舊上海的商史傳奇地皮大王哈同

他是上海的第一代地皮大王。除了大規模的地產投資以外。他更注重東西方文化的融臺以及與中國顯要人物的交往。他把自己當成一個中國人，雖然上海人永遠不會把他作為同胞來定位。他的名字是歐斯·愛·哈同，舊上海大名鼎鼎的猶太冒險家。

猶太富商是1843年上海開埠后一道獨特的風景。憑借上海租界社會的時勢發展、英國的庇護以及天生的經商才能。他們身處異國卻能如魚得水。比如地皮大王哈同。在上海留下的建筑、飯店、花園就像給這座城市刻下了一道道斑斕的印跡，直至今天仍是為人津津樂道的話題。

哈同于1851年出生在巴格達一個商人家庭，在家中排行老三。1856年全家遷居印度孟買，他父親人英國籍，不久父親去世，1871年其母也因病逝世。1872年，2l歲的哈同只身出走香港謀生。由于混得不得法。他于第二年轉到上海找出路。當這位猶太少年只身從香港抵達上海碼頭的時候，除了勤快、節儉、善于思考的品性值得稱贊，哈同一文不名，生活無著。

通過舅父昔日的老同事的介紹，哈同進入上海老沙遜洋行供職，先做看門人、跑街，后來成為煙土倉庫管理員和收租員。由于工作勤勉。頭腦靈活，1869年，他被提拔為高級職員，任新沙遜洋行協辦兼管房地產部。在任期內，哈同工作賣力，辦事井井有條。深得上司信賴。同時，他也私下營放高利貸，開始涉足房地產買賣。

晚清政壇風云變幻。1885年，法國在中法戰爭中失敗，法國內閣因此面臨重組。戰爭的失敗引發了上海租界內洋商們的惶恐不安。一向趾高氣揚的法國領事館無奈地掛上了俄國的旗幟。由于擔心清朝政府借戰爭勝利收回地產，人們紛紛舉家遷離法租界，從而導致地價狂瀉。此時的哈同擔任老沙遜洋行房地產管事，他憑借自己敏銳的政治嗅覺仔細分析時局后，力排眾議，向洋行大班進言，認為這種狀況不會長久，應該趁機以低價購進大批土地，多造房屋。老沙遜洋行接受了哈同的意見，照此辦理，將茂名路淮海中路至長樂路，包括國泰電影院、錦江飯店、蘭馨大戲院等低價買進。

舊目的上海是一個三方政權統理分治的區域。上?？h城與后來發展起來的蘇州河以北地區是混亂、嘈雜的華界，公共租界占據著蘇州河入黃浦江的河口地帶，法租界橫亙于公共租界與上?？h城之間。相對于當時時常發生騷亂、居民生命財產難以保障的華界地區，上海的租界倒成了相對安全而有秩序的獨立島嶼。因此，上個世紀初期，上海的普通居民大多住在租界內。對于一般的上海精英階層來講，無法憑借一己之力在租界之外獲得安全而便利的居住空間。

正如哈同所預料的，在中法戰爭中獲勝的清政府很快宣布“友好的”與法國簽訂喪權辱國的《中法新約》。上海的租界重新繁榮起來，大量人口的涌入使地產價格也隨之猛漲。經此一役，老沙遜洋行獲利高達500多萬兩銀元，而哈同個人一躍成為百萬富翁，也為自己在上海的地產界打響了招牌。

1886年，哈同轉入新沙遜洋行供職。并向法國領事署登記，俾求法方的庇護。是年秋，命運對哈同伸出慈愛的雙手，他與心愛的中國女子羅迦陵結為夫妻。

1887年，哈同在投資商業方面的成功為他帶來了政治榮譽和躋身上流社會的資本。他被譽為“租界捍衛者”，因此掛上了“法租界工董局董事”和“公共租界工部局懂事”以及“領事裁判陪審員”的租界內最高榮譽，同時加入英國籍。此后的十年間，哈同得益于這些上海伊拉克猶太商人們夢寐以求的身份，參與了很多租界當局活動，掌握各種機密情報，并從中獲取發財致富的機會。

