樓市新政:調控之需與轉型之難

張 晨

“史上最嚴厲的房地產調控”拉開大幕，這一次能否突破“空調”的局限?

4月17日，“國十條”出臺，拉開了所謂“史上最嚴厲的房地產調控”的大幕。此后，住建部、國土部、銀監會、證監會等調控部門、各地地方政府以及各商業紛紛出臺配套方案或分析細則。新政出臺以來，各地樓市新房普遍成交慘淡，開發商和購房者同時陷入觀望，高溫的旁地產市場頃刻間被“急速冷凍”。

此次以“國十條”為代表的樓市新政，其政策思路與以往調控的套路有著根本性的不同，其核心在于，第一次明確了商品住房主要作為一般消費品和房地產市場主要作為消費品市場的根本屬性，為我國房地產市場今后的“轉型”確定了方向。

房地產市場具有消費品市場和資產品市場雙重特征，如果不受限制，住房可能成為投資者或保值增值或取得收益流的投資標的，甚至成為純粹為了“低買高賣”賺取差價的工具。在我國的人口、土地資源狀況以及城市化快速推進的背景下，一個充斥著大量投資、投機性住房需求的房地產市場不僅造成巨大的資源浪費，而且孕育著巨大的不公。

轉型：政策之難

此次樓市新政能否真正實現政策目標，讓房地產市場“轉型”為一個消費品市場，從而根治房地產市場投資投機盛行、房價暴漲的頑疾?

首先，我國房地產極易成為一個投資、投機市場的根本原因是城市住房需求快速膨脹與城市建設用地供應相對不足的矛盾。當前，我國城市化以每年1％左右的速度高速推進，這意味著每年有超過一千萬的新增人口進入城市。另外，“生育高峰第二代”普遍進入婚育高峰期以及居民收入增長要求改善居住條件等因素的相互疊加，必將帶來巨大而持續的住房需求。而我國對城市建設用地的控制較為嚴格，城市建設用地的規劃相對于住房需求的快速膨脹而言相對不足。

其次，當前地方財政對土地出讓收入的依賴，造成了地方政府與房地產的高度關聯，使得地方政府很難下決心治理高房價。一方面，在分稅制條件下，土地出讓收入在很多地方的財政收入中占很高比例，“賣地財政”的問題日益突出；另一方面，土地是撬動地方經濟建設的一個重要杠桿。據調查，地方政府供應的土地中僅有15％～20％土地用于商品房建設，而剩余的土地則需要用于市政基礎設施、工業以及保障住房建設，實際上是在用這很少一部分土地的出讓收入去養另外大部分土地開發的成本。

此外，房地產對經濟增長和就業的拉動極強。如果房地產市場產銷不旺、投資下降、開工不足，必然對其上下游的眾多相關產業造成影響，最終拖累經濟增長和就業目標的實現。因此，在“保增長”的政策目標下，房地產業的繁榮意義重大；而在“調結構”的背景下，對房地產粗放式發展的限制和對民生的關注使得房地產調控成為大勢所趨。對房地產的政策調整，顯示了我國宏觀政策在“保增長”與“調結構”之間的兩難。

因此，樓市調控政策目標的實現，僅有短期的調控政策還遠遠不夠，而未來在土地供應、財政體制、以及轉變經濟增長方式等更為長遠的制度安排和配套改革則更為根本。

后市：又一個輪回?

短期來看，在新政的“精確打擊”下，投資投機者將暫時遠離房地產市場，而對于買房自住的群體，則由于政策所帶來的房價調整的預期和“買漲不買跌”的投資行為慣性，因此樓市成交量的急劇萎縮成為必然。

就限制投資投機的政策而言，除了通過信貸政策增加“炒房者”信貸成本之外，另一條行之有效的政策選擇就是對住房的保有環節征稅，即推出“物業稅”或“房產稅”。當前，對于住房保有稅的討論和“開征”的傳聞不絕于耳，這只“利空靴子”遲遲不落地，加劇了樓市的觀望情緒。

如果樓市的觀望情緒持續蔓延，交易量進一步萎縮，那么開發商面對的選擇將必然是降價的“囚徒困境”——誰先降價誰就可能取得先機，不但回籠大量資金擴大市場占有，而且還可能利用充裕的現金在土地市場上有所斬獲。因此，開發商的價格戰也許將一觸即發，而恒大“8.5折”的行動可能正是這場較量的序幕。

從長期來看，由于房地產市場中的一些根本基本制度問題在此次“國十條”中并未涉及，因此，維持房地產市場平穩健康發展的基礎仍顯得并不那么扎實。多種因素所疊加的龐大需求在價格有所調整之后可能隨時入場，而供應相對不足的狀況會不會再次催生房價的—輪猛漲?土地財政的壓力可能會使地方政府在政策細則上“打折”，在執行上也“留有余地”，這會不會使得這些城市繼續成為房地產投資投柵的“樂土”?房地產的深度調整可能會使中央政府感受到保持經濟快速增長的壓力，這會不會使用地產調控政策有所松動，從而造成房價的報復性反彈?只有在這些根本問題上有所突破，房地產的轉型才能夠真正成功，才能真正走出“—調就死、一死就放、一放就漲”的樓市輪回。