房產測繪中若干問題的研究

高春輝

(珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

房產測繪中若干問題的研究

高春輝?

(珠海市測繪院，廣東珠海 519015)

房產測量外業數據采集及面積計算是影響房產測量精度的重要因素，作者就實際工作中在這兩個方面容易出現的若干問題進行研究并提出了相應的解決方法。

房產測量；面積計算；測量精度

1 引 言

跨入21世紀以來，中國經濟進入了飛速發展時期，城市化水平不斷提高，房地產業得到快速發展，房屋價格也迅速飆升，“寸土寸金”已經不再是神話。廣大消費者在購買商品房時房屋建筑面積就成了他們關注的焦點。因為房屋面積是影響商品房總價的關鍵因素，是直接關系到消費者的切身利益，所以房產測繪尤其顯得重要。房產測繪是利用測繪技術和方法，采集和表述房屋及房屋用地的各相關信息，為城市規劃、土地管理、房地產權管理、房地產開發等提供基礎數據和資料，有一定的法律性。房產測繪的基本要素中含房產面積測算，房產面積測算細分為房屋建筑面積、房屋套內建筑面積、房屋使用面積、房屋公用建筑面積、房屋產權面積等的測量與計算。在房產面積測算中，嚴格按照房產測量規范的要求，對房屋的各條邊長認真仔細丈量，符合房產測量的基本精度要求。在內業計算中，對共有面積和公攤面積要界定清楚。否則，會導致因面積而產生糾紛，甚至要負法律責任。

2 房產測繪的意義

房產測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術手段之一，在當前有著重要的意義。首先，它直接關系到購房人的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據，同時也為房屋所有權和土地使用權產生法律糾紛、審核違章建筑以及違章占地提供了可靠的憑據。其次，房產測繪是城市建設、規劃和管理的重要依據。房產測繪按照國家有關部門制定的房地產測繪規范和技術標準來表述房屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬狀況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用途等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。最后，房產測繪也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產測繪有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

3 房產測繪中的若干問題及研究

隨著房價的不斷攀升，房屋建筑面積是廣大人民最關心的問題。為了維護市場經濟秩序，進一步規范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，國家質量技術監督局和建設部相繼制定了《房產測量規范》和《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，房產測繪工作人員雖然是嚴格執行測量規范計算房屋建筑面積，但在實際工作中存在規范沒有涵蓋的地方，造成在操作上有一定的難度，本人針對外業采集數據和面積計算中容易產生的幾個問題作深入的探討及解決方法。

3.1 測距儀的加常數

由于房產測繪精度要求高，目前開展的房產測繪工作一般都采用內外業一體化數字化房產測繪方法，在房產測繪時必須使用資質部門檢定過后的儀器進行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測繪碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。

加常數產生的原因如圖1所示，是由于全站儀的發射面和接收面與儀器中心不一致，反射棱鏡的等效反射面與反光棱鏡的中心不一致，使得測距儀測出的距離值與實際距離值不一致。

圖1 加常數產生的原因示意圖

3.2 實測房屋邊長問題

房屋邊長是計算房屋建筑面積的主要依據，實地測量房屋邊長可采用經檢定的鋼卷尺、手持式測距儀、紅外測距儀或全站儀直接測量長度，實地丈量房屋邊長時應注意下面一些問題:

(1)使用鋼卷尺測量水平距離時，尺兩端應選取房屋的相同高度的參考點，以保持尺子處于水平位置。

(2)房屋存在一些圓弧、橢圓形、弓形以及其他不規則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀沿該邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算邊長。

(3)分段邊長應取其和，再與總邊長進行校核。當采用鋼卷尺、手持式測距儀無法直接測量總邊長時，可采用全站儀實測坐標后計算相應總邊長值。如圖2所示，使用全站儀實測A、B坐標；測量時可采用假定坐標系，并盡量選取一個測站完成，減少誤差。

圖2 全站儀檢核總邊長示意圖

(4)當使用全站儀實測房角點、柱體中心點等棱鏡不能直接設置的觀測點坐標時，可采用偏心測量，目前全站儀基本都具備以下幾種常用偏心測量功能:角度偏心測量、圓柱偏心測量、單距偏心測量及雙距偏心測量等，其中，最常用的是角度偏心測量。

3.3 共有面積分攤計算問題

業主在關心房屋建筑面積時，對房屋公用面積的分攤尤其關注，所以在共有共用面積的處理上就顯得特別重要。共有共用面積的處理原則是:①產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行；②無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。對于一般的住宅樓，按照上述的處理原則分攤共有共用面積；對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及二級分攤和多級分攤，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。具體操作如下:

分攤的方法是按級別進行分攤，棟、功能區之間、功能區、層間、層、層內局部都可理解為不同級別的功能區，不同級別的功能區之間都是一種包含或并列關系，每個級別的功能區內都有自己專用的公用建筑面積，某一級別功能區內的分攤方法為:

(1)本級別功能區總建筑面積總和＝本級別功能區內各面積項面積總和＋本級別功能區應公攤公用建筑面積總和，其中本級別功能區內各面積項指非公用建筑面積，可以是每一個專有建筑面積項。

(2)本級別功能區分攤系數＝1＋本級別功能區應公攤公用建筑面積總和/本級別功能區內各面積項面積總和。

(3)本級別功能區內各面積項分攤后的面積＝本級別功能區內各面積項×本級功能區分攤系數。

(4)分攤時可以從上到下逐級分攤，也可從下到上逐級分攤。包含關系的下一級別的公用建筑面積必須承攤上一級別公用建筑面積。

4 結 語

隨著建筑設計的不斷創新，現行制定的規范和技術標準已不能涵蓋許多新的建筑樣式，無法對一些房產建筑面積的計算提供合法的依據，這就要求我們測繪工作人員要在實際工作中不斷總結經驗，開拓創新，提高測繪精度。

[1]GB/T17986.1－2000.房產測量規范.

[2]郭義.留心面積誤差四要則[J].北京房地產，2003(4)

[3]李向明.房產測量技術探討[J].大眾科學，2007(1)

[4]呂永江.房產測量規范編制說明[M].陜西科學技術出版社，1993

[5]龔英亮.對“共有建筑面積”和“公用建筑面積”的探討[J].城市技術監督，2002(2)

[6]鄭進鳳，郭宗河.全站儀偏心測量及精度分析[J].測繪通報，2005(1)

The Research about Problems of Property Survey

Gao ChunHui
(Surveying and Mapping Institute of Zhuhai，Zhuhai 519015，China)

The author analyses the causes of measurement accuracy in the article，such as field data collection，area calculation，and propose the corresponding solutions.

Property Survey；Area Calculation；Measurement Accuracy

1672－8262(2010)03－106－02

P258

B

2010—03—25

高春輝(1972—)，男，工程師，主要從事測繪生產及技術管理工作。