非典型房產項目銷售面積預算的技術實現方案
——廈門明發商業廣場預算技術方案

王漢順，聶榮建

(1.廈門閩礦測繪院，福建廈門 361004； 2.山東正元地理信息工程有限公司，福建濟南 250101)

非典型房產項目銷售面積預算的技術實現方案
——廈門明發商業廣場預算技術方案

王漢順1?，聶榮建2

(1.廈門閩礦測繪院，福建廈門 361004； 2.山東正元地理信息工程有限公司，福建濟南 250101)

本文主要介紹了廈門明發商業廣場項目銷售面積預算過程中的主要作業技術難點并對利用AutoCAD二次開發技術解決這些難點的方法進行了研究總結。

房產預算；技術方案；Visual Lisp

1 工程概況

廈門明發商業廣場坐落于廈門市蓮坂商圈的中心地帶，為全國首個面積超40萬m2的城市中心Shopping Mall。項目主體規劃設計為地下建筑2層、地上建筑4層，是集旅游、購物、娛樂、休閑、酒店、餐飲、辦公多種功能為一體綜合性商業建筑。明發Mall在建筑整體構成上由5大主題區組成，如圖1所示，其中，A、B、C、F 4大主題區為大體量建筑，呈掎角之勢分置中心廣場D、E區四周，并與地下一層G區垂直互通。7大主題區經由步行街、過道、連廊、電動扶梯等組織構成了一個縱深聯系的整體。

圖1 明發商業廣場平面布局示意圖

2 預算分攤方案確定

本項目不僅是我院承接的最大房產預算項目，同時也是目前廈門地區單幢建筑規模最大的房產項目，在預算的作業方法尚無先例可循。該項目建筑功能復雜且不同的功能區交叉融合，因此我院在項目功能區的劃分及公用建筑分攤方案的制訂上采用了兩步走的方法:首先在院內部組織業務骨干，對項目的公用建筑面積分攤計算方案進行充分的討論，集思廣益制訂出了一套詳細的分攤方案；然后將本方案提交由廈門市土地與房產管理局、設計院、開發商等相關單位專家組成的專家組進行多次論證，最終形成一套科學的預算方案作為分攤計算依據。

3 房產預算的過程實現

每個房產項目在其建筑的功能布局、建筑形式的安排上都有可能不同，因此各項目分攤功能區的劃分、公用建筑部位的功能界定以及最后形成的預算分攤方案都不盡相同，但方案確定后的作業過程卻基本類似。所以本文在此不對該項目具體公用建筑面積的分攤界定作更詳細的說明，僅對其他項目具有借鑒作用的預算作業方法進行更深入探討。

3.1 現有預算作業方法及其優缺點

在廈門目前主要有兩種方法進行房產預算的作業。第一種方法為先通過AutoCAD軟件來進行各單元權屬界線的繪制及單元面積的計算，后在Excel軟件中按照《房產測量規范》(GB/T 17986.1－2000)的要求進行公用建筑面積的多級分攤計算。本方法的優點為可充分利用AutoCAD軟件的靈活作圖功能來進行圖形的繪制，單元面積的計算也可通過AutoCAD二次開發而變得方便快捷，但后續的建筑面積分類統計及多級分攤計算全由手工來操作完成，因此該方法工作量大、作業效率低。例如本項目權屬單元數共有3 000多個，公用建筑部位1 000多個，因此要手工將建筑面積按功能區分類統計并進行分攤計算將會變得幾乎不可能實現。第二種方法為采用中國房地產產權產籍委員會信息部開發的“房地產測繪分層分戶管理系統”(以下簡稱“分層分戶系統”)來進行作業計算。該方法實現了權屬界線的繪制、功能區的定義、分攤計算的一體化作業，且分攤計算由軟件自動完成，保證了公用建筑面積分攤的快捷精準。但該軟件的有限作圖功能嚴重制約著作業效率的提高，同時當單層建筑面積過大且權屬單元數過多時，該軟件的圖形縮放顯示功能的局限性將使得作業根本無法進行。例如本項目單層建筑面積超10萬m2，單層權屬單元數超500個，因此在該軟件中進行權屬界線的繪制時，圖形縮放顯示后權屬界線將會小到眼睛無法分辨的程度。

3.2 現有技術方法的改進

如上所述，因目前兩種作業技術條件的限制，將使得本項目的預算工作變得無法進行，因此對現有作業方法進行改進就成為我院順利完成此項工作的當務之急。筆者通過整合目前兩種作業方法的優點并結合AutoCAD二次開發技術，找到了一種簡單高效的作業方法。

(1)設計思想

①在AutoCAD軟件中進行單元權屬界線的繪制及單元面積的計算，充分利用CAD軟件靈活的圖形繪制與編輯功能。

②利用AutoCAD二次開發技術開發CAD命令，在CAD中對單元權屬界線及單元面積進行分攤功能區定義，并將已定義功能區的單元面積導出至數據文件中，進而調入Excel軟件中按功能區進行單元面積的分類匯總。統計出每個相同功能區的套內面積總數及相同公用功能的共有建筑面積總數。

③依據在Excel軟件中的統計結果在分層發戶軟件中進行功能區塊圖形繪制并對功能區塊進行功能區定義分攤計算。在此僅需依據統計出的功能區塊面積數據在分層分戶軟件中進行功能區塊的作圖，大大減少了作圖的工作強度，同時又充分利用了分層分戶軟件的自動分攤計算功能。

④依據分層分戶軟件的功能區分攤系數結果，在Excel軟件制作戶室面積明細表。

(2)部分CAD命令代碼編寫實例:

①權屬界線及單元面積功能區定義命令代碼

②Excel軟件中單元面積按功能區進行分類匯總后的結果如表1所示。

③分層分戶軟件中依據戶室面積統計數據生成的圖形，如圖2所示(開發程序實現根據功能區面積自動生成分層分戶圖形，公用建筑面積圖形部分略)。

功能區面積匯總 表1

圖2 功能區面積統計圖

4 結 語

本預算作業方法將CAD軟件與分層分戶軟件進行優勢互補，成功解決了大型房產項目預算作業中的技術難題，為房產預算提供了一種新的解決方案。

房產預算為房產預售提供科學準確的面積數據，因此它不僅僅是一項單純的測量工作，它更關系到人們社會經濟生活的諸多方面。隨著房地產市場的不斷發展，樣式不一規模不等的房產項目不斷涌現，因此我們房產測繪工作人員應在工作中不斷總結經驗、開拓創新才能適應新形勢下的房產測繪工作的需要。

參考文獻

[1]陳伯雄，馮偉.VisualLisp程序設計—技巧與范例.北京:人民郵電出版社，2002

[2]張晉西.Visual Basic與AutoCAD二次開發.北京:清華大學出版社，2002

A Technical Program of the Not Typical Estate Surveying for Presale

Wang HanShun1，Nie RongJian2
(1.Xiamen Minkuang Surveying and Mapping Institute，Xiamen 361004，China；2.Shandong Zhengyuan Geomatics Engineering Co.，Ltd.Jinan 250101，China)

The paper introduce the main difficulty in the estate surveying for presale to Xiamen MingFa Shopping Mall，study and summarize the method to resolve these difficulty using secondary development of AutoCAD.

estate surveying for presale；technical program；Visual Lisp

1672－8262(2010)05－138－04

P258

B

2009—09—29

王漢順(1978—)，男，工程師，主要從事工程測量、房產測繪及質量檢查工作。