此時的上海。租界內房地產業的興盛。令房捐不斷增加，使租界當局有足夠的余力發展租界內的公共基礎建設，并因此又吸引了大量資金的持續注入。形成了租界內經濟的良性循環。受到這種經濟發展模式的啟發，同時在因人口增長導致的結構性土地壓力不斷加強下，為了保障并擴大房捐稅收的來源，致力于市場良好地運行，“越界筑路”就成為當時租界當局在保護、改善居住空間的幌子下，堂而皇之擴大其區域操控權的重要方式。

1899年，英美計劃將公共租界的范圍向西向東擴展，擴充面積達22827畝土地。由于事先參與制定“越界筑路”的線路圖，哈同胸有成竹地籌集資金，以低價大量購入“越界筑路”兩側土地，并建造房屋。等到越界馬路開通，地價暴漲，這位猶太商人只需坐等財源滾滾來。

投資魄力和高人一籌的商機把握能力，如上帝之手幫助哈同的事業不斷壯大。到1901年，此時的哈同今非昔比，他再也不是一文不名的混跡少年郎。從外灘到靜安寺的大片土地都已經成了哈同的私人財產。時人估計，僅房地產租金一項就達500萬銀元，又有人稱，哈同擁有半座上海城。他脫離了新沙遜洋行，以200萬兩白銀注冊了“哈同洋行”，開始獨自經營房地產業務。據說，哈同在從事房地產經營眼光獨到。他十分看好高樓建筑。同時注重南京路建設。據檔案記載，哈同在南京路擁有土地16塊，面積111.576畝，占南京路地產總面積的44.23%。在每買進一塊土地后，哈同立即以其公共租界董事名義向匯豐銀行抵押，拿到錢后再買進另一土地，如此循環往復，以較少的資金購得大量土地。于是，“哈同洋行”靠出租房屋和地皮贏取暴利。

說到收租，哈同顯示出猶太商人傳統的精打細算。哈同計算收租的時間與眾不同，他以陰歷月份訂約收租，因為陰歷計年遇到閏月便可以多收月租。此外，租“哈同洋行”的房子，除了預付一個月的租金外，租客還要先交相當于月租七倍的底金。一年租約滿后，再按照行情市價重新續訂。

當時，舊上海南京路等市中心地段的地價很貴，哈同面對那些無力自造營業大樓的商業企業提供租地造屋。一來保持了土地自然增值的利益，二來又將經營房產的風險轉嫁給了租地造屋者。而且經過一定時期后，土地上的建造物也就歸之于土地所有者，可謂是一舉數得，穩獲厚利。據說，著名的永安公司向“哈同洋行”租地造屋，議定30年租期屆滿。地上建筑物就歸哈同所有。

到了20世紀30年代，哈同在南京路房地產的數量已經超過他的老東家沙遜。當時，南京路兩側的大樓、里弄，凡是以“慈”字命名的，如慈淑大樓、慈裕里、慈慶里、慈順里，都曾是哈同的產業。民間流傳著這樣的歌謠:“哈同，哈同，與眾不同。看守門戶，省吃儉用;攢錢鋪路，造福大眾。筑路，筑路，財源亨通?！边@是說當年哈同為使其南京路一帶的房產迅速增值，不惜斥資60多萬兩白銀在南京路鋪設鐵黎木，以改善交通狀況。

哈同在商業上的成功有目共睹，他通過自己天才的商業靈感和實踐獲得了巨大財富。與此同時，無論在中國人還是英國人眼中，這位猶太富商的私生活和文化傾向都籠罩著一圈中西合璧的光環。

哈同的妻子羅迦陵(原名儷穗Liza)出生在上海浦東。她是歐亞混血兒，一個疑似猶太血統的法國水手和中國福建婦女的私生女。羅迦陵出生不久，其父丟下的這對孤兒寡母一去不復返。六七歲時，她的母親也去世了，因此羅迦陵由親戚撫養長大。

在新沙遜洋行就職期間，哈同與同在此地幫傭的羅迦陵相識。哈同發現這個出身卑微的中國姑娘擁有過人的機智，是幫助他事業發達的理想伴侶。1886年，哈同和羅迦陵在閘北青云里用猶太教儀式舉行了婚禮。羅迦陵一直堅持自己是中國人，兩人又按中國禮儀舉行了一次婚禮。哈同與她的婚姻打破了上海租界內外國人社會的行為禁忌。

