試論地籍測(cè)繪在房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

朱俊仁

（湛江市國(guó)土資源研究發(fā)展中心，廣東 湛江 524000）

1 地籍測(cè)繪的含意

地籍測(cè)量是為獲取和表達(dá)地籍信息所進(jìn)行的測(cè)繪工作，是地籍調(diào)查中依法認(rèn)定權(quán)屬界址和利用現(xiàn)狀的技術(shù)手段，是地籍檔案建立的信息基礎(chǔ)。其基本內(nèi)容是測(cè)定土地及其附著物的位置、權(quán)屬界線、類型、面積等。

2 地籍測(cè)繪的基本方法

2.1 地籍控制測(cè)量

地籍控制測(cè)量是根據(jù)界址點(diǎn)和地籍圖的精度要求，視測(cè)區(qū)范圍的大小、測(cè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)存控制點(diǎn)數(shù)量和等級(jí)等情況。按測(cè)量的基本原則和精度要求進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)、選點(diǎn)、埋石、野外觀測(cè)、數(shù)據(jù)處理等測(cè)量工作。

2.1.1 利用GPS定位技術(shù)布測(cè)城鎮(zhèn)地籍基本控制網(wǎng)

在一些大城市中，一般已建立城市控制網(wǎng)，并且已在此控制網(wǎng)的基礎(chǔ)上做了大量的測(cè)繪工作。但是，隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，已有控制網(wǎng)的控制范圍已不能滿足要求。有些控制點(diǎn)被破壞，為此，迫切需要利用GPS定位技術(shù)來(lái)加強(qiáng)和改造已有的控制網(wǎng)作為地籍控制網(wǎng)。建立GPS定位技術(shù)布測(cè)城鎮(zhèn)地籍控制網(wǎng)時(shí)，應(yīng)與已有的控制點(diǎn)進(jìn)行聯(lián)測(cè)，聯(lián)測(cè)的控制點(diǎn)最少不能少于2個(gè)。

2.1.2 利用已有城鎮(zhèn)基本控制網(wǎng)的辦法

凡符合1985年發(fā)布的《城市測(cè)繪規(guī)范》要求的二、三、四等城市控制網(wǎng)和一、二級(jí)城市控制網(wǎng)點(diǎn)都可作為地籍基本控制網(wǎng)。對(duì)已布設(shè)二、三、四等城市控制網(wǎng)而未布設(shè)一、二級(jí)控制網(wǎng)的地區(qū)，可以其為基礎(chǔ)，加密一級(jí)或二級(jí)地籍控制網(wǎng)。對(duì)已布設(shè)有一級(jí)城市控制網(wǎng)的地區(qū)。可以其為基礎(chǔ)，加密二級(jí)地籍控制網(wǎng)。在利用已有控制成果時(shí)，應(yīng)對(duì)所利用的成果有目的地進(jìn)行分析和檢查。在檢查與使用過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)有過(guò)大誤差，則應(yīng)進(jìn)行分析，對(duì)有問(wèn)題的點(diǎn)（存在粗差、點(diǎn)位移動(dòng)等），則應(yīng)避而不用。

2.1.3 應(yīng)用光電測(cè)距儀進(jìn)行一、二級(jí)導(dǎo)線地籍控制網(wǎng)的布設(shè)

2.2 地籍碎部測(cè)量

2.2.1 常規(guī)地面測(cè)量方法

圖1 極坐標(biāo)法

極坐標(biāo)法見(jiàn)圖1，在控制點(diǎn)A上架設(shè)儀器，并以控制點(diǎn)B定向，測(cè)量目標(biāo)點(diǎn)P與控制點(diǎn)B之間的角度β和目標(biāo)點(diǎn)P與控制點(diǎn)A之間的距離S及垂直角α。即可測(cè)定目標(biāo)點(diǎn)的位置。由于全站儀的廣泛使用，該法己成為目前獲取地籍要素的主要方法。通過(guò)直接將每個(gè)碎部點(diǎn)的高度角、水平角和斜距自動(dòng)記錄在外業(yè)電子手簿或掌上電腦上，直接解算界址點(diǎn)的三維坐標(biāo)。

白紙成圖法；白紙成圖法包括大平板儀、小平板儀配合經(jīng)緯儀等作業(yè)模式，它是一種圖解成圖法。在建立圖解地籍時(shí)，最初圖解地籍測(cè)量是建立在平板儀測(cè)圖技術(shù)基礎(chǔ)上的。由于平板儀測(cè)量法不能提供精確的野外實(shí)測(cè)坐標(biāo)數(shù)據(jù)，而只能得到圖解資料，因而只能提供圖解地籍。隨著解析測(cè)量方法以及攝影測(cè)量法的廣泛采用，平板儀測(cè)量法已逐步被取代。

