兩會,一場房地產(chǎn)大會?

張靜

當(dāng)人人都在為房子奮斗終生,這就不只是一代人的杯具。

黎叔在《天下無賊》中有一句名言:“21世紀(jì)什么最貴?人才!”如果放在當(dāng)下,幾乎所有人都會不假思索地回答:房子!

2009年,突如其來的房價飆升,裹挾著一部火上澆油的《蝸居》,刺痛了全國人民的心。這讓今年兩會,幾乎毫無懸念地開成了潘石屹夫人所料的“房地產(chǎn)大會”。

任志強(qiáng)魔咒

“現(xiàn)在住房不是一般的民生問題,已經(jīng)變成了第一民生問題。無論是上海代表團(tuán),還是我在兩會中接觸到的人大代表,對住房問題都很重視。”來自上海的人大代表,民建上海市委副主任、上海市政府發(fā)展研究中心咨詢部主任張兆安在接受《新民周刊》專訪時說。

雖然代表們不負(fù)眾望,但兩會究竟能帶來多少希望?

有句時評道出了在高房價的多年調(diào)教下,人們的某些慣性思維:“房地產(chǎn)的最大莊家是政府呢。想著房價降?刁民們做夢吧。”梁季陽委員在前兩天召開的全國政協(xié)十一屆三次會議上一針見血地指出:“為什么在房價下跌的時候,地方政府總會或明或暗地托市、救市?原因是不言而喻的!”“地方政府是房地產(chǎn)交易中最大的獲利者。據(jù)統(tǒng)計,2009年全國的土地出讓金收入已經(jīng)超過1.5萬億元,不少城市的土地出讓金已經(jīng)占地方財政收入近50%。”

可以說本屆中央政府執(zhí)政這7年,也是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的7年,與地方政府動態(tài)博弈的7年。

眾所周知,房改自1998年始。如果非要為這輪房地產(chǎn)狂熱尋找一個理由,最遠(yuǎn)可以追溯到上世紀(jì)的那場金融危機(jī),隨后房地產(chǎn)被賦予了“拉動內(nèi)需、重啟經(jīng)濟(jì)增長”的歷史使命。正如高房價也不是一年兩年了,今年像捅了馬蜂窩一般,也是因為一場突入其來的次貸危機(jī),導(dǎo)致房地產(chǎn)變成了政府冀望重振經(jīng)濟(jì)的“救命稻草”。歷史的某些相似性與輪回,總令人唏噓不已。

著名學(xué)者、獨立評論人袁劍講過一個故事:“1998年的冬天,一位在南方地產(chǎn)崩潰之后被迫北上的朋友,憑著他對政策一貫敏感的嗅覺告訴我,房地產(chǎn)可能要轉(zhuǎn)勢了。隨后,他毅然重新南下,開始了一次極其成功的地產(chǎn)生涯。現(xiàn)在看來,這不僅是我這位朋友一次重要的人生轉(zhuǎn)折,也是中國最近一次房地產(chǎn)狂飆的一個標(biāo)志性的起點。”

人大常委會原副委員長盛華仁說,1998年,地方政府的土地出讓收入不過為67億元,而從2001年到2003年,這個數(shù)字魔術(shù)般地漲了近135倍,變成了9100億元。在住房交易中,土地費用占房地產(chǎn)價格20%——40%,政府稅費收入占30%——40%左右。總計起來,地方政府在房地產(chǎn)上的收入占整個房地產(chǎn)價格的50%——80%。

袁劍有見地之處,是指出了在地方與中央的宏調(diào)博弈中,土地扮演了“過橋”的角色。在“朱镕基時代”,地方政府手中的金融權(quán)力幾乎被悉數(shù)上收。但由于批出的土地轉(zhuǎn)手就可以從銀行抵押貸款,實際上地方政府又重新從中央政府手上奪回了某種貨幣發(fā)行權(quán)力。

