樓市調控2.0版

金姬

目前大多數分析人士對本輪調控的效果持樂觀態度,關鍵要看這些政策會持續多久,執行是否到位。

國慶前夕,樓市“二次調控”的靴子終于落地。9月29日晚間,國家有關部委分別出臺進一步調控樓市的“新國五條”,其中暫停第三套及以上住房貸款、提高首付款比例至30%及以上、限制購房套數及調整契稅等條款,比今年4月17日出臺的“新國十條”更為嚴厲。隨后,一線城市深圳和上海分別在9月30日和10月7日公布“限購令”和“滬十二條”等調控細則,體現了中央和地方政府遏制房價過快上漲的決心。

目前大多數分析人士對本輪調控的效果持樂觀態度,關鍵要看這些政策會持續多久,執行是否到位。

4月新政續篇

嚴格意義上來說,此次新政并不算今年的第二次樓市調控,只是延續了今年4月開始的“史上最嚴厲樓市調控”。今年4月以來,國務院總理溫家寶和副總理李克強已先后多次強調了增加保障性住房、堅持房地產調控的重要性。在4月的“新國十條”中,包括上調部分購房者的首付款比例和抵押貸款利率,但這些措施成效不大。8月份的數據顯示,全國70個大中城市的房價雖然連續第二個月環比持平,但同比上漲了9.3%。

中國人民銀行在第三季度初進行的調查顯示,有超過1/3的居民預計房價會在第四季度上漲。相比之下,在第二季度接受調查的居民中,有29%的受訪者預計房價會在第三季度上漲。此外,非官方統計顯示中國房地產市場的成交量和成交價在8、9月份雙雙反彈。

中國樓市的異常表現也引起了國際貨幣基金組織(IMF)的密切關注。IMF在今年第三季度表示,盡管基本面因素似乎為房價上漲提供了支撐,但中國房地產市場已經過熱,尤其是北京、南京、上海和深圳等城市。投機活動的大量出現、商業地產空置率不斷增加、住房抵押信貸大幅增長以及巨額的資金流入可能都是目前中國樓市過熱的信號。

為了遏制資產價格通貨膨脹并緩解公眾因無力購房而產生的不滿情緒,中國政府面臨著嚴峻挑戰。由此,分析人士預計政府會出臺更多調控措施。于是在國慶前、距離十七屆五中全會召開17天之際,國家級媒體播報了國家有關部委出臺措施遏制部分城市房價過快上漲的五項內容,主要包括:(1)各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市在一定時間內限制購房套數,政策落實不到位、工作不得力的地方將被約談直至追究責任。(2)完善差別化的住房信貸政策。全國暫停三套房貸,全國暫停無1年以上納稅或社保證明的異地購房,首套房首付兩成提高到三成,禁止消費型貸款用于購房,(3)調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策。定價明顯超過周邊房價樓盤進行土地增值稅清算和稽查,加快推進房產稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。(4)切實增加住房有效供給。(5)加大住房交易市場檢查力度,依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。囤地捂房者暫停再融資、公司債和新買地資格。

新政影響很微妙

此次“新國五條”看似對地產商不利,誰知股票市場的地產板塊卻十分堅挺。“9·29”新政出臺第二天,不少股民擔心的跳水行情并沒有出現,地產股一路走強,指數上漲4.31%,除了ST海鳥等5只個股有所下降,絕大多數地產股都不同程度上漲,其中龍頭股萬科、保利地產分別高漲7.55%和8.90%。受國慶前后出臺的深圳、上海等地限購令影響,10月8日節后第一個交易日的地產股大幅低開,但很快就急速翻紅,截至收盤,地產指數上漲了1.19%,絕大多數地產個股上漲,華麗家族甚至出現了漲停。“任何調控都是雙刃劍,最嚴厲的二次調控樓市政策的出臺,被股市看作是壞消息全部出盡。股市反彈強勁。或許恰恰是對政策的一種嘲弄?”任志強在其微博中直言。

