各地房產“限購令”相繼出臺樓市走向成謎

金九銀十時期，“限購令”在萬眾翹首的敏感階段出臺，9月29日，“國五條”提出限購，隨即各地紛紛出臺樓市地方性細則。盡管一“令”激起的“退房潮”，讓市場出現了調控引起的立竿見影的反映，但很多地方仍無動于衷，出現高檔樓盤或別墅銷售火暴的場面。這個在樓市高峰中的小小試水究竟會帶來什么真正的效果，還需要假以時日來評測。

城市“限購令”細則紛至沓來

樓市二次調控的“靴子”終于落地。9月29日，多個部委出臺的“最嚴厲調控政策”，明確要求各地“立即”制定細則，已發細則的地區要進一步調整和完善。

其措施包括，三套房停貸以及首套房首付上調，限制購房套數等;稍早的9月26日，國土部準建部聯合發文稱，閑置土地一年以上的房企禁拿地。

據悉，這是繼4月份針對樓市的史上最嚴厲政策出臺后的第二波調控。之前樓市在經歷了幾個月的僵持之后，再現瘋狂苗頭，多個一線城市樓市到9月份已是量價齊升。

在9月29日“國五條”提出限購之后，各地隨后紛紛出臺的樓市調控地方性細則。截止10月19日，已有北京、上海、天津、深圳、大連等14個大城市出臺了限購令。

根據各城市頒布限購令的寬嚴程度，深圳、南京直接對第三套房“限購”，被稱為“嚴厲版”的限購令，而上海、杭州等其他城市對原有住房既往不咎。每個居民家庭仍可再購一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購令。“嚴厲版”和“溫柔版”限購令目前產生的調控效果已開始出現分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動，投資客幾乎銷聲匿跡;而上海、杭州等地仍波瀾不驚，房價甚至繼續走高。

各地限購政策一覽

[深圳]對于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購2套住房;對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民在本市購房。

[北京]暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

[上海]暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購一套商品住房[含二手存量住房)。

[廣州]同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄十區新購買一套商品住房。

購房家庭是指本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭。未滿18周歲的人士，不得在本市單獨購買商品住房。

[廈門]同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

[杭州]暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購買1套商品住房(含二手存量住房)。

[寧波]本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購1套住房;能提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購1套住房。無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購房。

[南京]保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。

[福州]暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶籍居民家庭、無法提供在該市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區繼續購買商品住房。

[三亞]對三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實行限購1套商品住房政策，同時嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。

[天津]天津市及外省市居民家庭在天津市內六區范圍內只能新購一套商品住房。

[溫州]暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購買一套商品住房(含二手存量房，以網上簽訂合同日期為準)。

[海口]海口及外省市居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女)只能在海口新購買1套商品住房。對購買第三套及以上住房的，按有關規定暫停發放購房貸款。

[太連]暫定同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新一套商品住房(含二手存量住房)。

各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款;對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。(夏至)

風吹草動的市場

或緊或松的政策，使樓市出現不同的變化。

多地隱現“退房潮”

毫無疑問，比較嚴厲的限購立刻出現立竿見影的效果。樓市隱現“退房潮”現象明顯。陽光家緣網簽數據顯示，10月11日至17日一周時間內，廣州退房量就猛增到58例。而除了廣州，還有北京、上海、深圳、杭州、南京等城市也出臺了“限購令”后也陸續都出現了一些退房現象。

廣州陽光家緣網簽數據顯示。“9·29”樓市新政出臺的近三周時間以來。廣州已經有69次退房記錄。其中，10月11日至17日這一周時間內退房量達到58次，而前兩周退房量分別為4次和7次。其中退房量最大的是13日至15日，在“穗四條”出臺的15日廣州退房達到12次’然而13日和14日分別有20次和23次。10月16日，南京市住房局也公布稱，自9月17日至10月16日，南京市新增退房量達到了48套，達到了今年月度退房量最高峰。而此前7月、8月、9月的退房量僅分別為25套、18套和28套。