2.2.2 攝影測(cè)量方法

攝影測(cè)量法也稱航空攝影測(cè)量法，它是按航攝像片及其測(cè)制底圖獲取目標(biāo)的位置。主要采用全數(shù)字?jǐn)z影測(cè)量的方法求得界址點(diǎn)點(diǎn)位坐標(biāo)。當(dāng)界址點(diǎn)的數(shù)目很多、地面通視不良的情形下，采用高精度的攝影測(cè)量方法是經(jīng)濟(jì)有效的。對(duì)于采用其它方法施測(cè)界址點(diǎn)坐標(biāo)，而航測(cè)法繪制地籍圖，更是我國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)地籍測(cè)量的主要方法之一。

2.2.3 GPS測(cè)量方法

GPS作為一種當(dāng)前最先進(jìn)的定位工具正成為地籍信息十分重要的數(shù)據(jù)采集工具。近年來(lái)，GIS型GPS接收機(jī)用于采集地面上的位置數(shù)據(jù)及詳細(xì)的屬性信息正日益發(fā)展。GPS只提供地理空間位置，地籍空間數(shù)據(jù)還應(yīng)該包括屬性信息。例如，地籍信息系統(tǒng)中一條道路包括了該路的一系列點(diǎn)的空間坐標(biāo)及該道路的屬性信息（寬度、等級(jí)等），而 GPS只能在外業(yè)采集到一系列離散點(diǎn)的空間坐標(biāo)。要想讓這些點(diǎn)連成道路并知道其屬性信息，就必須在外業(yè)采集這些離散點(diǎn)時(shí)加以說(shuō)明和描述。

3 地籍測(cè)繪在房產(chǎn)工程中的應(yīng)用

3.1 房產(chǎn)測(cè)繪的作業(yè)依據(jù)

（1）國(guó)標(biāo)GB/T 17986.1－2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第一單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》。

（2）國(guó)標(biāo)GB/T 17986.2－2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第二單元：房產(chǎn)圖圖式》。

（3）CJJ 8－99《城市測(cè)量規(guī)范》。

（4）CJJ 73－97《全球定位系統(tǒng)城市測(cè)量技術(shù)規(guī)程》。

（5）GH 2001－92《全球定位系統(tǒng)（GPS）測(cè)量規(guī)范》。

3.2 控制地籍測(cè)量

（1）測(cè)區(qū)已有資料及可利用情況。圖件資料：湛江房產(chǎn)局提供的測(cè)區(qū)1∶500，1∶1 000圖件，該圖于1995年地籍測(cè)量完成，時(shí)間久遠(yuǎn)，已不具備其應(yīng)有的現(xiàn)勢(shì)性，但尚可作為房產(chǎn)調(diào)查的工作。平面控制資料：測(cè)區(qū)內(nèi)及附近分布有6個(gè)平面及高程控制點(diǎn)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，目前6個(gè)控制點(diǎn)保存完好，可以作為本次房產(chǎn)測(cè)量的平面起算點(diǎn)。

（2）選點(diǎn)、埋石。根據(jù)湛江地區(qū)的地理特征及已有控制點(diǎn)的分布情況，參照測(cè)區(qū)已有地形圖，我們進(jìn)行了室內(nèi)設(shè)計(jì)及實(shí)地踏勘、選點(diǎn)工作。按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)》的要求，在測(cè)區(qū)范圍內(nèi)布設(shè)26個(gè)GPS首級(jí)控制點(diǎn)，布設(shè)了60個(gè)加密GPS控制點(diǎn)，GPS控制點(diǎn)均在十字路口中心或規(guī)劃路口中心設(shè)有鋼釘標(biāo)志，GPS控制點(diǎn)均繪制有點(diǎn)之記。