9月30日,深圳市政府發布通知,明確在深圳市暫時實行限定居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)購房套數政策。規定深圳本市戶籍居民家庭限購2套住房。對于能夠提供在深圳1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非戶籍居民家庭,限購1套住房。暫停無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在深圳購房。

而“限購令”對深圳樓市并未起到立竿見影的效果。

“十一”黃金周期間,深圳市新房成交量依然出現井噴式“暴漲”,達到2313套,是去年國慶節同期深圳新房成交量的3.5倍,出乎市場預料。在資深地產評論人、深圳星彥地產品牌總監王世泰看來,這主要是數據滯后造成的。新樓盤一般從簽訂認購書到簽合同約需1周時間,深圳國土規劃部門公布的房地產每日成交信息有一定的滯后性,目前深圳黃金周銷售火爆主要是延續9月走勢。

但王世泰對《新民周刊》表示,深圳樓市如果在“雙限令”的背景下依舊火爆,深層次原因就是公眾對樓市調控公信力的質疑。“這幾年政府調一次,房價就漲一次。于是大家反而趕快買房,因為擔心今后房價會大漲。”王世泰認為深圳房價暫時不會降,因為樓市對政策的抗壓性強,耐受力高。如今觀望氣氛漸濃,如果“限購令”繼續執行下去,可能會造成開發商的分化:資金充足的開發商“辟谷”,依舊我行我素;而手頭較緊的開發商可能會松動價格,爭取多賣房子回籠資金。反觀之前執行類似政策的城市,限購令的效果可能會大打折扣。北京在今年4月30日開始就已執行限購令等政策,要求同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房,并對騙購行為作出重罰。此舉直接導致北京五一期間樓市的冷清,觀望情緒升溫,但最根本的價格問題卻未見實質性松動。此后的官方數據表明,6月份,北京房屋銷售價格同比上漲13.5%,而且這一升勢一直延續至今。

9月底,北京市又采取了一系列房價調控措施,包括暫停發放第三套及以上住房貸款和提高首套房首付等,但是此舉也只是限制交易數量,并不能遏制高房價。北京市房地產交易管理網統計顯示,國慶黃金周前5天北京新建商品房期房及二手房網上簽約與9月份最后5天相比均告大幅下滑,然而與去年國慶黃金周相比,仍大幅攀升。10月8日、9日新房、二手房的成交又有一定程度的回升,表明目前市場上仍然存在大量剛性需求。

但是對于剛需群體而言,他們的購房成本已經大大提高。因為北京也開始嚴格執行第二套房契稅全部3%的政策。相比2009年政策最寬松的時候,部分房源在新政以后的交易稅費已經高達房款的9.5%。以一套總價200萬100平方米房齡3年的二套二手房為例,目前需要交納3%契稅6萬元,1%個稅1萬元和5.5%營業稅11萬元,共計18萬元。而政策寬松時僅需交納1.5%契稅3萬元和1%個稅1萬元,共計4萬元。

“滬十二條”招招中的

同樣是飽受高房價困擾的一線城市,上海在10月7日晚推出《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》,被外界稱為“滬十二條”,分別從財稅、信貸、公積金、限購、住房保障、銷售規范等方面對上海房地產市場進行了一系列新規定。在上海市政府的轉發通知中明確此次細則的四大調控目標:抑制投資投機性購房;遏制地價、房價上漲勢頭;加快建立和完善住房保障體系;改善居民居住條件。

在易居中國下屬克而瑞信息技術有限公司上海研究總監付琦看來,“滬十二條”可謂招招見血,四大目標逐一落實,上海樓市健康有望。

首先,信貸收緊,通過提高首付比例控制需求(第二條)。其次,公積金貸款收緊,同樣以此控制需求(第三條)。第三,限購條款,排斥多套投資投機控制需求(第四條)。第四,增加土地增值稅預征率,收緊企業資金鏈條,壓迫企業降價(第六條)。第五,配套安置房提早上市,增加市場供應(第七條)。第六,嚴禁捂盤、惜售,變相增加市場供應(第十一條)。

