我看央企退出房地產

韓令國

北京一日出三地王后的18號下午，國資委召開新聞發布會，公布了央企地產業務的具體情況。國資委表示，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業的中央企業正在加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。

據初步統計數據稱，2009年，中央企業房地產業務銷售收入為2209億元，約占全國商品房銷售收入的5％；房屋銷售面積為2807萬平方米，約占全國商品房銷售面積的3％。

2009年，這16家中央企業房地產板塊的資產總額為5616億元，占全部中央企業房地產板塊資產總額的85％；銷售收入為1899億元，占全部中央企業房地產業務銷售收入的86％；凈利潤為188億元，占全部中央企業房地產業務凈利潤的94％。這些數據表明，中央企業的房地產業務主要集中在16家以房地產為主業的企業。

從2009年總價地王和樓面單價地王看，前10塊地王中，各有8塊已經落入這十幾家房企手中，也就是說推動2009年地價上漲的就是這十幾家央企，而國資委宣布保留的也正是此前一直在制造地價房價互推的主導者，因此僅推出其余78家央企對房地產來講，并未起到穩定作用，相反這十幾家央企依舊會繼續推動地王。

從此看房地產的主要問題是央企搶地，從這個現象看是土地供給不足，正是土地供給不足導致的央企民企搶地現象，推動地王。

但是事實上并非如此，從市場角度看，地價房價互推取決于房價預期，主要原因在于房價預期尚在市場可承受范圍，因此，在市場需求旺盛的情況下，無論房價預期多高都會有人接盤，在房價的帶動下推升地價效果。

而產生這種現象的真實原因在于投資需求泛濫，從2009年各房產經紀公司和銷售代理公司反饋的年終數據中分析中可見，2009年全國二手房與新房銷售數據中，有7成購房者屬于投資需求，而這種投資需求從其房屋持有年限看，僅為投機需求，因此房價預期的生成就是投機需求作祟。

從經濟政策角度看投機需求成因，就是流動性和經濟結構失衡。眾所周知，2009年房地產銷售額達4.6萬億，帶動全國完成房地產開發投資36232億元，比2008年增長16.1％，對GDP貢獻率達到10％，成為拉動經濟的主要引擎，而2009年房地產之所以過熱，決定性因素就是國家向市場投放了過多貨幣，流動性增強，過多資本沒有正常投資渠道，房地產投資需求比例就會增加，同時通脹預期與貨幣稀釋作用導致的貨幣貶值現象又會推高資產與大宗商品價格，因此，從幾個數據和規律對比中可見，房地產政策拉動，因此地王的真正制造者也不僅是央企因素這樣簡單。

實際上央企之所以會搶地王，主要原因還是在于錢太多，改革開放以來，每年的銀行信貸中有60％以上流入央企就是主因。

從頭至尾不用多說，已經證明國資委所保留的幾個央企，今后還會推升地王，而這個趨勢的主要成因依舊是經濟政策與貨幣政策過于寬松，也就是流動性過剩，另外一個輔助原因就是投機需求沒有遏制，將這兩個沒有任何制約的因素加在一起，無論用類似于“國19條”一樣的任何其它政策來調控、遏制，對新地王產生的預期都不會有任何影響，房價地價互推的游戲也將繼續。

當然有人說房價漲、地價漲，國家財政有收入就可以多建保障房，事實上保障房的效果是什么所有人都應該明白，包括限價房與經濟適用房在內，限價的高價，經濟適用的不經濟也不適用，剩下最后一塊廉租房花落誰家暫且不提，從財政投資規模看，每年能落實的數量依舊遠遠不及需求，因此這輪調控的最終結果也依舊未變，幾乎所有人的購房支出又要大幅增加，那么這樣的房地產政策受益者是誰?在國資委宣布只保留16家央企繼續從事房地產業后，房地產的發展趨勢真的會有改變嗎?