王石的挑戰

周政華

王石伸開雙手,青筋暴露,滿是水泡和紅色的勒印,有些地方還擦掉了一層皮。

“方法不對,手才會這樣,剛剛從劃雙槳改為劃單槳,還沒完全適應。” 再過一個月,王石就要和他的萬科隊友參加香港國際賽艇邀請賽。

在與《中國新聞周刊》記者見面的十幾個小時前,這位萬科董事會主席還在上海東方綠洲水上運動中心揮汗如雨,忙著8人單槳18公里的訓練。當晚,王石在微博里寫道:“悶熱汗淋漓,未淋浴匆匆機場路。”

“登山告一段落”

王石是一個喜歡挑戰極限的人。

今年5月,60歲的王石第二次登頂珠穆朗瑪峰,成為征服這座世界第一高峰的最年長的中國人。不過,下山途中,他被喜馬拉雅群山的壯麗風景所吸引,摘下了雪鏡,結果還未下撤到山腰,雙眼就流淚不止,險些失明。

“登山滿足了我的虛榮心,但稍微把握不好,帶來的就是死亡。” 王石說,以后,登山就要告一段落了。”在這方面,王石似乎少有遺憾,早在2006年,他已經攀登過世界七大高峰,徒步穿越過南北極,成為戶外界中完成“7+2”(七大高峰和南北極)的唯一一名中國人。

王石創造的紀錄還不僅限于登山。在中國,50歲以上單板滑雪選手只有四個人,“我就是其中之一。”此外,王石至今依然保持著中國滑翔最高海拔紀錄。不過,這位極限運動健將也承認,躺在鐵棺材一般的滑翔機里,感覺并不好受,“但比起登山來,這根本算不了什么”。

說起這些往事時,王石的嘴角會浮起一絲微笑。眼下,他的愛好重點又轉移到海上。

為了備戰香港國際賽艇邀請賽,王石每周都會參與滬杭兩地的賽艇訓練。目前,中國僅有的兩支賽艇都來自萬科,分別設在上海和杭州。

“中國賽艇的競技水平稱雄亞洲,但是民間的基礎卻很薄弱。”王石說,萬科成立賽艇隊,某一方面也是為了推動中國從競技體育向全民體育轉型。

但轉型談何容易?始于1999年的 “北大—清華賽艇對抗賽”,曾號稱要成為“百年賽事”,如今十年不到,就已偃旗息鼓。不過對于喜歡挑戰的王石來說,賽艇不過是他的另一項“攀登計劃”。

可說起房地產來,這位探險家的輕松便瞬間一掃而光,口氣也變得婉轉隱約。在“政策”這座高峰面前,登山老手王石更多時候選擇了順應形勢。“我也不是算命先生”,王石極少預測房價。每臨地產調控,王石的一言一行、萬科的一舉一動又常常成為行業的風向標。

在過去的三十年中,王石以超乎尋常的前瞻性和敏銳性,得以在政策與市場這兩根鋼絲繩間巧妙地保持平衡,他充分利用中國從計劃向市場經濟轉軌中賦予個人的最大自由和機會成就了萬科,把這個昔日經營科教儀器進出口的貿易公司,成功轉型為中國最大的房地產開發企業。

但是,房地產卻一點也不像珠峰,誰也不知道它的頂峰在哪兒。

“調控已經到位”

坐在萬科北京分公司寬大的會議室里,王石更愿意談談他的航海夢想,“如果不做企業,我會選擇當一名海員”。事實上,駕駛著萬科這艘巨輪航行,并不比王石計劃后年起航的無動力帆船環球航海更輕松。

在王石身后的大樓里,數百名員工忙碌的身影,無疑不在提示著這樣一個現實:眼下正是 “史上最嚴厲地產調控”進入最為糾結的膠著期。

地產商又開始像2008年那樣勒緊褲腰帶了:從8月底起,各大商業銀行已經停止對開發商的貸款;銀行與信托之間的合作也被政府叫停,這曾經是開發商在銀行貸款之外最主要的融資渠道;如今,誰也沒想到上市房地產公司的增發計劃也被堵死。

這兩個月,先是招商地產主動撤銷增發計劃,隨后,世茂股份、華業地產、蘇寧環球、中航地產的增發計劃也先后落空。萬科也不例外,9月15日是萬科百億元增發計劃的最后期限,由于尚未獲得證監會批準,這一融資計劃也宣告失效。

“宏觀調控是必須的。”王石表示,實際上前年底到現在,貨幣還是比較寬松的,在這種情況下要進行房地產這樣的調控,調控到相當的水平,不僅僅需要勇氣,而且確實需要智慧。

王石贊賞國家調控的智慧,同行則羨慕萬科的銷售業績。萬科對外公布數據表明,今年前八個月,萬科在全國銷售收入已經達到近570億元,比去年同期增長了近4成,其中8月份單月銷售突破了100億元,刷新了房地產企業單月銷售紀錄。

如今,位于北京房山的中糧萬科長陽半島項目,已經成為房地產業內的銷售經典案例。2010年7月24日,在北京樓市一片冷清中,長陽半島項目推出的一期854套房源當日全部售完。

長陽半島單日售罄,實則源于萬科制訂的降價策略。對于這一位于北京遠郊的項目,萬科在最初的對外宣傳的每平米均價是15000元,但最終開盤價卻降至13500元,這一價格甚至已經與周邊的“兩限房”價格相去不遠。彼時,北京通州、大興等郊區一些新盤均價仍死守兩萬元底線不降。

