重慶：司法拍賣創中國產權市場競價輪次之最

■/龍正全 湯健梅

重慶：司法拍賣創中國產權市場競價輪次之最

■/龍正全 湯健梅

司法拍賣歷來是社會各界關注的焦點，然而，由于缺乏有效的監管，職業控場、串標圍標、暗箱操作等潛規則一度使司法拍賣成為少數人的游戲，多數涉訟資產流標、賤賣的慣性，背離了司法拍賣保護債務人債權人利益的本質。

2009年4月，重慶市高法院出臺《關于司法拍賣工作相關的規定（暫行）》，一場維護司法公正的司法拍賣改革在年輕的直轄市率先破冰啟航。截至2009年12月，司法拍賣進場交易以來，在重慶聯交所依法處置涉訟產權項目277宗，交易額14.06億，綜合成交率76.48%，增值率10.21%，徹底結束了重慶市司法拍賣成交率不到20%，多數項目成交值低于評估值70%的歷史。是什么原因使司法拍賣從“乏人問津”的投資禁區成為市場參與熱點？我們或許可以從一個典型案例找到答案。

兩次流標與一個奇跡

雨田房地產公司、雨田貿易公司因拖欠農行渝中支行貸款長達8年，本息及各項費用累計3800萬。農業銀行渝中支行向法院申請強制執行債務人位于解放碑繁華路段某處房產以抵償債務。2009年9月，該項目在重交所掛牌公告，掛牌價4393.64萬元，拍賣方式為電子競價。由于擔心租賃房產移交困難，不少前來咨詢的意向人望而卻步，項目兩次流標。期間，該房產租賃方兩次報名參加競買，皆因無其他競買人而選擇放棄，等待項目進一步流標降價。

按照司法拍賣規定，涉訟資產有三次拍賣機會，如果遭遇第三次流標，該項目將進入變賣程序。如果變賣不成功將以實物抵債，這樣一來資產變現風險和壓力最終轉嫁到債權人身上，作為即將上市的國有商業銀行，處置成功與否將直接影響農行資產質量。

2010年1月，該項目降價5%第三次掛牌，掛牌價4173.958萬元，成功征集到3名意向受讓人。2月2日，3位競買人在重交所展開了建所以來最激烈的一場競價，競價輪次達1053次，創下了中國產權市場競價輪次之最。經過100分鐘競價，該項目最終以6502.958萬元成交，高出評估價2329萬元，增值48%，較掛牌價增值55.8%，創造了司法拍賣進場后增值絕對額新高。

奇跡這樣誕生

作為司法拍賣改革的重要參與者，重交所在重慶一中院的支持下，頂住了項目兩次流標的壓力，在項目分析、瑕疵解除、價值挖掘、定向推薦、競價組織等方面做了大量工作，圓滿完成了這件最高院重點督辦的清積案件處置工作，為司法拍賣進場處置寫下了一個完美的注腳。

隨著重慶經濟的飛速發展，房地產業在重慶城市化戰略中異軍突起，成為重要的支柱產業，商業地產開發尤其火爆，而渝中區解放碑作為重慶核心商圈，更是一鋪難求。此次拍賣的房產位于解放碑，每平米18500元的評估價遠遠低于該地段每平米30000元左右的市場均價。重交所及時挖掘項目價值，并在網站和各大媒體上廣泛發布信息，通過投資人信息庫定向推薦，引起了投資者的濃厚興趣。當該房產租賃合同經核實，是在法院查封之后簽訂，租賃方不具有優先購買權之后，投資者的顧慮被徹底打消，購買意向更加強烈，除租賃方之外的兩位個人投資者實力強勁，其中一人遠在澳大利亞，通過重交所網站了解到項目信息，專程赴渝參加競買。

2010年2月2日，電子競價會如期舉行。在競價過程中，有的競買人想盡辦法私下溝通，被工作人員及時嚴厲制止。項目設定的競價階梯為1萬元，每次加價最大可放大到競價階梯的20倍。競價開始后，房產租賃方一直在觀望。其他兩名競買人共報價530次左右，當報價達到5500萬之后，一位投資人開始發力，連續60次報足20萬加價，價位攀升至6100萬，一名投資人放棄競價。當競價倒計時還剩7秒的時候，志在必得的租賃方開始報價，最終以6502.958萬拿下標的。

此前，租賃方兩次放棄評估價買下標的機會，最終不僅沒有等到資產的賤價變賣，而且比第一次掛牌價高出2000多萬買下房產，懊悔不已。這也再次印證了司法拍賣潛規則在市場陽光運作下失去了生存空間。

探究司法拍賣陽光處置

與普通的資產拍賣相比，司法拍賣項目量大面廣、情況復雜，政策法規性強。項目瑕疵多、一次性付款等因素，往往導致大標的好項目會被暫停或臨時撤回，限制了普通投資人參與，大宗資產要創造好的增值比普通資產難度更大。因此，作為涉訟資產的處置平臺，重交所承擔著司法拍賣改革的巨大風險。重交所依靠自身的行業自律和規范的市場化運作，在不到一年的時間，取得了司法拍賣進場處置的良好社會效應。也許我們能夠透過這宗涉訟資產處置案例探究陽光執行后的司法拍賣全貌。

一是拍賣機構選擇的陽光，即拍賣執拍機構在入圍的30家拍賣機構中隨機選擇。二是項目信息對稱公開，千方百計擴大信息發布范圍，提高投資者知曉度和參與度，改變了過去封鎖消息、設置障礙、提高門檻的人為限制。三是報名信息嚴格保密，競買人信息保密是司法拍賣防止暗箱操作的核心環節。按照新操作規程，除重交所項目經理外，任何人無權過問報名信息，無權查詢競價保證金賬戶，從制度上杜絕競買人信息被泄漏。四是競價公開公正，每次拍賣法院工作人員均到場監督，競價通過電子競價方式由聯交所規范施行，同時接受法院、執拍機構及債權人、債務人等相關各方監督，改變過去由拍賣機構直接執行的做法。同時，新規程對拍賣師宣讀規則的環節也做了重大改動，改用無線傳聲方式宣布規則，確保競買人絕對分離，并對競價室全程實時監控。五是變賣資產公開進行。2009年9月，法院將變賣資產也納入平臺公開進行，徹底堵住了司法拍賣的漏洞。

一系列措施，從制度上遏制了司法腐敗，電子競價技術的進步彌補了管理缺陷，遏制人性的弱點，徹底改變了職業控場、關聯交易的潛規則，打破了司法拍賣不斷流標、賤賣的慣性，實現了價值最大化，真正體現了司法的陽光公正，提高了司法公信度。同時，也再次彰顯了產權市場更好發現投資人、發掘投資價值，更好地還原司法拍賣本質，最大限度保護債權人債務人利益的優勢，產權市場的項目資源集聚地、投資人集聚地，交易安全著落地的功能也再次得到體現。

（作者單位：重慶聯合產權交易所）