可以說,新一屆中央政府從2003年上任伊始,便接手了一座“活火山”。早在2002年,朱镕基已經(jīng)不無擔(dān)憂地指出:“深圳的明天是香港的今天。”這已是他在一年中第二次發(fā)出警告:“內(nèi)地部分城市的房地產(chǎn)過熱。”而央行在2002年年底的一項調(diào)查發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)貸款中的違規(guī)金額比例高達(dá)24.9%。

以2003年6月央行出臺121號文件為分水嶺,中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

121號文件將全國的投資高增長歸罪于房地產(chǎn),并認(rèn)為泡沫是全國性的,是普遍性的。這一定調(diào)對房地產(chǎn)商來說不啻為“致命一擊”。華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)的反應(yīng)最為激烈,一連起草了兩篇聲討“檄文”:萬言書《“冬天”來了》和《仇富政策》,潘石屹則是徹夜難眠。

然而一時山雨欲來風(fēng)滿樓的121號文件,事后證明不過是一場“茶杯里的風(fēng)波”。隨后國務(wù)院一紙“撥亂反正”的18號文件,再度令中國這一“新富階層”笑逐顏開。

據(jù)袁劍回憶,2003年年初,上海人見面寒暄變成了:“買樓了嗎?”而到了2005年初,一位投資界的朋友給他打電話的時候,劈頭就是:“不得了,上海人手上已經(jīng)沒有現(xiàn)金了,全用來炒樓了。”

2005年3月16日,央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率,并提高個人住房貸款最低首付款比例。18天之后,新華社發(fā)表了一篇評論員文章《加強(qiáng)宏觀調(diào)控穩(wěn)定住房價格》,據(jù)稱用辭之嚴(yán)厲,只有《人民日報》那篇《正確認(rèn)識當(dāng)前股票市場》可與之相比。一個月后,傳說中的“國八條”正式出臺。不僅將房地產(chǎn)帶來的“金融風(fēng)險”放在第一醒目的位置,而且繼新華社基調(diào),指出地方政府必須對高房價負(fù)責(zé)。

然而現(xiàn)實的尷尬卻是,房價就像應(yīng)了任志強(qiáng)魔咒一般,“政府越調(diào)房價越漲”。2005、2006、2007年,反而成為中國房地產(chǎn)最熱的三年。

“政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控從一開始就走錯了路。房地產(chǎn)的問題需要通過一個結(jié)構(gòu)化的產(chǎn)業(yè)模式來解決,一部分完全市場化、一部分半市場化,還有一部分非市場化,政府在其中做好資源調(diào)配。讓有錢人住好房子、投資房產(chǎn),帶動區(qū)域土地價值的提升。中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商都賺錢了,帶來一個負(fù)效應(yīng),房價會越來越脫離部分老百姓的購房能力。這時候,政府應(yīng)該通過行政法規(guī)的規(guī)定,將土地出讓的溢價部分,拿出一半去做保障性住房。在推出的土地中,一定要有一部分不賺錢,或者微利,來做半市場化的普通商品房。”高策地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)的董事長李國平告訴記者。

“但反觀中央的宏觀調(diào)控,最初兩年的主要手段是抑制需求。每次短暫的觀望之后,都是開閘泄洪式的需求釋放。而另一方面,標(biāo)志著房地產(chǎn)正式市場化的‘招、拍、掛制度,客觀上造成了土地供應(yīng)的瓶頸,使得供求關(guān)系的進(jìn)一步緊張。”

結(jié)構(gòu)化的萌芽,在2006和2007年的房地產(chǎn)政策調(diào)控,曾經(jīng)一度出現(xiàn)。“住房民生與保障終于被提到前所未有的高度。政府已經(jīng)意識到調(diào)控不僅僅是調(diào)需求,還要調(diào)供應(yīng);不僅要增加供應(yīng),還要改善供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。中央政府開始意識到在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中必須引入非市場化以及不完全市場化的補(bǔ)充模式,開始推出大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價房的政策。其中對行業(yè)影響最大的則是2006年5月引發(fā)熱議的90/70政策,這是一個非常有智慧的政策。”

