跳出現有框架調房市

過去十幾年來房地產市場的歷史已經證明，房地產市場的投機性乃是結構性的，一般性政策調整很難有效抑制根深蒂固的投機傾向，而中國經濟與社會的穩定又無法承受房地產價格下跌之重。

從去年底開始，政府對房地產政策進行了重要調整，在過去一個月內，接連出臺了五項政策：

2009年12月14日召開的中央經濟工作會議指出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。

2009年12月9日，國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。

2009年12月14日，國務院常務會議就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。對失控的樓市進行調控，從而抑制投資、投機性購房，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。這一政策被稱為“國四條”。

2009年12月17日，中央政府五部委發出通知，將土地出讓金首付比例提高至50％。

最近的一次房地產控制政策，則是2010年1月10日國務院發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》。它是對國四條的細化，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，被稱為“國十一條”。

上述政策之出臺，可謂緊鑼密鼓，顯示了決策層調控房地產市場的決心和信心。上述旨在追求兩個相互關聯的目的：抑制投資和投機性購房，遏制房價的非理性上漲；同時，促使房地產行業轉型，回歸民生，致力于滿足普通民眾對住房的消費型需求。

為此，《通知》提出了一些頗具新意的政策：比如，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價住、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模和用地供應。在這里，曾經面臨尷尬的經濟適用房政策又被重新強調。國十一條還強化對房地產銷售的監控，明確提出開發商要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。針對目前土地市場的瘋狂局面，國十一條首次提出，要探索土地出讓綜合評標方法，未來土地出讓不一定實施“價高者得”原則。

不過，很多人對于這個政策能否發揮作用，抑制房地產目前的瘋狂投機，似乎仍表懷疑。從政府官員，到普通民眾，從經濟專家到投資者，乃至開發商，幾乎所有人都明白，目前的房地產市場環境處于嚴重的非理性繁榮狀態，某些城市房價一年飆升30％、50％的狀態，是不可持續的。但另一方面，就在政府已經明確表明抑制房地產市場過熱的態度之后，新“地王”仍在涌現，房價仍在上漲，專家們則仍在預測今年房價將繼續上漲。

出現這樣的反差，也是有原因的。目前人們普遍認為，政府不可能容許房屋價格下跌，政府最多只不過是想讓房屋價格上漲稍微平穩一些。因為，種種數據顯示，中國經濟已經患上了房地產依賴癥。2009年的經濟強勁恢復主要依賴房地產市場的拉動。至于地方政府的財政，在其他領域不甚景氣的情況下，更是主要依靠土地財政。2009年，全國各地方政府通過賣地獲得了1.5萬億元收入，在有些城市已占到政府財政總收入的一半。

在這樣的情勢下，人們清楚地知道，中央政府的政策回旋余地其實非常之小，地方政府也未必嚴格執行中央政府抑制房地產投機的政策。人們就完全可以形成一種預期：房屋價格肯定會上漲，只不過是上漲幅度高一點還是低一點的問題。由這樣的預期支撐，房地產市場的投機行為恐怕仍會相當嚴重。政府面對這種局面，對于特別嚴厲的措施會十分慎重，比如大幅度升高利率——對于房地產泡沫，這是最管用的措施，但政府為了穩定增長態勢，幾乎不大可能出手這一措施。

這樣看來，“國十一條”依然有可能將像2006年以后政府出臺的種種抑制房地產過熱的政策一樣，無法發揮預期作用。也就是說，房屋市場仍將具有強烈的投資性甚至投機性。房價越來越嚴重地超出普通民眾的承受能力。這樣的房地產市場，確實可以繼續發揮“保增長”的作用，但也會越來越遺憾地偏離“惠民生”的目標。

過去十幾年來房地產市場的歷史已經證明，房地產市場的投機性乃是結構性的，一般性政策調整很難有效抑制根深蒂固的投機傾向。而中國經濟與社會的穩定又無法承受房地產價格下跌之重，而人和強硬的宏觀措施都可以導致市場預期突然轉向，從而導致現有價格體系波動。

對于決策者來說，這是一個巨大的難題。也許，跳出現有的收收放放的宏觀政策框架，可以找到比較穩妥的解決方案。那就是，漸進地打通城鄉土地、房屋兩個市場間的分割，實現人員、房屋在城鄉之間的雙向自由流動。作為構筑統一的房屋市場的第一步，中央政府可以默許“小產權房”，逐漸放寬農民對現有鄉村建設用地進行開發的管制。這樣可在一定程度阻滯城市房價的快速上漲，又可解決城市部分中低收入人口的住房問題。