我國房地產區域市場發展不平衡現狀

蘇 英, 邊瑞灼

西安建筑科技大學管理學院（710055）

房地產市場的發展與經濟發展密不可分,我國區域經濟發展的不平衡導致了我國房地產業區域市場發展具有較大差異，本文將利用2007年至2009年各城市《國民經濟和社會發展統計公報》中的相關數據，主要從經濟基本面、房地產業發展水平兩個方面來論述我國一線、二線、三線城市市場特點。具體來說，以北京、上海、深圳、廣州作為一線城市，在二、三線城市的選擇上兼顧地理特點，二線城市以寧波、西安、成都、福州作為代表，三線城市以煙臺、宜昌、南通、焦作[1]為代表。

1 經濟基本層面

1.1 經濟發展規模對比

從經濟發展規模上來看,三類城市在生產總值上有明顯的梯度差異,2009年一線城市平均生產總值11127 億，是二線城市的3.19倍，是三線城市的4.97倍，由此可以看出一線城市比二線、三線城市發達很多。從生產總值的增長速度來看，一線城市三年的復合增長率為13%,二線城市為15%，三線城市為16%，三線城市領先于一線城市3個百分點，三線城市的發展速度不容忽視，潛力巨大。

1.2 消費能力對比

在人均可支配收入上三類城市也存在較大落差,同樣一線城市領先于二、三線城市。2009年，一線城市人均可支配收入達27813 元，比二線城市多出30.4%，比三線城市多出64.3%。在增長速度上，一線城市與二線城市持平為13%，領先于三線城市2個百分點,二線城市領先于三線城市是因為其較大的規模，而二線城市與一線城市規模相差較大，卻有著相同的增長率，二線城市顯現出不俗的發展潛力。

2 房地產業發展層面

2.1 房地產開發投資規模對比

從房地產開發投資規模來看,三類城市呈現出明顯的梯度差異，一線城市09年房地產開發投資為1256 億，二線城市為607億,三線城市為162億。從三年的復合增長率來看，三線城市為23%，高出二線城市13個百分點，高出一線城市17個百分點，呈現出強勁的增長勢頭，可以看出在三線城市房地產企業有著廣闊的發展空間。

2.2 商品房銷售面積對比

在商品房銷售面積絕對值上三類城市依然存在較大差異，2009年一線城市商品房銷售面積為1857 萬平方米，二線城市為1372 萬平方米，三線城市為368萬平方米，一線城市遙遙領先于二、三線城市，這與一線城市巨大的人口規模是分不開的,但也顯現出了一線城市房地產市場的火爆程度。

2.3 房價增長趨勢對比

從房價增長趨勢對比，一二三線城市均呈現出較強的增長勢頭。從2007年至2009年統計數據來看，一線城市平均商品房均價從10489 元/平方米升至13213 元/平方米，增幅達13%，二線城市平均商品房均價從5201 元/平方米升至6969 元/平方米，增幅達16%，三線城市平均商品房均價從3879 元/平方米升至4645 元/平方米，增幅達9%。

2.4 競爭程度對比

一線城市房地產業起步早，發展歷程長，眾多房地產名企是從一線城市發展起來的，企業數量較多，市場競爭異常激烈。近年來，隨著二線城市成為開發熱點，外地開發商也來競相搶灘，使得二線城市房地產市場競爭日趨激烈。相對而言，目前三線城市的市場競爭平靜得多。從各城市房地產企業注冊數量來看，一線城市平均2309 家，二線城市平均1024家，三線城市平均245家。

3 小結

由于區域經濟發展不平衡導致了我國房地產區域市場發展不平衡現狀，一二三線城市在房地產開發投資、商品房銷售面積、銷售均價都存在一定的梯度差異。具體來說，在絕對值上一線城市領先于二線城市,二線城市領先于三線城市；從增長率上來說，在開發投資和銷售面積上二三線城市呈現出了強勁的增長勢頭，遠遠高于一線城市。在競爭程度上，一二線城市競爭遠比三線城市激烈。

[1]何恩凱.中國新興城市30強[R].上海:仲量聯行,2008

[2]各省市國民經濟和社會發展統計公報,2007-2009

[3]陳東琪.中國房地產業發展的區域分析[R].北京:經濟科學出版社,2008