當(dāng)中央政府把所有的調(diào)控手段用盡,到2008年年底,在資金鏈緊繃的壓力下,降價、通過銷售回款自救,終于成為房地產(chǎn)全行業(yè)的共識。

“2008年底,深圳的房價下降了50%,北京一些地方下降了30%-40%。政府有了一次實現(xiàn)結(jié)構(gòu)化運(yùn)作房地產(chǎn)的機(jī)會。不幸的是,它沒有被抓住。”

李國平當(dāng)時提出的觀點是:“政府應(yīng)該救經(jīng)濟(jì),但不要救房地產(chǎn)。”中央政府應(yīng)該正確引導(dǎo)那些優(yōu)先獲取流動性貨幣資源的央企、國企,將4萬億主要用于保障性住房以及半市場化的普通商品房建設(shè)。一樣拉動上下游產(chǎn)業(yè),為GDP做出貢獻(xiàn)。

然而真實的故事卻是,這一輪勢頭大好的調(diào)控,卻在接下來如過山車一般驚心動魄的市場震蕩和全球金融危機(jī)中戛然而止。“政府現(xiàn)在要來重新調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu),需要付出更大的成本、更高的代價。”“今年政府面臨著更為困難的局面。政府當(dāng)初慌不擇路,一味放貸款。巨大的流動性轉(zhuǎn)變?yōu)檠肫蟮母邇r拿地,地方政府的投資運(yùn)作平臺有了充裕的資金而失去推出土地的壓力。而高地價又帶來房價上漲的預(yù)期,使得開發(fā)商的降價迅速觸底反彈,短期內(nèi)全面清貨解套。更何況去年地王頻出,很多開發(fā)商有錢了之后還拿不到地。手上有錢,存貨還不多。如果說2008年他們可以撐半年,這一次開發(fā)商起碼能撐一年,看誰熬得過誰。

所以我覺得今年的房價不僅降不下來,還會出現(xiàn)一個政府更不愿意看到的情況:觀望氣氛濃厚,交投兩淡,開發(fā)商還不著急,拿地意愿不強(qiáng),GDP上不去,看你政府怎么辦。現(xiàn)在連王石都說了:我們可以慢下來。政府不敢讓房地產(chǎn)垮。這是任志強(qiáng)唯一看到的正確的東西。等到了下半年,政府一看形勢不對,一定會重新來刺激房地產(chǎn)。今天政府所議的所有難題,都是它自己一手造成的。”正如一位網(wǎng)友調(diào)侃:“在一個意外的牛年之后,管理層已不得不騎在虎背上。”

自古降價一條路?

房價飛漲在部分社會成員中間激起不滿。為了應(yīng)對憤怒的滔滔民意,宏觀調(diào)控的主旋律基本上都圍繞著“打壓房價”進(jìn)行。

2月27日,溫家寶總理在北京與網(wǎng)友在線交流時,表示:“我有決心,本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好,使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,使房價能夠保持在一個合理的價位。”

民間也有類似的心聲:“房價不降,天理難容!”“哪個地方政府支持高房價,就要嚴(yán)查哪個。”

然而解決中國房地產(chǎn)難題,是否只有“降價”這條硬道理?

