樓市“限外令”聊勝于無?

金姬

境外資金以股權轉讓、離岸交易、向二三線城市滲透,包括以各種“曲徑通幽”的方式向中國樓市的“開發”環節“嵌入”,很可能讓新“限外令”抑制熱錢的作用形同虛設。

“限購令”之后,“限外令”似乎又給樓市兜頭一盆冷水。

所謂“限購令”,指的是各地限制非本地戶籍居民購房政策,陸續出臺后樓市一派愁云慘霧,而中國住房和城鄉建設部、國家外匯管理局11月15日又在官網上發布了《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》,這一“限外令”規定了境外個人在中國境內只能購買一套用于自住的住房,境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。組合拳再度出招。

對此,美聯物業認為珠三角沿海地區所受到的影響最大,戴德梁行則指出國內豪宅市場將在短期之內經受較大壓力。而獨立評論人士顧海波對“限外令”所能起到的效果表示懷疑,認為這畢竟只是一個臨時措施,一旦房價松動政府還可能托市。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說自己理解政府“一箭雙雕”的目的:在配合國家房地產調控的同時又防范境外熱錢大規模投資房產。但他坦言:“新政影響并不大。中國近幾年外資直接購買成房產的資金并不多。而‘限外令管不了進入開發環節的外資,對于少數熱衷于在個別城市購房的境外人士才能起到作用。”

舊令不了了之

其實,“限外令”并不新鮮。早在2006年7月11日,商務部等六部委就聯合出臺了“171號文”,其中規定:境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產業的企業除外)和在境內工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房,不得購買非自用、非自住商品房。在境內沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人,不得購買商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要,可在境內限購一定面積的自住商品房。隨后,北京和深圳等地制定了相關地方細則。

但隨著2008年全球金融危機爆發,中國經濟遭到沖擊,為了刺激復蘇,各地又紛紛取消了2006年的“限外令”。如北京,就于2009年取消“限外令”(于2010年恢復)。廣州沒有專門針對境外人士購房出臺過相關細則,只是在今年10月出臺“限購令”時,相關部門再一次明確“外國人、境外人士、外資企業在廣州購房按照住建部2006年171號文等有關政策嚴格執行”。

上海也曾執行過“限外令”,主要針對的是境外投資者。市房地局在2006年根據171號文件明確規定:參加競買土地的境外投資者必須領有一年期外商投資企業批準證書和營業執照。這就意味著外資投資者必須在拿地之前先行注冊公司,并注入至少一半投資額的注冊資金,這幾乎是不可能完成的任務。這一規定使得外資直接買地的大門幾乎被完全關閉,之后兩年土地的獲得者幾乎全都是內地房地產企業。

但是,上海方面認為,即使是171號文件也只是控制和規范境外資本對中國國內房地產領域的投資,并不意味著將外資攔于門外。而且所謂“境外熱錢”,更多集聚在境外機構整體收購等形式的投資中,房地產開發領域“熱錢”并不多。因此,從2006年上海二號經營性土地出讓公告中,上海市房地局開始對于外資買地環節的“商業存在”要求放松,規定“境外的自然人、法人、其他組織”都可以參加土地競買,但是,由于此后幾次公告的保證金均需要以人民幣支付,如果不是在內地有足夠的流動資金,境外房地產公司很難完成保證金支付。這意味著境外公司如果希望在內地購買土地,仍然只能夠曲線進行,或通過內地子公司,或通過與本土公司合作的方式拿地。事實上,成功買地的外資公司,其保證金基本上都依靠內地公司支持完成支付。而對境外公司的限制,只不過是競得土地后,其資金支付以及項目公司注冊還需經過中國國家外匯管理局等機構的審批。到了2009年,上海的“限外令”也名存實亡。

2006年的“171號文”之所以后來不了了之,還因為“限外”政策并未嚴格限定境外及港澳臺購房者購房套數和住房性質,也沒有對境外機構進行專門設限,外籍人士購房在政策上一直相對寬松。因此,境外人士時常打“擦邊球”,在一線城市購房。據悉,不少境外人士會借本地居民的身份證在滬購房,規避限外政策,也有人在當地注冊公司,再以公司名義購房。

而此次“限外令”就嚴格多了。在楊紅旭看來,作為“171號文”的升級版,新政將“自住、自用商品房”,進一步明確為“只能購一套住宅”,或者只能購買注冊城市購房辦公所需的房屋。這意味著目前以公司名義購買商品住宅已經行不通了,境外機構只能購買自用的非住宅類的商業地產。

新政未中要害

誠然,新“限外令”比4年前的“171號文”要明晰且嚴格不少,預期效果也將更明顯。

美聯物業研究部指出,新政在內容上增加了驗資環節,主要就是針對目前對國內樓市虎視眈眈的大量熱錢。未來一定時期內限制外資流入將是大趨勢。這個政策的實施將直接對北京、上海、深圳等一線城市的房價形成沖擊,尤其是對珠三角沿海地區的影響最大,因為目前有相當一部分在港資金流入深圳、廣州等地區購房。而戴德梁行認為,新“限外令”將較大程度上打壓豪宅客群的置業需求,因為目前在一線城市中心核心地段的頂級豪宅項目成交客戶中,境外客戶占比在20%——60%不等。而從中長期來看,豪宅市場仍然擁有穩定的上升動力。

據21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示,今年前10個月上海二手房交易中,外籍人員和港澳臺人士的購房套數占比分別為0.90%和0.89%,較去年水平分別增長0.23%和0.08%。上述兩類人群的購買對象主要集中于中高端物業,總金額在300萬元以上的買賣分別占對應人群總交易套數的48.6%和51.2%。在全市范圍內,境外人士購房比例并不大,基本集中在古北、新天地、陸家嘴等傳統豪宅區域,因此一旦嚴格執行限外政策,對這些豪宅區域的成交將產生一定影響。

值得注意的是,更加嚴格的新“限外令”仍有“隔靴搔癢”之嫌。

一方面,新版“限外令”限制的對象是“境外個人”和“境外機構”,境外人士的家庭購房情況并未給予明確限制。業內人士透露,由于外籍人士在戶籍、婚姻狀況、財產等方面的信息具有一定的隱秘性,因此以家庭為單位的“限外”仍存在一定的操作難度。國內居民購房以戶為單位限購一套,但是外籍人士的婚姻狀況很難考察,因此只有以個人為單位限購,家庭仍可以購買一套以上住房。

另一方面,楊紅旭指出,中國近幾年來外資直接購買成房產的資金并不多。2005年前后,上海外資購房占新建商品住宅銷售比重6%-8%,近兩年已大降至2%左右。尤其是2008年下半年,部分海外基金想拋出在滬物業,卻無人愿意接盤。值得關注的是,近期外資進入開發環節的資金增長較快,這一點可以從開發商資金來源的結構變化中看出來。但新“限外令”管不了進入開發環節的外資,所以影響非常有限。不過這一政策聊勝于無,對于少數熱衷于在個別城市,如深圳、上海購房的港臺人士,會有明顯的抑制作用。海外基金購房,一般不會直接買房,而是通過收購企業股權的形式間接購買物業。

諷刺的是,新“限外令”發布不到一周,一宗境外機構收購上海大宗物業的交易就以離岸交易的方式成交。交易雙方均為境外公司,據稱標的金額在9億元人民幣,不僅不受國內“限外令”的限制,還可以合理避稅。如此看來,境外資金以股權轉讓、離岸交易、向二三線城市滲透,包括以各種“曲徑通幽”的方式向中國樓市的“開發”環節“嵌入”,很可能讓新“限外令”抑制熱錢的作用形同虛設。