對房地產稅制的幾點看法

曹利俊

[摘要]隨著我國近幾年來房地產市場的飛速發展,其稅收中存在的問題越來越明顯地暴露出來,房地產稅種也是層出不窮,于是現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展,存在著重流轉,輕持有,稅制不統一,立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。

[關鍵詞]房地產 稅制

在市場經濟條件下,房地產稅制不僅是國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿,而且也是公平競爭,保障各市場主體取得合理收益,保證整個市場有序運行的重要條件。在2003年10月14日中國共產黨第十六屆中央委員會第三次全體會議上通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中明確提出了分步實施稅收制度改革。本文就其談以下幾點看法:

一、我國現行房地產稅制存在的七大弊端

(一)征稅范圍窄,免稅范圍太廣,財政功能不強

1.隨著我國事業管理體制的改革,不屬于提供社會公共產品的事業單位將被逐步市場化和企業化。對于分化出來的原事業單位,由于其性質已屬于企業,因此它必須承擔納稅義務

2.轉軌時期伴隨著工業化的進程,農村城市化程度不斷提高,一些地區已具備了城市的功能,其人口管理也采取了城市的形式,而土地仍屬于農村集體所有,對此種情況如何處理是現行稅制沒有考慮到的

3.我國近年來已經進行了公有住房制度改革。通過改革,使得居民住房的商品化程度有了很大提高,個人購房者逐漸成為房地產市場的主要參與者。購置房地產已經成為高收入者儲存財富的重要手段。同時,高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務設施齊全的住房,因而享受了更多的社會公共服務。

(二) 稅費繁雜,稅、費不清,費高于稅

1.稅費繁雜、重復征稅很大程度上加重了消費者負擔

2.費大于稅限制了房地產業規模正常擴展

3.費大于稅直接限制了稅收與房地產業發展的協調作用

(三)兩套稅制不統一

內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅,外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本,還造成內外資企業競爭起點不同,稅負不公,不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。

(四)中央管理嚴,地方權限小,不適合房地產稅制的正常發展

我國的稅收立法權高度集中于中央政府,地方政府沒有立法權,地方稅收體系的建設缺乏依據和規范,使地方稅制改革嚴重滯后,影響了地方政府的積極性,制約了地方稅收制度的完善,而且不利于因地制宜的發展地方經濟。在這樣一種局面下,房地產稅收作為地方的主體稅種,將不可能得到正常的發展,不可能為地方財政帶來很高的財政收入。

(五)重流轉,輕持有

房地產持有階段課稅少、稅負輕;而流通環節,多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅,如個人房屋出租收入既要征收房產稅,又要征收營業稅和個人所得稅,明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅,這相當于給了土地持有者無息貸款,只要未流通,就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有,助長了土地投機,導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局發布的數據,截止2007年4月,全國商品房空置面積為1.27億平方米,其中空置商品住宅0.69億平方米,全國空置率超過25%,大大超過國際公認的10%的警戒線。

(六)稅收立法層次低,征稅依據不太充分

按稅收法律主義原則,稅收的征收必須基于法律的規定進行,沒有法律依據,國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律,不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅,其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規,級次較低。

(七)配套制度不健全,稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革,需要進行財產評估的稅種和數量會很多,而我國的房地產評估業起步較晚,既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全,目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。

二、我國現行房地產稅制改革的五大戰略

(一)建立財產的登記制度充分注意房地產稅稅制改革與其它稅種稅制之間關系的協調完善收入籌措機制和強化宏觀調控功能相結合。

(二)合并稅種,開征統一規范的物業稅或不動產稅

1.擴大征收范圍,確定征免界限。

2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據。

3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。

4.全國稅率應有彈性。

(三)提高立法層次,下放管理權限

中央制定物業稅的基本法,對稅法要素做原則性規定,而由省級立法機關或政府制定細則,明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等,不僅有利于維護中央的稅制統一,而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題,充分調動地方政府的積極性,逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(四)開征不動產閑置稅

目前,土地、房屋資源浪費現象相當嚴重,存在大量已征未用和購而不用的情況,有的地方政府還征用大片土地,等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量,其中空置一年以上的超過50%,占壓資金超過2 500億元。

(五)完善各項配套改革措施

一是建立和完善房地產登記制度,全面掌握房地產各方面情況,找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動,將關系到有關房地產業的多項稅收和收費,因此,要把該項改革和整體稅制完善結合起來,處理好相關稅種之間的關系。

采取“一清,二轉,三改,四留”的辦法,即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合,清理取締不適應經濟發展的稅種,合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種;將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段;把一部分體現政府職能,屬于稅收性質,且便于稅收征管的收費,改為征稅;對符合國際通行作法,又屬必要的少量規費,繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅,簡化稅制;提升房地產稅收的立法層次;擴大稅基,公平稅負;建立和完善房地產估價制度等配套措施,促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。

參考文獻:

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