“整個房地產(chǎn)市場,不是一個簡單的市場化行為,也不是一個簡單的非市場化行為。現(xiàn)在等于前面全部市場化,發(fā)現(xiàn)出問題了,又開始提出全部非市場化,從一個極端走向另一個極端。”李國平說。

時至今日,中國早已出現(xiàn)了利益分化。一個不爭的事實是,幾乎所有的已購房者,這些年都分享到了房價暴漲的盛宴。“我身邊很多朋友對于房價其實看法都各不相同。買了房或者手里有兩三套房的人其實希望房價漲,從中投資的收益能夠得到更大化的提高,還沒有買房的希望房子不要漲。這是一個非常不一樣的結(jié)構(gòu)性的看法。”新浪財經(jīng)的主持人權(quán)靜說。

“我不希望房價跌,因為我剛買了房子,打壓房價不是讓我的房子資產(chǎn)縮水嗎。”一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)即將履新的區(qū)域經(jīng)理也坦言相告。

“讓市場的歸市場,讓政府的歸政府。”房地產(chǎn)兩條腿走路,愈來愈成為一種共識。“大家所感受到的矛盾焦點是高房價,但實際上真正核心的問題是不是房價太高了,而是有很多人買不起房,這是兩個完全不同的概念。假設(shè)如果說中國的房價再翻一倍,但是所有的老百姓自己都有房子住,我想今天房價的問題就不會成為社會的一個矛盾的焦點。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理楊少鋒說。

調(diào)控房地產(chǎn)的政策,從去年12月初就開始陸續(xù)出臺。作為對“國四條”的細(xì)化與完善條例,“國十一條”似乎是2005-2007年間已經(jīng)開始萌芽的多元化思路的重新出發(fā):實現(xiàn)房地產(chǎn)在國家戰(zhàn)略上的雙重目標(biāo),既拉動增長,又保證“居者有其屋”。

國土資源部副部長贠小蘇也在私下透露,2006年出臺但未能堅持的“90/70政策”將在不久后回歸。

“今年中央準(zhǔn)備財政補(bǔ)貼600多個億建保障性住房,我認(rèn)為去年做得那么差,今年只增加百分之十幾,能根本性改變問題嗎?另外,去年地方土地收益的溢價部分就已經(jīng)有3000多個億,拿一半出來做保障型住房都是應(yīng)該的,為什么只拿10%?明顯的雷聲大雨點小。”李國平認(rèn)為。“去年年底開了兩次會,主要定調(diào)者是中央經(jīng)濟(jì)工作會議,再三強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步鼓勵住房改善性需求,目前最大的任務(wù)是調(diào)結(jié)構(gòu)。但此后到了國務(wù)院層面,會議精神變成抑制投資性需求,到現(xiàn)在已經(jīng)演化為要抑制改善性需求。由此可見,長期以來,我們并沒有找到一個系統(tǒng)的解決問題的方法。如果無法形成合理的政策和結(jié)構(gòu)體系,房價上漲和解決大多數(shù)居民住房問題的矛盾,無疑會越來越激烈。這讓我們對于這一輪調(diào)控政策的實際效果究竟如何,很難有一個樂觀的預(yù)期。”

“被房子垮掉的一代”

住房保障體系,到目前為止僅覆蓋到了低收入階層。而這屆“房地產(chǎn)大會”一個亮點,便是集中關(guān)注到了“夾心層”,不知這是否拜《蝸居》所賜。

張兆安認(rèn)為:“中國的住房結(jié)構(gòu),實際是一個橄欖形。最上端,更多通過市場化手段解決。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房,主要是解決橄欖的最下端,政府一定要把對這部分人群的“托底”先做好。現(xiàn)在麻煩的是中間這一段該怎么辦?”

中央智囊團(tuán)在這個問題上顯然啟動得更早。2009年8月13日,建設(shè)部政策研究中心主任陳淮以個人身份表示,“十二五”期間(2011年-2015年),在基本解決了低收入群體住房的問題后,住房保障體系重心應(yīng)適度上移,我國救助型住房保障要逐步提高到有一定能力和工作收入,但是其收入和買房子差距非常大的群體。

《蝸居》之后,《蟻居》大熱,80后有了一個新稱號“被房子垮掉的一代”。一年飆升80%的房價(據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字),更讓一部分原本可以夠得上商品房的“邊緣人”,重新退回到無房者的大部隊。