綜合來看，當前由政策變化而導致退房的主要有幾種情況。

一是由于新政要求首套房首付須超三成，三套房貸全面停止。部分原本購買90平方米以下首套房的購房者，首付從兩成增加到了三成;而原本可以五成首付的三套房購房者現在則無法再貸到款。突然增加的首付款令不少購房者只能選擇退房;二是“限外令”可能導致部分外地購房者無法繼續購房;三是由于“限購令”規定無論已有幾套住房，只準再購買一套住房。但由于目前市面上不少大戶型都采取“雙拼”的形式，因此導致購買這類住房的購房者突破了“限購令”的要求。也不得不選擇退房。

由于不少城市均明確“限購令”出臺前簽約均采取老辦法，因此相比之下因為房貸收緊而導致退房的現象占到了大多數。

除已登記在案的退房案例，有業內人士指出，實際上目前受新政影響的房產還有很多，在此后的一段時間內，“退房潮”可能出現。

上海豪宅熱銷均價大漲

而在上海等出臺“溫柔版”限購令的城市，卻沒有出現類似的調控效果。

“限購對我們這些豪宅和別墅開發商來說，或許還是好事。”在松江綠地諾丁山·臻墅項目售樓處，該樓盤負責人表示，限購令頒布以來，有不少投資型購房者手中持有的資金原本可以買兩套中小戶型房的，由于限購只能再買一套房了，因此不少客戶轉而購買大戶型或別墅項目。

長假過后，與“滬十二條”同樣受關注的是星河灣一期等一批高端項目的熱銷，由此帶動上海商品住宅在新政出臺后一周內成交均價再度環比大漲11%。達到22376元，平方米。單價3萬元以上樓盤預售審批趨嚴反倒給了存量豪宅更好的去存化機會，同時限購政策也讓一些投資者更珍惜限購期內僅有的一次購房機會，選擇品質更好、保值性更強的項目。上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，星河灣、仁恒怡庭、九龍倉璽園等一批豪宅的熱銷給市場帶來的信心不容忽視。

更何況，在上海相關政府部門解讀“滬十二條”時明確表示。對于改善型需求“賣一套房再買一套房”的，政府給予支持，不在限購范圍內。“這樣的限購政策，也無阻于改善型需求的釋放。”宋會雍表示。

上海中原研究咨詢部在跟蹤一二手多個交易案例后發現，“限購令”在局部市場上加劇了惜售心態。部分業主因未來可能無法購人更多房源而珍惜交易機會，提出更高的掛牌報價。因此，在上海新政出臺后二手房市場不但沒有出現業主恐慌性拋盤的現象，甚至不少業主撤牌惜售或者調高售價。

同樣是觀望與僵持，當前的情況與4月份“新國十條”剛出臺時遠遠不同。據上海各大二手房中介反映，此次新政出臺后，交易中的業主很少取消交易談判，而是拖延談判，靜觀市場變化。一旦整體市場動向明朗，交易仍會迅速達成。這將縮短眼下調控風潮持續的時間，交易熱潮的余波可能不久就會釋放出來。

上海一家知名房地產網絡論壇日前收到多名網友舉報，臨近新江灣的某樓盤在4月17日樓市新政以后。一個月只能賣十幾套樓。但是這次限購令出臺以后，開盤當天就賣出了新推200多房源的2/3。

中房信的最新報告顯示，上海高端住宅近期出現了新一輪集中成交的熱潮，仁恒怡庭等限購令出臺以后的熱銷樓盤甚至會拉動整個上海商品住宅成交均價大幅上漲。

業內聲音

荒唐的“限購令”

穩定房價成為了一切荒唐政策的借口，我們縮進貸款限制中產階級的發展，我們毫無建設性地搞起了“70，90”的房型一刀切政策，這些荒唐的規定顯然從來沒有觸及到房價高企的本質。于是我們終于想到了更荒唐的“限購令”，這個政策是否對穩定房價有實際效果我們暫且不說。但試問一下，如果大米再繼續漲價，我們是不是要考慮再次發行統一的“全國糧票”呢?