哈同受到了妻子的很大影響，十分熱衷參與中國事務，刻意以一個傳統中國商人兼慈善家的樣子出現在中國社會，同時又未割斷和猶太人社團的聯系。事實證明，這種奇特的平衡使哈同左右逢源。自從與羅迦陵結婚后，哈同的事業蒸蒸日上。

據說，早在清末年間，八面玲瓏的哈同就同清王朝王室成員結拜過干親。1909年，羅迦陵應邀前往北京，被隆裕太后的母親認為義女，于是羅迦陵與隆裕太后成了乾姐妹。后來，宣統皇帝的弟媳又認哈同為義父。民國初年，哈同夫婦又去北京給干娘拜壽，受到清官款待，封羅迦陵為正一品夫人，叉賜給60名太監回上海使喚。另外，哈同還同章太炎、蔡元培、孫中山等革命黨建立了聯系，并予以資助。

為了表示對妻子的摯愛，哈同在今天的延安中路、銅仁路、南京西路和茂名北路一帶建造了一座被后人廣為傳播的私家花園。人們都知道它有兩個名稱:“哈同花園”或者”愛儷園”。后者是哈同的叫法，也就是獻給愛妻的花園。與這座花園比鄰的就是著名的“大理石房子”(后來成為上海市少年宮)，一幢同樣由伊拉克猶太富商嘉道理建造的私人宅邸?！皭蹆珗@”規模宏大，耗資甚巨。園內設計基本為中式風格，小橋流水、亭臺樓閣、竹林假山應有盡有，另設有佛堂和舞廳，禪意繚繞，別具匠心。哈同在花同內興辦學校，收藏文物，出版書刊，儼然成為一個文化教育園地?；▓@造成后，現在的銅仁路被命名為“哈同路”。

全盛時期，“愛儷園”內有管家、警衛、仆人、和尚、尼姑、教師、學生近800人。據與羅迦陵親近的人回憶，她在家中頗有賈母和慈禧太后的風范?；ㄙM最大的是她的兩次祝壽，一次是1922年71歲的哈同與59歲的羅迦陵做“百卅大壽”，另一次是1933年哈同去世后羅迦陵做七十大壽，這兩次祝壽當時均轟動了整個上海。

1931年6月19日，哈同病勢于上海，終年80歲。從一貧如洗地抵達上海到病逝時，哈同創造了巨大的私人財富，有土地450畝和建筑面積共30多萬平方米的各類房屋1200余幢。通過大規模的地產投資，這個出身卑微的猶太人當上了上海第一代地皮大王。他為上海留下很多故事，也留下了務實精干、敢于冒險的城市商業精神。

巨額財富可以為人們帶來莫大的光榮，但在哈同死后，遺產為全家帶來的卻是深重可怕的災難。據英國在華駐滬最高法庭估計，他的遺產總值達400萬英鎊，英國政府向他的妻子羅迦陵征收的遺產稅高達1700萬銀元。哈同夫婦沒有親生子女，收養了大量上海市民子女為養子養女。覬覦遺產人引出不少糾紛。哈同在伊拉克的一些親屬也來滬訟爭遺產。

羅迦陵于1886年與哈同結婚時，因國籍及宗教信仰不同，曾按猶太禮儀和中國禮儀舉行過兩次婚禮。1928年，哈同和羅迦陵又接受英國駐滬領事巴登的勸告，按英國婚姻法的規定，在英國駐上海領事館補辦結婚手續。其時，哈同已78歲，羅迦陵也已66歲，他們補辦手續的目的是為了哈同身后。羅迦陵可以按英國法律合法繼承遺產。

時至1931年哈同病逝。根據其生前所立遺囑，羅迦陵繼承了他的全部財產。同年9月。伊拉克人愛士拉·阿道爾·哈同從伊拉克來上海起訴于英國在華駐滬最高法庭，自稱是哈同的堂兄弟，要求繼承其遺產。1932年3月，又有伊拉克人依沙克·雪拉斯·查可勃·哈同來到上海，向法庭作同樣之訴。他們的主要理由是:哈同生于伊拉克，為伊拉克之公民，按照伊拉克法律，羅迦陵無權繼承其遺產，而應由哈同的近親繼承。兩人的申請均被英國在華駐滬法庭駁回。