當(dāng)人人都在為房子奮斗終生,這就不只是一代人的“杯具”。“如果我們國家的年輕人都沒有安全感,都不能有歸屬感,這個國家的可持續(xù)發(fā)展是有問題的,我們正丟失最核心的競爭力。”李國平說。

楊少鋒認(rèn)為:“中國房地產(chǎn)行業(yè)借助銀行,扮演了一個向中產(chǎn)階層掠奪財富的角色。房價如果繼續(xù)漲下去,最終的結(jié)果是貧富分化越來越嚴(yán)重。目前房地產(chǎn)的繁榮是以未來20年的發(fā)展為代價。”

從2007年開始,北京開始建立包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價房、公共租賃房在內(nèi)的多層次的保障性住房體系,已完成配售的5萬套經(jīng)適房、限價房和累計通過審核申請的11萬戶相比,比例基本是1:2。

地方政府顯然是缺少積極性。全國政協(xié)委員、武漢百步亭集團(tuán)董事局主席茅永紅提供的數(shù)據(jù)顯示稱,目前在全國城鎮(zhèn)的低保家庭中,各級政府已通過各種方式緩解住房困難的僅占7%左右;在全國已開展廉租住房的城市,其覆蓋面僅在1%左右(個別大城市除外)。

而在執(zhí)行的細(xì)節(jié)上,也存在“一刀切”的現(xiàn)象。

李國平透露:“現(xiàn)在保障性住房是地方政府不得不做,做的時候亂做。90/70這么好的一個政策,卻在執(zhí)行細(xì)節(jié)上出現(xiàn)了致命的錯誤,許多土地根本不適合做90/70。廣渠路15號地,里面還要求配一萬五的廉租房,這是一個典型的幾方傷害。土地價值可以更高的,現(xiàn)在做不上去;在CBD建廉租房,人為增加了低收入群體的生活成本。本來是政府行為,轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商,又是一個政府的不作為。”

保障性住房的高門檻,也把夾心層拒之門外。以北京市為例,申請廉租房的一人戶家庭月收入為580元及以下,申請經(jīng)濟(jì)適用房家庭月收入約為1890元。既買不起商品房又不符合經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的“夾心層”,正處于“舅舅不疼,姥姥不愛”的尷尬。“由于整體立法的滯后,住房保障誰來保?保多少?怎么保?保障房怎么造?造多少?給誰造?怎么分?政府、民眾、企業(yè),各自有哪些義務(wù)和權(quán)利?有哪些責(zé)任和收益?現(xiàn)在都沒有一個權(quán)威的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。”帶著《國家住房保障法》議案進(jìn)京的張兆安呼吁,要盡快將國民住房保障納入國家法制化的軌道。

在他的提案中,公共住房制度,也就是李國平所言的半市場化的普通商品房,體現(xiàn)了兩處亮點:“公共住房和公共租賃住房的供應(yīng)對象不受戶籍限制”、“國家將房價收入比作為城鎮(zhèn)中等收入家庭住房狀況考核的重要依據(jù)。以戶型建筑面積90平方米為參照,一線城市須控制在8倍以下,二線城市須控制在7倍以下,三線城市須控制在6倍以下,小城市和建制鎮(zhèn)須控制在5倍以下。”

如何防止“經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)了誰,適用了誰”的悲劇不再重演?全國兩會期間,由政府和住戶“共有產(chǎn)權(quán)”這一制度設(shè)計引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。張兆安也在他設(shè)計的《國家住房保障法》提案中提出:“經(jīng)濟(jì)適用住房不得作為商品住房上市交易,若出售須由地方人民政府回購或在指定的經(jīng)濟(jì)適用住房交易平臺進(jìn)行交易,售價不得高于當(dāng)?shù)卣_定的該樓盤公共住房最高限價,購買對象僅限于符合購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房出售后5年內(nèi)不得再申請。”