房價背后的真問題

蘇振華

中央政府最愿意看到的是，大家都不要炒房。戶均只擁有一套住房，不要把房產當成一個投資品，已經買好房的家庭就不要再買了．大家以市場化的方式來同吃一碗大鍋飯。最終讓商品房回到消費品和民生產品的屬性上來。

房價脫離了民眾購買力

當樓市價格一路狂飆，中國房地產是否存在泡沫，泡沫到底有多嚴重等諸多問題便接踵而至。回答這些問題，首先須對泡沫進行定義。目前經濟學上對泡沫的定義，普遍被接受的是美國經濟學家查爾斯·P·金德伯格的看法，他認為泡沫就是“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的陡然上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者。這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，最后以金融危機告終”。但縱觀這個定義，卻根本無從對什么是泡沫進行一個準確的判斷。金德伯格的定義僅僅只是描述了一個價格現象，而價格的漲跌無論是對商品來說還是對資產來說都是常態現象，無時無刻不在發生。2000年股市的5·19行情中，股市在一個月暴漲70％左右，當時中央權威媒體對此定性為“恢復性上漲”，如此短的時間內資產價格如此劇烈的漲幅，為什么又不是泡沫化呢?在我看來，固然金德伯格關于泡沫的定義影響廣泛，但這并不是一個科學的定義，在面對具體的經濟現象時，是無法根據這個定義來預測泡沫的。

正是由于無法對泡沫進行有效定義，這些年來在對房地產泡沫的討論中，從來就沒有達成過共識。關于房地產泡沫的爭論，掩蓋了問題的實質，真正的問題是，由于經濟適用房和廉租房供應完全是象征性的，廣大普通民眾除了通過購買商品房之外，并沒有其它渠道獲得住房，但這些年來房價實在是漲得太快了、價格太高了，遠遠超過了民眾的購買力。因此，房價中是否有泡沫，普通民眾其實是不關心的，他們所焦慮的只是買不起房子這一嚴峻事實。房價過高，已經超出了百姓的購買力，這才是房價暴漲現象中的真問題。不管房地產市場是否存在泡沫，只要百姓普遍覺得買房子壓力很大，房價就肯定過高了。

判斷中國的房地產政策走勢，需要明確房地產在中國面臨的獨特的約束條件。第一，土地政策短期內不可能發生根本性改變，土地私有化和土地自由轉讓在短期內根本不可能實現，土地供給在相當長的時期內還將由政府來壟斷供應。第二，由于政府壟斷了土地供應，鑒于住房是民生產品，政府就更加有責任保障民眾獲得住房，維持基本體面的生活。第三，目前政府尤其是地方政府嚴重依賴土地財政，對政府來說，土地是要用來賣錢的，故而由政府劃撥土地建造大量的廉租房和經濟適用房也根本不可能。這是今天中國房地產市場面臨的三重現實約束條件。在這三重約束之下。對政府來說，既要保障民生住房需求，又要維持賣地財政，那么只能寄希望由市場化供應的商品房來承擔民生住房職能。故而，中央政府最愿意看到的是。大家都不要炒房，戶均只擁有一套住房，不要把房產當成一個投資品，已經買好房的家庭就不要再買了，大家以市場化的方式來同吃一碗大鍋飯，最終讓商品房回到消費品和民生產品的屬性上來。

房價下跌不會帶來經濟危機

這些年的房價暴漲，導致民怨沸騰，抱怨的都是買不起房和不曾參與炒房的普通民眾，這給中央政府帶來了巨大的壓力，住房是生活必需品，如果經濟適用房和廉租房的供應不能有效跟上，政府就應該對此負責。中國的房地產政策，就必須定位于讓民眾買的起房這一目標。

衡量房價是否合理的標準應該是，努力工作的人就應該能承受房價，至少平均收入水平的人應該買得起住房。否則的話，社會就會變得非常危險。試想，一個人拼死拼活地干活卻不能夠負擔基本的衣食住行時，為了生存他就只有一個選擇，那就是鋌而走險。由此形成的是一種“負向激勵”，即激勵人不要再去努力合法地工作，這樣的社會將是多么的可怕。

政府應該一方面加大住房供應，另外未來房價還必須大幅度下跌。直到進入民眾的承受能力之內為止。

房價能不能大幅下跌?房價崩潰會對國民經濟帶來怎樣的影響?目前有兩種相互關聯的看法出來了。其一是說，房地產是國民經濟的支柱產業，對經濟增長作出了無法替代的貢獻，不能打壓。其二是說，如果房價由升轉降，會對金融體系和經濟運行產生破壞性影響，甚至產生金融危機和經濟危機。

房地產業對GDP增長貢獻巨大，的確是事實。但若據此認為，房價跌不得，房地產交投的下降將影響增長和就業，我則完全不能同意。評判房地產對經濟的影響，要立足于兩個要點：其一，經濟增長是如何實現的?其二，經濟增長的目的是什么?