“限購”并非長久政策

“為后續供應量的增加贏得時間。”日前，在中房指數研究院舉辦的2010中國房地產品牌價值研究成果華東發布會上，住建部政策研究中心副主任秦虹如是說道。

秦虹日前表示，采用“限購令”手段抑制房價，主要因為房價上漲和成交量攀升并不僅是房地產自身的變化所引起的，還有眾多的外部因素支撐，比如長期的負利率環境、投資渠道有限、熱錢流動等，這些因素短期內不能解決，因此，必須采取行政手段抑制當前快速“膨脹”的房地產價格。而且，行政干預在一定程度上要比經濟手段的效果更好。

秦虹暗示，限購令是“一定時間內的”，并非持續性的長久政策。“一定時間”取決于新增供應是否能及時趕上需求。

“限購令”調節房價力量有限

SOHO中國董事長潘石屹針對目前的二次調控發表了自己的觀點。他認為，現在已出的政策只是4月新政的落實，本質上并無多少新意。房價最核心的問題是供應關系，如果土地供應再放開一點，能夠滿足中國城市化進程的需要，而市場上的流動性又不是特別大，房價自然會下來;如果市場上流動性一直高企。且每個城市的供地計劃一直完成不了，單靠目前諸如限購令等輔助性政策，訶節房價的力量是有限的。

“限購令”長不了

素有地產界“大炮”之稱的北京華遠集團總裁任志強，日前對于CPI、通脹等話題，他表示，“當人們無法消化CPI增長的時候，住宅價格就會上漲。”同時他還炮轟限購令是“兔子尾巴”。更稱房產稅出臺反而會導致地方政府提高房價。

對于目前正在多個城市施行的“限購令”，任志強稱既然是“暫定”，就是“兔子尾巴”，他指出目前房地產癥結在于土地供給不足，政策不從源頭解決供給，反而從市場限制消費和購買，難以從根本上解決問題。

“限購”之后增加供應成關鍵

“明知是供求矛盾造成的結果，卻用限制購買而非增加供給的方式去對付，又豈會有好的結果?”任志強在其博客中質疑道，這種做法會誤傷了大量居民改善性需求。

一方面，如果限購僅僅是臨時性措施，那么在供給沒有有效增加的情況下，需求只能暫時被壓制，最終會爆發并導致房價報復性上漲;另一方面，如果長期執行限購政策，成交量長期低迷，開發商回籠資金受阻，就只能以縮減投資的方式應對調控，供應無法增加，依然無法滿足被壓制的需求。

“即便新一波控控已經登場，依然會有部分資金想要通過投資房地產達到保值升值的目的。”上海易居房地產研究院綜臺研究部部長楊紅旭認為。而造成這一現狀的原因又相當復雜，比如說，產業資金正在經歷金融化，傳統制造業不景氣使大批資金急需找出路;境外游資又開始大量涌人中國市場，其中不少進人了房地產領域，

在這一情況下，既然只能購買一套，那些仍然愿意投資房產的資金，開始傾向于選擇高，總價的物業，尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺后上海豪宅卻逆勢而行的狀況。

面對“限購”，市場上的賣方也并未如想象中那樣恐慌，反而普遍心態平穩。“現在政府宣布動用新政手段限購商品房，就像當年憑糧票買東西一樣，等于變相宣布房子是緊缺商品。”開發商如此解讀這次的調控政策。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，限購是調控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時性的過渡政策。“需求并沒有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水，但水位會越來越高，特別是在流動性充裕、CPI上漲的局面下。”聶梅生表示，限購必須輔以必要的配套舉措，如切實加大供應、進行長期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場的巨大隱患，

多打組合拳

人們寄予“限購令”更多期望，希望“限購令”快速降溫樓市，成為大中城市房價下跌的開端。但調控樓市的目的顯然不應是“限購”，因此有專家及網友認為，出臺“限購令”并不能一勞永逸，要促樓市健康發展應用不同的組合拳。

經濟學家馬光遠指出，“限購令”不是樓市的退燒藥，對于房價調控一定要有持久戰的準備，是一場拳擊賽，總共12個回合，而不是一個回臺，要看最后的結果而不是第一個回合的表現。不能把真正的希望寄在“限購令”這些舉措上，而應該連續出拳，并且用不同的組合拳。

業內人士認為，類似上海出臺限購令的措施，不能根本解決房產供需矛盾，甚至可能是叉一次購買力的積蓄。調控的關鍵在于供求的平衡，而非抑制需求的“限購”。不少網友也認為，要想抑制房價快速上漲，最根本的辦法是提供更多的房子。

也有分析指出，“限購令”無疑是可以立竿見影的，但除此之外，差別化稅收、“限貸令”等也是本次調控的重要舉措，應該得到足夠地重視與有力地執行。