流動性過剩助推房價

趙春雷

盡管全國很多城市都存在泡沫,但海南這個快速膨脹的泡沫卻與眾不同,不具備普遍意義。

如同火上澆油,受益于1月4日國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的批復,海南房地產市場的表現在2010年春節前異軍突起,國家發改委和國家統計局2月中旬發布的數據顯示,三亞新房價格漲幅達到31.2%,海口高達35.1%,無論是需求還是房價漲幅都超越了北京、上海等一線城市。盡管隨著貨幣政策的微調,針對房地產市場的調節措施的出臺,海南乃至全國的房地產市場都已降溫,但海南現象仍值得反思。

海南樓市突然發飆并非偶然。在私人消費部門和外貿部門都沒有太多出彩之處的情況下,去年以來的信貸井噴與貨幣寬松的后遺癥,正是這一輪資產泡沫形成的根源。從2009年9.59萬億的天量信貸,直至2010年1月1.39萬億的新增貸款,以及1月大幅增加的39%狹義貨幣(M1)供應量,已造成過多的流動性與未來的通脹的預期。國家發改委數據顯示,今年1月全國70個大中城市房屋銷售價格連續第八個月同比上漲9.5%,漲幅高于去年12月的7.8%;同時環比上漲1.3%,漲幅略低于12月的1.5%。而更廣泛的表現價格的CPI指數也同比上漲1.5%。

如果說2009年中國房地產市場的亮點,除了房屋銷售價格的快速上升以外,無疑就是地王現象了。房地產企業在信貸寬松與低利率環境之下,不差錢而且資金成本較低,盡可能儲備增值明顯的土地資產,合乎商人邏輯。直接導致的結果就是土地市場價格的上漲,據渣打銀行數據顯示,2009年中國土地均價上漲106%。其中上海漲了200%,廣州近400%,溫州則高達876%。在最近管理層針對房地產市場推出一系列組合拳之前,海南樓市短期內就達到近乎瘋狂的狀況,實在是拜去年以來的流動性泛濫與投機所賜。盡管全國很多城市都存在泡沫,但海南這個快速膨脹的泡沫卻與眾不同,不具備普遍意義。

中國房地產市場已經歷十年黃金期,從經濟周期論而言,即使出現或大或小的調整,都屬于正常范疇。然而,對于很多望房興嘆的買房人而言,出現大幅度調整在近一兩年不會是大概率事件。其一,中國尚處于城鎮化進程的中段,這是不同于成熟房地產市場的根本原因,租金售價經常難以符合國際慣例;其二,盡管中國已取代德國成為第一大出口經濟體,但我國仍過多依賴較低的勞動力價格與資源消耗,隨著人口紅利的慢慢消失和經濟危機之后世界各國重商主義的抬頭,產業結構升級就顯得尤為重要,但這需要時間。在此背景下,房地產對于國民經濟的支柱作用仍將維持一段時日。同時,隨著資源配置的不盡合理,眾多以第三產業為主的一線城市和以第二產業為主的二線城市,成為新移民的選擇,也在一定程度上充實了需求。

綜觀海南省,作為一個傳統的旅游勝地,其核心的區域訴求與之前國務院的定位基本吻合,旅游業無疑是海南的經濟支柱。作為與夏威夷等其他海濱旅游勝地類似的海南,自身人口不多,據官方數據,2008年年末全省常住人口為854.18萬人,可見來自當地的剛性需求并不可觀。海南樓市必然以投資需求占主導,而隨著國際旅游島的規劃建設,有望成為中國相對富裕階層選擇的投資區域。正因如此,具有相當彈性的投資需求,需要相應的經濟大背景為支撐。正如迪拜現象一般,在經濟基本面發生變化時,投資需求將變得非常脆弱。

對于海南的管理層而言,如何經營好國際旅游島這個概念、獲得良好的經營收益,似乎要比單純依賴賣地來得更靠譜。過多的投資客入市投機,扭曲市場機制,對于旅游島建設與當地旅游發展有害無益,此次春節天價房遇冷已為他們敲響了警鐘。(作者為上海乘星行行銷服務機構副總經理)