（3）施測(cè)方法。地籍測(cè)量中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，對(duì)儀器進(jìn)行了認(rèn)真的對(duì)中、整平。地籍測(cè)量前后分別量取了天線高，其互差不大于±0.002 m。首級(jí)控制測(cè)量使用檢驗(yàn)合格的4臺(tái)（套）Trimble5700型和3臺(tái)（套）Trimble4700型GPS雙頻接收機(jī)采用靜態(tài)定位方法施測(cè)。根據(jù)星歷預(yù)報(bào)制定觀測(cè)計(jì)劃，靜態(tài)同步觀測(cè)一個(gè)時(shí)段，各個(gè)時(shí)段不少于50分鐘。內(nèi)業(yè)平差計(jì)算采用美國(guó) Trimble公司的隨機(jī)軟件進(jìn)行網(wǎng)平差。在首級(jí)控制地籍測(cè)量成果的基礎(chǔ)上使用3臺(tái)（套）Trimble5700型GPS接收機(jī)采用RTK方法施測(cè)，其余的GPS控制點(diǎn)作為測(cè)區(qū)的加密控制點(diǎn)，其中一臺(tái)接收機(jī)為參考站，另兩臺(tái)為流動(dòng)站。

（4）成果質(zhì)量首級(jí)控制測(cè)量平差后 GPS控制網(wǎng)中最弱邊的相對(duì)精度為1/60萬(wàn)。加密控制點(diǎn)通過(guò)將兩個(gè)流動(dòng)站對(duì)若干點(diǎn)位進(jìn)行重復(fù)觀測(cè)，其坐標(biāo)互差均在±0.01 m范圍內(nèi)，60個(gè)GPS控制點(diǎn)的平均點(diǎn)位中誤差為±0.007 m，最弱點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差為±0.010 m。由以上數(shù)據(jù)表明，首級(jí)控制及加密控制均達(dá)到《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)》的精度要求。

3.3 面積量算

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2 m以上（含2.2 m）的永久性建筑。對(duì)規(guī)則建筑物，內(nèi)業(yè)人員按外業(yè)勘丈草圖，將實(shí)量數(shù)據(jù)平差處理后繪出每幢建筑物的分層平面圖，用編寫(xiě)好的面積計(jì)算程序求取各層面積，然后對(duì)各層面積求和以獲得整幢建筑物的面積。

實(shí)地量距法和坐標(biāo)解析法是目前房產(chǎn)測(cè)量中最普遍采用的面積測(cè)算方法，也是目前面積測(cè)算中精度較好的測(cè)算方法。當(dāng)面積小于等于1 000 m2時(shí)，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要高；當(dāng)面積大于等于1 000 m2時(shí)，實(shí)地量距法比坐標(biāo)解析法的精度要低。因此在面積測(cè)算中，我們采用了實(shí)地量距法與坐標(biāo)解析法結(jié)合的辦法：對(duì)于邊長(zhǎng)不超過(guò)一個(gè)尺段的房屋，用經(jīng)過(guò)檢定合格的鋼尺實(shí)地丈量其每一條邊，平差后計(jì)算面積；對(duì)于邊長(zhǎng)較長(zhǎng)的房屋，用全站儀實(shí)測(cè)其四個(gè)角點(diǎn)坐標(biāo)，作為控制長(zhǎng)度將實(shí)地勘丈數(shù)據(jù)進(jìn)行平差，從而計(jì)算房屋建筑面積。

由于在丈量房屋邊長(zhǎng)時(shí)存在誤差，因此按照丈量數(shù)據(jù)直接在 AutoCAD上畫(huà)出的房屋分層平面圖形大多會(huì)出現(xiàn)不封閉的情況，即出現(xiàn)前后墻長(zhǎng)度不相等或左右墻長(zhǎng)度不相等的情況，而這與實(shí)際情況不符，也不符合人們的日常習(xí)慣。因此必須對(duì)丈量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后才能進(jìn)行面積計(jì)算。具體的處理辦法是：利用房屋在設(shè)計(jì)時(shí)成對(duì)稱圖形的原理，將丈量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，使處理后的數(shù)據(jù)滿足對(duì)稱及邊長(zhǎng)相等的要求。

4 結(jié)束語(yǔ)

目前，房地產(chǎn)的地籍測(cè)繪的工作成果應(yīng)用十分廣泛，但是在實(shí)際工作中還存在一些問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決與否、如何解決，直接關(guān)系到千家萬(wàn)戶的利益。因此，房地產(chǎn)的地籍測(cè)繪工作備受社會(huì)公眾的關(guān)注，搞好房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)工作具有十分重要的實(shí)際意義。

1 張來(lái)安.地籍測(cè)量在房地產(chǎn)登記中的運(yùn)用及其作用研究［J］.管理觀察，2009（17）

2 陳 志、賈志俊.實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)定位技術(shù)在地籍與房地產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用初探［J］.咸寧師專學(xué)報(bào)，2002（6）