事實上,在歷史上的歷次地產調控中,萬科均采取了主動降價策略,效果也很明顯:一方面配合了國家調控政策,另一方面也確實起到了回籠資金的目的。2008年,全球金融風暴來臨之前,王石就意識到房地產市場的不穩定因素,啟動萬科全國范圍內的降價。

但降價又難免不觸及到地方政府的財政利益,同行也不歡迎這種打破“價格同盟”的做法。

王石在回憶2008年萬科這一段經歷時說,“我至少有三個沒想到。首先沒想到,從2007年四季度,萬科率先在全國刮起的‘降價風,這一選擇,會讓整個業界如此反感,招來競爭對手的小動作;第二,沒想到降價會招致一些地方政府的冷眼,在一些城市的開發商會議上,萬科竟然不被通知參會;最后,沒想到主動降價會得到如此好的市場效果,消費者愿意埋單。”

而今年的樓市回暖已經初露端倪。據搜狐焦點房產網統計,8月北京樓市近100個樓盤中,33個樓盤漲價,比7月增加12個;降價樓盤為11個,比7月減少20個;53個樓盤的價格未動。

“目前調控已經到位。”王石說,在目前這樣一個情況下,CPI上升的壓力比預期還要大一些,貨幣這么多,能宏觀調控到這個局面,已經是相當難能可貴,“如果政策持續性下去我覺得是相當不錯的,因為很多的政策要有滯后性”。

不過對于房價的后續走勢,王石依然認為,那應該是“算命先生干的事”。

“別人不做,就我們來做”

一如對探險活動的追求永不疲倦一樣,王石也時刻為另一個問題所困擾:“一年銷售500億到600億元,對于萬科來說就已經是一個門檻,再往上怎么走?這是我所擔心的。”

確切地說,王石的擔心主要有兩點,一是萬科的攤子鋪得這么大,建筑質量如何保證。二是住宅市場總有飽和的一天,專注住宅業務的萬科未來增長前景在哪里。

王石很早就想到了解決方案——推進住宅產業化。

十多年前,王石去日本時發現,東京當時有這么一批專門生產住宅的企業,它們把建筑工地從傳統的塵土飛揚的施工現場,搬到了機器轟鳴的工廠里,傳統建筑被拆分為不同構件,在工廠生產,然后再運輸到現場組裝,像拼裝積木一樣蓋房子。

事實上,日本的這種住宅產業化的做法,最早始于上世紀60年代初期。當時由于住宅需求急劇增加,為降低高昂的勞動力成本,一些企業就開始考慮提高建筑過程的機械化和自動化水平,于是不經意間推動了住宅產業化。此后,日本人發現這樣的做法不僅可以節省勞動力,同時還能加速建筑速度,并且大量降低耗材,建筑垃圾也減少了很多。

“中國勞動力的價格遲早也會漲上去的。”王石說,前兩年建筑工地一個木工的月薪大概是3000到4000元,現在出一萬塊都未必能招到人。更重要的是,采取住宅產業化的做法,在建筑過程中能夠大量減少水、電、特別是木材的消耗。

中國建筑業協會統計表明,目前,中國全社會40%的能源被房地產建筑業所消耗。據王石介紹,如果采用住宅產業化的做法,僅木材一項的消耗將減少80%以上。

此外,住宅產業化還將大大縮短工期,能夠加快企業資本周轉速度。比如位于深圳的萬科第五園5期,采用工業化建造,從開工建設到完全封頂,并做好外立面,用時僅僅5個多月。而深圳同樣業態的項目,工期一般在一年半左右。

但現階段在中國推進住宅產業化還面臨一個致命的問題:成本比傳統建筑方法每平米高出數百元不等。盡管如此,2007年,王石還是決定在上海的金色雅筑項目上馬住宅產業化的試點。

這再次挑戰了房地產業的慣性思維。完工后的金色雅筑項目,曾出現一些質量問題,這也暴露了中國試驗住宅產業化所面臨的種種局限:上下游配套不足、技術工人缺乏、產品成本造價過高。

對此王石也不得不承認,萬科的住宅產業化推進得非常吃力。

原來,住宅產業化在日本、美國是一個龐大市場,擁有從混凝土構件和制品、輕質板材、室內外裝修等完整的設備供應商體系。但在中國,卻缺乏類似的供應商,大部分的構件都需要依靠萬科自給自足,熟悉住宅產業化施工的工人非常少。

但王石并沒有停止挑戰。此后,萬科又在北京、天津、上海、深圳等城市陸續推出了自己的工業化住宅項目。隨著節能減排上升為國家戰略后,王石意識到住宅產業化的綠色、環保特性與國家提倡的方向相當契合。于是,一度陷入停滯的住宅產業化再度啟動。

這一次,王石不再是選擇一兩個項目試點,而是宣布從今年起在北京和上海新開工的所有項目都按照住宅產業化方式施工,100%達到住房和城市建設部公布的綠色建筑最高標準的三星標準。

在推動綠色住宅上,更多的開發商選擇了觀望,萬科再次成為獨孤的實驗者。王石表示,眼下綠色住宅還不構成萬科漲價的理由。但他相信,消費者遲早會接受這類環保建筑的概念,并愿意接受相應的溢價。

“住宅產業化總是要有人來做的。”王石說,別人不做,就我們來做,只要規模上去,成本自然就會降下來。 ★