規劃驗收建筑面積測量的幾點體會

楊本廷，黃勇

(重慶市勘測院，重慶 400020)

規劃驗收建筑面積測量的幾點體會

楊本廷?，黃勇

(重慶市勘測院，重慶 400020)

建設工程竣工規劃驗收建筑面積的核算，是加強城市規劃和管理的重要環節，也是規范建設工程市場的迫切要求。作者根據工作經驗，介紹了建筑面積測量與房產面積測量的區別以及加強建筑面積測量質量管理的體會。

規劃驗收；建筑面積測量；質量管理

1 前 言

近幾年全國的房地產得到了迅猛的發展，城市房地產價格的不斷增長，越來越受到社會和人民的普遍關注。部分建設項目違反規劃許可而擅自擴大建筑平面尺寸、侵占公共用地，從而導致土地出讓金和配套費的流失，給國家和人民造成損失。所以加強建設工程竣工規劃驗收，特別是加強建設工程建筑面積的核算、測算、審查和審批，是加強城市規劃管理，保障城市規劃實施的重要環節，也是規范建設工程市場、維護人民利益的迫切要求。作者根據自己的工作經驗，談談開展竣工規劃驗收建筑面積測量的幾點體會。

2 竣工驗收建筑面積與房產面積的區別

本文所說的竣工驗收建筑面積，是指《建筑工程建筑面積計算規范》中所規定的，在建筑工程造價管理方面起著非常重要的作用，是計算工程量的主要指標，也是建設工程項目最重要的經濟技術指標，與房產面積有較大的區別，主要表現在以下四個方面:

(1)成果用途不同

竣工驗收建筑面積成果主要用于規劃竣工驗收，審查建設單位是否按規劃許可執行、是否存在違規行為，可作為房產測量時建筑功能性質確定的依據，但不能作為產權登記的依據。房產面積成果主要用于房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、稅費征收等方面。

(2)執行的標準規范不同

竣工驗收建筑面積測量執行《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353－2005，而房產測量執行《房產測量規范》(GB/T17986—2000)，兩個規范的部分計算標準不一致，計算結果也可能不一致。

(3)作業行為的方式不同

竣工驗收建筑面積測量是建設工程規劃核實工作的重要內容，根據建設單位的委托，對規劃紅線范圍內的所有建筑(包括規劃許可和未經規劃許可的建筑以及不登記產權的某些建筑)進行實測，并不以建設單位的要求為準，帶有強制行為。而房產面積測量則只針對建設單位委托的需要登記產權的某些建筑進行測量，不登記產權的可不測量，具有自愿行為。

(4)計算規則不同

表1

7建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20 m及以上者應計算全面積，高度不足 2.20 m者應計算1/2面積；有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構水平底板水平面積1/2計算。有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算；獨立柱、單排柱的門廊計算1/2面積。8建筑物二層及以上有永久性頂蓋的(如室外走廊、屋頂眉板)在下一層投影部分原則上應計算1/2面積。未封閉陽臺底面與上蓋的高度超過兩個自然層(不含兩個自然層)時，或未封閉陽臺底面與上蓋之間的墻面有不屬于底面所在產權單元的房屋的窗戶時，該陽臺不計算建筑面積；其他類型無專門規定，不計算面積。9坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結構的，層高2.20 m及以上者應計算全面積；層高不足2.20 m的部位計算1/2面積；設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積1/2計算；對于非吊腳架空層、超高層中的避難層，均按其上部建筑最大投影面計算面積。無專門規定，不計算面積10有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算。無專門規定。11建筑物外側有保溫隔熱層的，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。無專門規定。

3 建筑面積與容積率面積的區別

建筑容積率指建設項目地上建筑面積計算值與建設用地面積的比值。一般情況下，建筑面積計算值等同于地上建筑面積。但對個別特殊情況，建筑面積和容積率面積計算值有較大區別，如:

(1)對于超高樓層的建筑面積計算值等于建筑面積乘以相應系數，但建筑面積不論層高有多高(等于或大于2.20 m以上)，均按一層計算建筑面積。

(2)住宅區內建筑底層架空部分的凈高大于等于3.6 m，能供小區業主全天候享用的綠化、休閑活動空間，要計算建筑面積，但不計算容積率面積。

(3)躍層式住宅起居室(廳)層高在戶內通高部分只按一層計算建筑面積和容積率面積，兩者相等。

4 《建筑工程建筑面積計算規范》的理解

《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353－2005，其計算建筑面積的規定共24條，作者認為需要從以下10個原則去理解:

(1)層高和凈高原則:

層高:建筑物層高在2.20 m及以上者應計算全面積，層高在1.20 m～2.20 m者應計算1/2面積；凈高:坡屋頂內和場館看臺下，凈高超過2.10 m的部位應計算全面積，凈高在 1.20 m～2.10 m的部位應計算1/2面積，凈高不足1.20 m時不應計算面積。

(2)是否利用原則:當設計不利用，竣工時也未利用的，不計算面積；竣工時在利用的，不管設計是否利用，均應計算面積。

(3)有無圍護結構原則:有圍護結構在利用的且層高在2.20 m及以上計算全面積，無圍護結構一般按1/2計算面積；圍合建筑空間四周的墩、柱、欄桿不算圍護結構，建筑空間有兩面及以上圍合應視為有圍護結構，圍合建筑空間四周的幕墻應為圍護結構。

(4)半面積原則:凈高在 1.2 m～2.1 m，層高在1.2 m～2.2 m計算1/2面積；有永久性頂蓋無圍護結構的、陽臺、寬度超過2.1 m的雨棚，均計算1/2面積。

(5)有無永久性頂蓋:無永久性頂蓋不計算面積，有永久性頂蓋無圍護結構的按投影面積的l/2計算。

(6)陽臺原則:不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均計算1/2面積；空中院館、空中花園、入戶花園參照陽臺規定計算1/2面積。

(7)雨棚原則:寬度超過2.10 m者，應按投影面積的l/2計算。

(8)架空層原則:不利用深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不計算面積，其他架空層原則上要計算面積。

(9)自然層計算原則:建筑物內的室內樓梯間、電梯(觀光電梯)井、提物井、管道井、通風排風豎井、垃圾道、附墻煙囪、地下車道和人行道應按建筑物的自然層計算。

(10)不計算面積原則:設備管道夾層；建筑物底層公用通道；與建筑不相連的裝飾性陽臺、挑廊；無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯；空調室外機擱板(箱)；飄窗；自動扶梯、自動人行道、屋頂水箱、水塔等設備。

5 加強建筑面積測量管理的主要措施

建筑面積測量是核算建設項目各層的建筑功能、建筑面積，反映了建設項目的建設規模及建設工程是否存在違規及違規的程度，建筑面積直接影響容積率的計算，其測繪成果是規劃管理的重要依據，直接關系到國家、建設單位、人民的根本利益。測繪單位必須提供真實、準確、可靠的測繪成果，對其提供的測繪成果的真實性負責，并將承擔因質量問題而引起的法律責任。因此，建筑面積測量的質量就顯得更加重要，必須從以下方面來加強管理，提高產品質量。

5.1 高素質的工作人員

工作人員素質的高低直接關系到面積測量的質量，所以要求從事建筑面積測量的工作人員應具備高尚的職業道德、優良的工作作風和扎實的技術能力，并能嚴格遵守國家法律法規，以積極、熱情、耐心、周到的態度為建設方服務。自覺抵制建設方的饋贈等不良現象，杜絕“吃”、“拿”、“卡”、“要”行為，從而防止在測量過程中不能完全按規定作業的行為或擅自改變規劃相關技術指標的現象發生。應充分發揮專業技術骨干的帶頭作用，培養互幫互助、共同進步的良好氛圍，全面提高建筑面積測量隊伍的技術水平。

5.2 先進的測繪手段

先進的測繪手段決定著質量和效益，同時降低勞動強度，提高勞動效率。對比較規則的建筑可采用手持測距儀進行邊長測量，對突出懸空部分、弧形、曲線等不規則的建筑宜采用全站儀漫反射測量。外業完成后，采用功能完善的軟件進行內業處理，保證繪制的面積實測圖美觀、面積計算正確、統計報表準確。

5.3 經常性的技術培訓與交流

建筑面積測量除滿足標準規范的要求外，還涉及規劃管理部門的一些政策方面的要求，特別是各地方規劃管理部門出臺的一些面積測量的解釋性文件。為了避免作業人員依靠自己對規范和相應的解釋性文件進行理解操作，容易造成建筑面積核算、測算、審核的人員之間的不統一理解以及同一城市不同的測繪單位、同一測繪單位不同的從業人員之間不統一的情況，導致標準不一致，直接影響了測繪產品質量的統一性。這就要求對建筑面積核算、測算、審核人員進行經常的技術交流和培訓，使得統一標準、統一認識、統一理解。還應針對隨時出現的新情況、新問題快速做出反應，提出統一的解決方案。

