樓市新政終將使房價低頭?

程 香

2010年，在中央力挫房地產市場的大背景下，福州福州樓市有何反應?房價是否進入下行通道?

樓市新政出臺后，福州樓市仿佛被“點穴”，成交價不再急張，而是維持高位不變，成交最也保持平穩，整個樓市好像變“僵”了。

不過，5月中旬開始，“僵局”稍有松動。住經歷了連續十五周均價破萬之后，5月21日終于回落到一萬以下，報出9093元／平方米，較前一周下跌1759元／平方米，跌幅為16.2％，新政的作用正在開始顯現。

一線城市開始退燒

火熱五月，原本是一線城市的樓市傳統旺季，今年卻明顯遇冷。成交量下降，觀望、試探氣氛趨濃。

北京市房地產交易管理網數據顯示，五一期間，北京二手房交易跌入冰點，5月1日、2日的日均簽約量僅為211套，與4月日均簽約量1164套相比，降幅達82％。據北京中原三級市場研究部統計數據顯示，在4月14日以后的一個月里，北京二手房市場新增客戶需求下跌了八成。而東三環某樓盤還出現了歷史最大單的單個項目23套拋單，炒房客離場現象顯現。

五一期間，廣州天河、海珠、荔灣、白云中心城區市場表現尤為低迷，其中天河區兩天時間銷售46套，成交均價在4000元／平方米，與3、4月份成交均價相比，均價下跌4000元／平方米，而其它幾個老城區成交套數均在個位數。

上市房企拉響降價第一炮

2008年，萬科曾在國內房地產市場帶頭掀起降價大潮。5月，恒大地產宣布全國樓盤8.5折銷售，引發降價潮熱議。由于巨大地產在全國許多一線二線城市都有項目，而且項目大都是區域性的標桿樓盤，其全線降價必然對整個樓市產生重大影響。

關于降價原因，恒大地產有關負責人表示，未來一段時期內，樓市低迷將不可避免，加大力度促銷、快速回籠資金，不僅可以擴大市場占有率，而且將為今后的行業并購及市場整合做準備。

恒大降價，SOHO中國潘石屹表示十分意外。“完全出乎意料的是，今年恒大早早打響了這次價格戰的第一槍，這將會在一些市場競爭激烈的城市馬上引起住房價格戰，這些競爭激烈的城市與企業的現金流是沒有關系的。”

“這房價下的也太快了，原以為要保有稅出來才能大跌。”易居中國分析師薛建雄感慨。

記者采訪的多位業內人士分析，目前的房價下跌只是剛剛開始。而開發商資金的日益緊張，和仍在不斷出臺的調控政策是推動房企業降價的主要原因。

“恒大的全國性大幅降價只是拉開這輪樓市降價潮的帷幕，很快，在這種標桿效應作用下，一場猛烈的風暴即將來臨。”房地產專業媒體評論員楊少鋒說。

不過，截止到目前，除了保利、綠地低佩降價外，未見到大面積的降價潮出現。尤其是在福州，五月，雖然樓市冷清，但開發商均咬緊牙關堅持不降價，開發商、消費者陷入雙向觀望氛圍。開發商降價壓力增大

史上最嚴厲的新政，加上5月10日起存款準備金率再次上調0.5個百分點，對開發商來說，一面是投資客陸續退場，市場迅速陷入觀望；一面是流動眭資金收緊，開發商“不差錢”的好時光很有可能一去不復返了。在這種局勢下，僵持時間如持續三五個月，開發商為了回籠資金，必將降價銷售樓盤。

“準備金率提高，意味著更難讓銀行拿錢出來，加上嚴厲新政，開發商相當于遭到前后夾擊，降價壓力很大，到后面或不得已降價套現。”業內人士林祥先生對記者說。

開發商的降價壓力短期內還未直接反映到市場上，不過，上市房企拉響的降價信號，或多或少地對福州樓市也有一些心理影響。5月份，久未出現的優惠信息又在福州樓市出現了。

仁文大儒世家·天瀾推出老帶新可獲6000元物業積分，以及8888元／套的購房優惠；5月10日前購買三迪首府118新推房源，可享受38888元優惠，同時還有大禮包一份，老客戶推薦新客戶成功購買任意房源，即可獲贈一年物業費；購買家天下三木城藝墅260平方米親水洋房的客戶，有車位限量贈送；中庚城五一期間推出8500元／平方米的特價房；伯爵山推出79平方米舒適兩房、107平方米精品復式、132平方。

記者也發現，在近期的報紙廣告中，不少開發商將訴求點轉向優惠信息的體現。零距離營銷機構副總經理楊臻表示，這種幅度的優惠活動還不能算得上是促銷，只是開發商面對當前市場所做出的一些營銷手段。

樓市新政出臺，北京商品房一個月內暴跌近8000元，福州5月份簽約量持續下跌，價格繼續企穩不變。不過，5月份的最后一個周末，均價終于扛不住跌破了萬元大關，房價低頭趨勢顯現。

新政出臺后，一些城市的對方政策也相繼出臺，力度甚至比“國十條”更大。“不排除地方政策出臺更為嚴厲的細則的可能”，業內擔憂，這一輪調控政策“組合拳”還未出完。

省內房產專家劉福泉認為，拳輪調控有喜有憂。

“喜”在于見效明顯，成交量萎縮，價格穩了，市場明顯降溫。“調控的時機比較好，房價高，樓市本身有動力要調整，因此政策出臺后效果比較好。”但是，劉福泉也對調控后續有一些擔憂。新政出臺后，股市大跌，驟冷的樓市也正在把低溫傳導至鋼鐵、水泥、家居等相關產業，下一階段的調控面臨壓力。