關于投資性房地產準則新變化的思考

房志紅

為適應我國社會主義市場發展和確立與國際會計慣例趨同的中國企業會計準則體系的需要，在2007年施行的會計準則中，提出了公允價值計量的要求。其中對投資性房地產引用了公允價值計價模式，進一步明確了投資性房地產的后續計量及其信息披露，應當采用公允價值模式。

一、企業單獨列示投資性房地產，增強了上市公司會計信息的可靠性

投資性房地產在新準則中是指為賺取租金或資本增值而持有的房地產，通常情況下投資性房地產包括企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物和房地產開發企業出租的開發產品。在原會計制度中，非房地產開發企業以投資為目的而擁有的土地使用權及房屋建筑物是作為固定資產或無形資產進行核算的。

二、對公允價值模式的大膽嘗試，提升了上市公司會計信息的相關性

除了在報表中單獨反映外，新準則的另外一個特點是適當地引用了公允價值計價模式，進一步地明確了投資性房地產的后續計量及其信息披露。就目前情況看，投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，新準則未完全采用公允價值模式，企業應于會計期末采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

公允價值模式符合投資性房地產的特性，更能夠較好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認仍然是一個難點，2007年以前的實務操作中容易被利用為利潤操縱的工具，新準則引入公允價值模式，可以說是一個重大的突破。

三、上市公司支付計量投資性房地產公允價值評估費用會增加其信息成本

投資性房地產的公允價值計量屬于會計技術難題。市場比較法是在房地產評估中應用最廣的方法，也是《國家標準房地產估價規范》中首推的方法，它是“將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。”該法不但要求企業所在地有活躍的房地產交易市場，而且要同時具備兩個重要條件：其一，具備充足的市場交易資料，即要求資料數量充足、來源可靠；其二，運用主體應具備專業的房地產估價知識和豐富的工作經驗。如果投資性房地產所在地有活躍交易市場，能夠獲得充足的市場交易資料，但會計人員對投資性房地產的公允價值作出科學合理的估計卻很難。因此，上市公司不得不聘請專業的資產評估人員對投資性房地產的公允價值進行估計。這與不實行公允價值計量的投資性房地產資產相比，給上市公司增加了一筆額外的評估費。

四、增加了上市公司經營風險和財務風險

采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產不對投資性房地產計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。在近年來房地產行業的持續繁榮的影響下，資產增值使企業的總體賬面價值上升，使企業報表中反映的會計信息更為樂觀。這導致企業資產負債率大大降低，增強了債權人或投資者對于企業償債能力的肯定和信心，這一方面拓寬了企業融資渠道，幫助企業更好地借助資本市場的力量來獲得發展，同時也增大了企業的融資風險。因為這種由于房地產市場的虛假繁榮而給企業帶來的資產虛增是不利于企業的長遠發展的。

另外，由于“公允價值損益”科目貸方金額的增加導致企業凈利潤增加。還有，在公允價值計量模式下，作為存貨的房地產轉換為采用公允價值計量模式計量的投資性房地產時，轉換日的公允價值小于賬面價值的差額計入“資本公積”科目貸方。這會形成上市公司當年利潤很少而股東權益很多的會計信息。

綜上所述，公允價值的采用會提高會計信息“相關性”，而對企業經營活動以及經濟事項如實反映則更能保障會計信息的“可靠性”，也就是說相關性和可靠性的要求實際是對會計信息“真實和公允”的要求。而各國對于相關性和可靠性的日益重視和將其在諸多信息質量特征中重視程度的提升，正是表明了各國對于會計信息的“真實和公允”特性的追求，以及相對優先重視的普遍認同。同時，我們也不得不重視引入公允價值給上市公司和有關方面帶來的負面影響。因此，如何保證公允價值確定的合理性，如何避免利潤操縱現象的重演，這些是值得我們密切關注的問題。