商鋪本身所需要考慮的要素外。選擇好地段、看準人流量、了解城市規(guī)劃也直接關系商鋪的投資回報。

福建申發(fā)置業(yè)公司總經理羅新厄運表達了他的顧慮。他認為，對照“新國10條”，雖然第二套住宅首付和利率大幅提高，但是住宅貸款年限可以達到20年，商業(yè)物業(yè)最多10年，從期限上看，住宅較為靈活，能夠平攤更多風險。另外，住宅封頂就可以發(fā)放貸款，而商業(yè)物業(yè)必須是竣工驗收的房屋，但主體竣工和驗收可以相差一年時間，這樣的時間差，對于投資者而言，就可能面臨市場不確定性。

“還值得注意的是，商業(yè)物業(yè)轉讓涉及五項稅收，遠高于二手住宅交易費用。據測算，假定投資者以100萬元購買一間商鋪，又以200萬元轉讓，需要繳納的稅率大概在50％～62％，也就是說一半的利潤都得上交。”羅新說。