住建部自己打敗了自己

葉檀

住建部的十八般武藝敵不過房價調控的六個難點,可見十八般武藝并非真功夫。

住建部承認房地產調控十分艱難,那是因為他們以己之矛攻己之盾。

11月26日,住建部副部長仇保興提出,現在中國房地產價格波動前所未有,房地產調控壓力前所未有,房地產市場調控面臨六個難點:一是中國城鎮化發展帶來的剛性需求;二是民間資本投資領域過窄;三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預期相結合;四是房產持有環節稅收制度缺失;五是地方政府對土地財政的依賴;六是中國各地區之間經濟發展差距十分巨大,沒有“一刀切”的辦法可以調控房地產市場。仇保興坦言,“我們國家房地產調控十八般武藝都試了”,1998年是刺激住房消費,2002年控制住房供給,2005年是遏制需求,到了2008年時刺激需求,2010年是增加供給。

十八般武藝敵不過六個難點,可見十八般武藝并非真功夫。

房地產調控的前提錯誤,一再混淆了剛性需求與投資性需求,仇先生也不例外。城鎮化帶來的剛性需求不會大規模助推房價,因為剛性需求與個人收入掛鉤,而進入城市的大多數人工資不高,如果市場由剛性需求主導,就不存在上升的基礎。我國的房價收入比超過國際警戒線,但房價仍是屢調不止,說明我國的房地產市場主導者并非剛性收入群體,打著剛性需求的幌子行投資性市場之實的花招可以休矣。投資就是投資,不必拿買不起房或者三代供房的剛性需求者說事。

投資性需求講的就是資金多少、資金成本與收益比,而不講什么剛性需求。2008年到2009年房地產供求關系的大逆轉,說明投資者入市加上充足的資金,才是房價上升的主要動力。以往的十年,我國的廣義貨幣的發行量遠遠超過GDP的增長量,十年擴張了4.5倍,長期維持在低利率,正是極度寬松的貨幣政策,才使房地產脫離普通商品的隊伍,躋身投資品行列。

以往20%的首付,房價只要上漲20%,對于投資者來說就是百分之百的收益。通過購房后貸款,投資者甚至可以無本獲利。此次加息對20年期的100萬元房貸的影響僅是增加27737元,加上第二套房貸款的基準金利率1.1倍以及第三套房貸的1.2倍等等,與將要開征的房產稅年稅率0.4%-0.8%加在一起,對投資需求購房的年持有成本增加不到10%,如果實際通脹5%,房價再上升5%以上,就能夠消化成本。

政府看到了這一點,調控房地產的法寶就是收緊銀根,目前的緊縮周期首先收緊了開發貸與個人房貸。

房地產市場單獨加息,可以起到效果,但不能治根。原因很簡單,總體貨幣流動性沒有根本性緊縮。明年預計將實行較為緊縮的貨幣政策,但廣義貨幣增幅可能仍將達到15%,以滿足投資、經濟發展、資產變現所需。未來數年如果維持目前的貨幣發放,可以肯定流動性將越來越難控制,加上數萬億元的涌動的地下資金,加上聚集在新興市場蠢蠢欲動的熱錢,房地產投資很難淡出公眾的視野。

控制房地產投資的前提是要維持經濟的平穩發展,維持穩健的貨幣政策,在居高難下的貨幣發行與巨大的通脹壓力下,不要奢望房地產泡沫能夠消減。

通過稅收調節也是降低投資收益的法寶,我國房地產市場稅費林林總總數十種,從未真正壓低過房價,這并不能證明稅收不能降低投資的法寶,只能反證我國貨幣的發行力量與長期的通脹壓力超過了稅收的力量,更能證明房地產投資收益超過稅費。

房價穩定的國家有兩大支撐體系,一是負責任的貨幣體系,二是正確的稅收體系。只要風險預期與成本超過收益,高房價就會迎刃而解。貨幣體制與稅收體制是拆解房地產的兩把鑰匙,而土地財政則是利益所在。

不要以為樓市是股市,只要增加上市公司即可打壓股指,房地產市場受到資源的剛性約束。以增加供給緩解流動性壓力下的投資需求,如同關公戰秦瓊,住建部自己打敗了自己。