5.4 標準化的工作流程

針對建筑面積測量的特點，建立標準化的工作流程，從而規范外業操作和內業處理，用完善的質量檢查體系杜絕面積測量可能產生的錯誤。例如:統一外業草圖的規格和必須體現的內容，統一邊長測量和影像數據采集的方法，明確現場巡視核對的部位，要求現場填寫建筑層數、建筑功能分布情況、設計變更情況、有無特殊建筑、有無封閉情況等，使外業測量成果詳細可靠；內業根據對邊相等的原則進行配平，并與設計邊長比較，分層繪制建筑面積實測圖，采取完善的軟件進行邊長標注、面積計算、面積統計；實行作業人員自檢、檢查人員檢查、驗收人員驗收的質量三級檢查驗收制度。

5.5 嚴格的質量檢查體系

建筑面積測量成果實行質量三級檢查驗收和外業巡視檢查制度。檢查驗收過程中要重點關注以下方面:與設計資料進行比較，檢查建筑功能的區分是否合理，建筑樓層是否遺漏，對應邊長度是否合理，計算原則是否準確，繪圖邊長與實測邊長是否一致。在檢查過程中發現疑問應及時與作業人員溝通求證，當內業不能解決時要責成小組及時到外業核對。外業巡視檢查人員負責對建設工程項目進行外業巡查和抽檢，特別是隱蔽環節，杜絕作業人員弄虛作假，防止不合格產品的出現。所有成果均應按照質量管理要求進行自檢、檢查、驗收，質量自檢、檢查、驗收、督察過程中發現的質量問題必須及時采取有效措施進行整改，直至合格為止。對違反操作規程以及存在弄虛作假，從而導致測量成果失真，應嚴格進行經濟處罰和行政處分。

5.6 功能強大的面積計算軟件

建筑面積測量除在外業進行實地測量外，大部分工作就是繪制面積實測圖、長度標注、面積標注、功能標注、面積統計等。大量的工作，使得內業數據繁多，計算量巨大，這就需要功能完善的軟件，并且要求軟件能快速進行長度標注、面積標注、功能標注、面積統計以及面積圖打印、面積報表輸出，全部實現自動處理，不需要人工干預，能極大提高工作效率，保證產品質量。

5.7 完善的動態更新機制

建筑面積測量的技術性和政策性很強，但建筑面積領域的法律法規不夠完善。隨著我國建筑市場的發展，建筑的新結構、新材料、新技術、新的施工方法層出不窮，規范跟不上建筑形態的千變萬化，使得許多新問題無法可依，無據可查，這就需要完善的動態更新機制。動態更新機制是測繪單位和規劃管理部門適應不斷變化的市場和不斷更新的建筑花樣的有力武器。對出現的新情況，從業人員必須如實上報，絕不能一個人說了算。測繪單位和規劃管理部門應及時總結在建筑面積核算或測量工作實踐中出現的新情況、新問題，以便及時修改和完善相關規定，為工作人員提供指南。

5.8 測繪風險的防范

建筑面積測量成果一經規劃管理部門認可，就具有法律效力，任何一個缺陷都可能帶來較大的影響，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。這就要求測繪工作人員首先要轉變思想觀念，樹立依法測繪的思想，強化風險意識和法律意識，充分認識到測繪風險是關系到測繪單位生存發展和自身利益的重大問題。其次是提高產品質量，減小風險。最后是自覺防范和控制風險發生，為防止建設單位弄虛作假，在測繪過程中一定要采集影像數據，特別是發現存在有意的違規行為，應在報告中進行相應的描述，以提醒規劃人員在進行竣工驗收時現場核實，從而減小產品的質量風險。

6 結 語

建設工程竣工驗收面積測量是規劃監督測量的重要組成部分，也是規劃管理的重要職能，其成果是規劃管理部門作為工程竣工驗收的重要依據，其產品的質量關系到規劃管理部門行政的權威性，也關系到建設單位的切身利益，更關系到測繪單位的質量信譽。這就要求我們必須采取過硬的質量管理措施，嚴格按照建筑面積計算規范和當地規劃管理部門的規定作業，為規劃管理部門提供真實、準確、可靠的測繪成果。

[1]GB/T50353－2005.建筑工程建筑面積計算規范.

Some Experience on the Building Area Measurement in Check and Acceptance of Planning

Yang BenTing，Huang Yong
(Chongqing Survey Institute，ChongQing 400020，China)

Acceptance of completed construction project planning Building Area check is an important part of urban planning and management，also is an urgent requirement of standardize the construction market.Authors according to their own work experience，introduced the difference in Building Area Measurement and real area measurement and some experience on the Building Area Measurement of Quality Management.

Planning Acceptance；Building Area Measurement；Quality Management

1672－8262(2010)03－108－03

P258

B

2009—07—29

楊本廷(1976－)，男，工程師，主要從事測繪質量管理工作。