香港公共房屋的雙重功能

吳木鑾

“居者有其屋”是每個人心中都有的期望，高房價的背景下，人們期待公共政策的扶持，香港公共房屋制度所發揮的雙重作用值得借鑒。

是否恢復興建居屋(可供購買而不是租賃的公共房屋)的話題，成為最近香港社會熱議的話題。3月9日，匯豐中國的董事長鄭海泉和瑞安集團主席羅康瑞一起呼吁復建居屋。他們認為，香港要做到安居樂業，就必須要讓年輕人看到希望。而以許多年輕人的年收入來看，購買商業住宅的可能性很小。因此，政府必須有所作為。香港當地的一些重要團體也認為應該恢復興建居屋，以穩定人心。

大庇寒士俱歡顏

香港公屋最早是無心插柳柳成蔭。由于外圍戰亂和各方面的原因，香港的人口從1945年的60余萬人增加到1950年的200萬。此后十年，人口更增至300多萬人。一些有一定經濟能力的人自建木屋，另外一些經濟差的人只能露宿街頭。在這種情況下，1948年，私人團體香港“房屋協會”成立。這家民間機構通過自己籌款及政府資助為香港貧民提供了大量的住宅。

促使香港政府下定決心去建設公屋，緣自一場大火。1953年圣誕夜，九龍區石硤尾木屋居民們慶祝新年。狂歡派對中不慎留下的火種把整片木屋燒成灰燼。一夜之間香港就增加了5萬3千名流浪漢。在這前后，香港社會事實上也發生了一些微妙變化。原來港英政府就希望維持一個統治的格局，而并不想為香港社會添磚加瓦。但是，經濟發展之后，社會要求政府提供公共服務的呼聲也逐步增多，政府不得不作出回應。

公共房屋就是個切入口。當年以香港速度建起的石硤尾美荷樓，是一座7層高的住宅，房屋內沒有洗手間和廚房。更有意思的是，小學就建在公屋的天臺上。不過，人們生活得非常幸福。

1972年，口碑很好的港督麥理浩公布了“10年建屋計劃”。這個公共建屋計劃一方面為香港市民提供廉價住宅，另一方面也為企業界分憂。原因在于，居民的住房已由政府解決，工人的工資就可以相對低一些，企業家就可以少付一些工資成本。因此，香港也逐步借力成為亞洲四小龍之一。“10年建屋計劃”總共解決了150萬居民的住房問題。

除了為最底層百姓提供住房，港府還為一些邊緣人群提供公共房屋。從1993年開始，香港政府推出“夾心階層住屋”計劃。這主要是滿足那些收入已超申請公屋、居屋條件的人群。此外，政府還推出“長者房屋計劃”。也就是政府專門撥出免費土地興建適合于老人們居住的房屋。在這處房屋區內，不僅有正常的各種服務設施，還有一些老年人專用的設施等。

從右表中可以看出，現在有47.8％的香港居民住在公屋及居屋內。大體上一半左右人口居住公屋和居屋內。香港公屋的人均面積大約是12.4平方米，而10年前大約是9.8平方米。

公屋成為樓市的調節器

除了安定民心外，公共房屋的供給也會給當地的樓市造成一定壓力。也就是說，在公共房屋不過度供應的話，適量的公共房屋可抑制房價。

對于香港經濟而言，房地產業是一大支柱。有研究認為，香港超過一半的投資是集中在房地產市場，而大約三成的銀行貸款投向商品房和建筑業。因此，房價大跌會對香港中產階層造成巨大損失。“房價永遠不會下跌”也一度支撐著香港房價持續上漲。不過，1997年金融危機很快讓這種幻想告于破滅。近期又有類似的言論：即使是經濟危機，房市仍是賺錢的投資渠道。因此，香港房價也在一路上升。正是基于這種背景，已有輿論要求增加公屋投放和恢復居屋。

供給公屋來調控樓市已是香港政府屢試不爽的調控手段。在建公共房屋方面，香港政府有很大的自主權。也就是香港政府擁有土地處置的自由權，不需要為公共房屋而從私人開發商處轉購土地。而一些國家和地區雖有公共房屋制度，土地有時候掌握在各種開發商的手上，政府利用公共房屋來抑制房價就比較被動。香港政府的另一個主動權就在于政府的收入來源多樣化。股票交易等印花稅的收入相當豐厚，因此，香港政府不需要單純依靠賣地收入來發展公屋。因此，公屋建設的節奏容易控制。也就是說，公屋所起到的安定民心和抵制房價的雙重功能比較容易實現。

根據經驗，在經濟形勢非常好的階段，政府一般很少大量供給公共房屋。原因就在于居民收入增加可以提高購買商品房屋的可能。而如果房價上升比較厲害，當地的居民收入停滯不前，甚至倒退時，公共房屋的投放就成為政府議程中的重中之重。特別是樓市如果炒作興起，居民在此時無力購買房屋，政府一般會迅速出手。

可以預見的是，民眾在增加公屋供應的信號下會暫緩購房。一旦公共房屋供給果然大幅增加，房價就會下跌。香港政府也有照顧中產階層的義務，最終的結果就是房價會在各種博弈中保持可接受的平衡。