先回答第二點。經濟增長并不是目的本身，增長目的當然只是滿足民眾不斷變化的需求，改善民生福祉。有一種錯誤的觀念，我稱之為“增長拜物教”，以為增長就是目的本身，由此引申出為了增長可以不惜代價、應扶持“支柱產業”優先發展等觀念。為什么說這種觀念是錯誤的呢，這須回到前一個問題，增長是如何實現的?有效的經濟增長，不是投資推動的、不是內需外需拉動的，而是通過資源的優化配置來實現的，這一點是鐵律。

資源總是有限的，要讓有限的資源有效滿足民生福祉，就必須實現資源的優化配置，即有限資源在國民經濟體系內進行系統性的最優配置。資源實現優化配置后，同等數量的資源將生產出更多的財富，由此實現經濟增長。或許有人會問，全民大煉鋼鐵不也是生產出了更多的鋼鐵么?這與利用資源來修建更多鐵路何從比較?這又要回到第一個問題，即經濟增長所創造的財富必須是用于滿足民生需求福祉的，財貨堆積如山，卻沒有轉化為民眾需求，這就不是增長而是浪費。

警惕房地產泡沫

實現資源的有效配置，必須依賴價格機制，這一點也是鐵律。就此而論，價格機制是中性的，價格或漲或跌并不重要，只要能引導資源配置到能提高國計民生的領域之中，就是有效的。依據這一標準來觀察房地產市場的運行可以發現，完全脫離了民眾有效購買力的房產價格上漲，已經讓房地產變成了一個純投機市場。

房地產交投的火爆，并不是民生需求催生的，買家的目的并不是為了改善生活，而是為了以更高的價格賣出，其“買”的目的是為了“賣”，這導致今天中國的房地產市場與荷蘭的郁金香并沒有什么兩樣(人們往往把后者看成是最典型的泡沫)。這固然帶來了GDP數目字的增長，但站在資源配置的角度，所產生的效應是：其一，既然炒房能夠快速掙錢、獲得遠比投資實業更高的收益率，則必然引導資金無節制地流向房地產市場；其二，資源大量流向房地產行業，產生的后果將比郁金香要嚴重得多。郁金香價格上漲只不過是引導了資金的流入，在價格崩潰之后，對實體經濟其實并無實質性影響，無非是完成了財富的重新分配而已。但房產價格上漲則是引導了實實在在的經濟資源堆積在房地產之中，這些資源的消耗，并沒有提高民生福祉。只是轉化成一片片并沒有進入消費領域而實質上毫無用處的鋼筋水泥叢林而已，固然在數字意義上拉動了經濟增長，但卻是對經濟資源的無效消耗，這才是對經濟真正致命的負面影響。

要實現資金和資源在房地產業和實體經濟之間的有效配置，必須要求房產成為真正的最終消費品，為此房價須進入普通民眾可承受的范圍之內。炒作性資金離場之后，資金和資源才能慢慢進入實體經濟，實現資源的優化配置。因而，房價下跌后并不會危及實體經濟，而只會讓國民經濟真正健康起來。但有論者或許指出，房價下跌會不會拖累金融體系呢?這可能是管理層非常擔憂的問題。其實高端被套的資金并不太多。這些年銀行早就賺得盆滿缽滿，抗擊這點風險的能力應該早就具備了。價格的波動，企業的破產，是資源配置過程中的正常現象，一定要站在資源優化配置的角度來評價這些現象。

試圖以炒作房地產作為拉動經濟增長的引擎，與拉住自己的頭發離開地球一樣可笑。中國人口眾多，資源相對而言嚴重稀缺，只有讓所有的資源都高效利用才能實現經濟的可持續增長。如果政府壟斷土地供給這一根本性制度不發生改變，中央政府就應該實施最嚴厲的打擊炒房的政策。打擊炒房，當然會傷及炒家、開發商和地方政府的利益，但是，在三重約束之下，中央政府別無選擇。所謂房價下跌會拖累實體經濟的論調，不過是在試圖動搖政府調控的決心罷了。

(作者為浙江大學公共管理學院副教授，經濟學博士)

住房是生活必需品，如果經濟適用房和廉租房的供應不能有效跟上，政府就應該對此負責。中國的房地產政策，就必須定位于讓民眾買得起房這一目標。