付琦指出,從這些條款中可以看出調控房價的邏輯:即減少需求,增加供應。供求矛盾激劇時增加供應、減少需求,平衡供求關系,間接調控房價,最終實現“遏制房價上漲勢頭”。在政策高壓下,上海房地產市場的短期陣痛(觀望、降價)或許真會出現。從購房者的心態情況來看,短期內市場或許會出現明顯的波動。最重要的原因在于眾多政策的高調出臺,大多數的購房者的心里會受到比較明顯的負面影響,陷入全面觀望,短期內放緩購房的意向都會出現,上海樓市完全可能年內二次探底。調整期或將維持半年左右的時間。但從長遠來看,僅憑借房地產內部的調控,源頭問題并為得到改善,房地產市場上升的勢頭,房價上漲的勢頭恐怕也很難改變。

美聯物業指出,市場各方短期內絕對會知趣,不會有上漲可能,但要馬上下調估計也夠嗆,橫盤調整的可能最大。今年10月-12月成交量可能與6月持平。不過一線城市的低迷狀況,可能造成二三線城市的成交再次火爆。例如,在距離上海僅一小時的江蘇太倉沙溪鎮的盛洋城市花園因為“滬十二條”而十分火爆,不到上海1/5的開盤價使之在國慶后迎來眾多上海購房者。

事實上,“滬十二條”出臺以來,影響最大的購房者是中端改善型購房者,他們手頭至少有一套以上房產,是否出售再購入一套,能否貸到款,非常糾結。這個人群目前各有心思,一方面擔心政策調整后,價格下調,想盡快出手;另一方面又擔心賣出后很難買進。那些正在交易中的改善性需求則是深陷其中。而國慶后開盤的閔行星河灣和新江灣仁恒怡庭這兩處豪宅,購房者依舊十分踴躍,八成人士采取“一次性付款”的方式。

房產稅漸行漸近

上海社會科學院房地產業研究中心副主任陳則明指出,歷年樓市調控都給開發商提供了巨大的投資機會。“例如,上海排名前三的房地產開發企業,在20年來都是在宏觀調控政策出臺時購地。”

這些專家的擔心無不道理,我國之前8年的樓市調控都不幸淪為“空調”。這可能存在一個調控范圍的問題。付琦指出,政府對樓市的歷年調控都是“內調”,其實高房價問題需要跳出房地產市場來看。我國房地產市場的根本性問題在于供求失衡。畸大的貨幣發行、失衡的分配體制、狹窄的投資渠道以及人多地少的基本國情共同構筑了國內房地產市場的龐大需求。樓市外部環境和長效機制等問題得不到妥善解決,調控政策也只能徒喚奈何。

王世泰表示,如果今年二次調控仍然無法拴住飛漲的房價,政府就很可能推出房產稅。

事實上,此輪新政已經提到房產稅“箭在弦上”了。“新國五條”表示,政府將加快推進目前正在部分城市開展的房產稅改革試點工作,并逐步擴大到全國。在外界看來,這是政府首次發出強烈信號,暗示監管部門正在認真考慮利用這一有力的財政工具來遏制房地產投機的可能性。我國目前只對商業地產每年征收房產稅,而這次改革是要將房產稅的征收范圍擴大到住宅地產。但“新國五條”并未提及房產稅的開征時間、稅率以及適用的房產類別等細節問題。

據悉,如果開征房產稅,一線城市可能是首批試點城市。如此次“滬十二條”明確指出“積極做好房產稅改革試點的各項準備工作”。上海市房管局局長劉海生也表示,目前上海已成立房屋狀況信息中心,做好相關準備。這相當于對外明確公布了只要房產稅出臺,上海很可能成為首批試點的城市。