1934年初，另一個伊拉克人愛士拉·散利·哈同代表12個伊拉克人，攜伊托克巴格達法院對哈同遺產繼承問題的判決書來上海要求繼承遺產。這12人是1932年向巴格達法院提起訴訟的，該院根據伊拉克法律于同年5月2日逕行判決:確認已故哈同為伊拉克國籍，認定愛士拉·散利·哈同所代表的12人均為哈同的侄孫，有合法繼承權，哈同的遺產應分為12份，由12個繼承人平均繼承。此項判決在伊拉克無人提出異議。愛士拉抵滬后同樣向羅迦陵提出財產要求遭到拒絕，乃向英國在華駐滬法庭遞了訴狀，法庭駁回了愛士拉的請求。但這批伊拉克人并不甘心服輸，羅迦陵死后，愛士拉先后兩次抗告。此后，由于太平洋戰爭爆發，哈同夫婦的全部財產被日本軍管。

抗日戰爭勝利后，愛士拉又于1947年向上海地方法院提出訴訟，并請求地政局對哈同遺留的房地產停止過戶買賣。因法院要他們交納一筆數目可觀的訴訟費始可審理，而他們無力交納，故法院未予受理。

新中國成立后，愛士拉·散利-哈同于1949年8月向上海市人民法院提出訴訟，法院未予審理。1956年8月。上海市第一中級人民法院裁定，哈同夫婦所有遺產，因羅迦陵有巨額債務未結償，全部扣押。但愛士拉仍不斷向法院催問，并向高級法院訊問。直到市中級人民法院于1957年6月裁定此案終止審理，他才離滬返回伊拉克。愛士拉來滬訟爭哈同遺產前后長達加余年，生活費用由伊拉克方面匯款接濟，自稱共用去2萬英鎊。

除了來自伊拉克的親戚，哈同夫婦的收養的子女頗多，根據哈同死后羅迦陵所立遺囑，有外籍養子女和中國籍養子女各11人，合計22人。羅迦陵于1941年10月3日去世。她生前曾立過兩次遺囑，第一次是在1931年與哈同互立的;第二次是在哈同死后，她取得全部財產繼承權后于1937年9月30日簽立的，第一遺囑中只有外籍養子8人，沒有中國籍養子女，而在第二遺囑中除增加了3名外籍養子女外，又增加了11名中國籍養子女。

在眾多養子女中。大衛·喬治·哈同被收養的時間最早，深得老哈同的寵愛。根據第一遺囑，他可得70%遺產，是繼承遺產最多的人。但他19歲時已是一個花花公子，揮金如上，還曾出槍向羅迦陵強索金錢。羅迦陵恨之入骨，于1937年7月13、14、15三日連續在《申報》和《新聞報》刊登將其驅逐永遠脫離關系的聲明。因此在第二遺囑中，喬治·哈同不僅不被承認為養子，而且所給的14萬元，必須在其行為改善以后始能付給，否則不給。

在羅迦陵去世的當晚，公共租界工部局聲稱奉英國駐滬領事館的通知派出大批巡警，包圍哈同花園，對進出花園的華籍人員搜身，并將哈同遺留的金銀珠寶等動產和房地產契證等重要物品帶走，送進英商匯豐銀行。幾天后，喬治-哈同及其他中籍養子雙方都向英國在華駐滬最高法庭。提出羅迦陵遺囑真假之訴。經過兩次庭訊，未作判決。

羅迦陵死后。兩份遺囑成了棘手問題。喬治·哈同于1944年間分別與中國籍養子女9人達成和解。和解的原則只有一條，中國籍養子女承認羅迦陵1931年簽立的第一遺囑為合法遺囑。而喬治·哈同將在遺產中分一部分給他們。但此事因抗戰局勢而未施行。抗戰勝利后，參與和解協議的中國籍養子女紛紛登報聲明，此協議是在受到喬治·哈同威脅下達成的，應屬無效，并應按照羅迦陵所立的第二遺囑執行遺產分配。

1941年，英國人插手干涉哈同遺產糾紛，經英國駐滬法庭指定的羅迦陵遺產管理人麥秀司和赫德門，根據所謂“中英條約”執管了羅迦陵的全部遺產。

直到1946年，哈同家族才最終達成和解:中國籍養子女承認第一遺囑為唯一合法的遺囑，然后由喬治·哈同和羅弼·哈同在遺產中撥出比上次稍多一些的財產給他們，作為交換條件。喬治·哈同分得土地260多市畝，占總數的58.3%，房屋15萬多平方米，占總數的48.2%。