福州寫字樓凸顯商機

張 芬

福州商品房經過多番炒作，投資價值已被提前透支，寫字樓價格與普通住宅價格出現倒掛的情況。不少投資者紛紛嗅到了其中的投資機會。

“沒有一個永遠熱銷的市場或永遠冷淡的市場?！眲⒉ㄕf。

近幾年，福州的住它、商鋪被炒得火熱，價格已經翻了好幾番，但寫字樓市場卻無人問津。許多業內人士認為，福州的寫字樓活躍度較低，跟不上市場的需求，發展空間有限。然而，2009年以來，福州寫字樓的需求量激增，是什么原因帶旺寫字樓市場?福州寫字樓未來的商機在哪里?

市場供不應求

根據福州市鼓樓區樓宇辦官方數據顯示，2009年1～10月，福州市僅鼓樓區新曾樓宇企業149晾(只包括注冊資金在50萬元以上的服務類企業，不含人駐軟件園的企業)，實現樓宇對接面積22.7萬平方米。“2009年以來，福州寫字樓的成交量明顯增加，租金也全面上上張，現在越來越多的人開始關注寫字樓投資?！丙溙锓慨a總經理黃少華說。

記者了解到，福州中銀大廈、置地廣場等寫字樓每月租金在80元／平方米左右，而投入使用不久的東煌大廈每月租金高達90元／平方米，金源廣場、環球廣場等年代較久的寫字樓，出租率也在95％以上，租金標準也基本在每月50～70元／平方米。某中介公司的一名工作人員告訴記者，五四路商務中中心的中高檔寫字樓出租率接近100％，只要發出招租信息馬上就有公司聯系。

“福州寫字樓市場火爆的關鍵在于海西經濟區的發展。”九歌萬派地產機構董事長劉波表示，隨著海峽西岸經濟區戰略的提出，一批福建本土企業逐漸做大做強，同時，也吸引了越來越多的外資企業到福州設立分公司，這都為福州的寫字樓市場注入活力。加之福州現有的中高檔寫字樓已基本飽和，而市場回暖導致需求量增加，供不應求的局面助燃了寫字樓市場。

此外，2009年最高人民法院明文規定：“住改商”申請須獲得本棟建筑物內所有業主的一致同意，不得未經許可在住宅小區內從事經營性活動?！跋拗妻k公場所進小區導致很多公司只好轉移到寫字樓，客觀上也增加了對寫字樓的需求?！眲⒉ǚ治?。

優勢突出

早前福州的寫字樓由于開發較早，缺少前瞻性，造成有的配套過于豪華而有的卻過于老舊，入住情況很不理想。但是，不少寫字樓的地段還是比較好的，被選擇的機會多，隨著中介的介入和物業公司配套管理的加強，寫字樓被重新定位、調整，設備設施、辦公條件得到改善?！案Ｖ輰懽謽鞘袌鼍褪切枰恍I的策劃機構，我們相信，沒有一個永遠熱銷的市場或永遠冷淡的市場。”劉波說。

福州的寫字樓原先一直沒有明確的市場定位，也沒有針對自己的目標客戶群做出自己的特色。如今，福州寫字樓突出重圍，做到先定位后開發，先清楚將呈現出什么樣的辦公場所，再精確計算辦公成本、適合的公司規模等。比如，宜發大廈走的是高端路線，在沉寂三年之后，終于迎來自己的目標客戶群；新開業的頤高數碼廣場以專營為特色，全部服務于電子產品公司。“同一棟樓里，同級別的公司越多，互補性比較強的合作伙伴就越多，方便進行商務往來，節約成本?！彪p安房產總經理鄭愛新認為。

福州寫字樓的開發模式也發生很大的改變。在過去的寫字樓開發模式中，開發商抱著一種蓋寫字樓的心態，蓋完就算，賣多少算多少，賣到最后就“清倉甩賣”，幾乎沒有什么營銷觀念?！皩懽謽鞘墙洜I型的物業，它的軟件建設比住宅更重要，應該上升到資產管理的高度來認識?！编崘坌卤硎荆瑢懽謽亲鳛橐粋€大宗的不動產，怎么去經營它，是一個全新的課題。福州的寫字樓市場正在轉變營銷模式，打破“有錢的人不知道到哪里買寫字樓、有寫字樓的人不知道賣給誰”的局面，解決產品和消費者的斷裂問題。

未來前景廣闊

“僅從租金上漲幅度來看，投資寫字樓比投資住宅獲益更多。”有業內人士表示，寫字樓租金一直保持穩步上升態勢，2009年的漲幅特別大，尤其是2000年以后建好的高檔寫字樓。麥田房產總經理黃少華說，很多中小企業還是愿意去租一些檔次適中的寫字樓來辦公，因為任何企業對身份感和門面的追求都是必要的，關鍵就是寫字樓租金是否在他們的承受范圍之內。

九歌萬派地產機構董事長劉渡給記者算了一筆帳：假設一家處于創業初期的小公司面臨兩個選擇，一個是50平方米、規劃不錯、功能齊全、門面也不錯的寫字樓，另外一個是80平方米的住宅小區，你會選哪一個?“寫字樓的優勢是明顯的，它既有利于提高公司的實力形象，又能形成規范的辦公氛圍，激勵員工的士氣，這決定了一個企業在商業發展中的效率和效益，是寫字樓帶來的無形資產。”他說。

“由于福州現有的寫字樓供應量不足，規劃中的閩江北岸中央商務區和在建的萬達金融街已經吸引了不少投資者的目光?！眲⒉A計，將來萬達的寫字樓平均售價在1.5萬元／平方米，若以300萬計算，投資住宅市場也買不至特別優質的別墅，但卻能買到黃金地段的200平方米寫字樓，其中的收益孰高孰低就顯而易見了。

對此，福州大學房地產研究所王阿忠表示，一方面，福州商品房經過多番炒作，價格已經處于相當高位，旁產投資價值已被提前透支，出現寫字樓價格與普通住宅，價格倒掛的情況并不令人感到意外；男一方面，目前福州實際經濟狀況遠落后于規劃中的城市發展目標，福州經濟發展還有很大提升空間，特別是越來越多的世界500強企業人駐福州，這些企業對寫字樓要求十分高。

據業內人士介紹，相較于商鋪投資風險較高、收益較高，寫字樓的投資相對來說風險較低、收益較高，但寫字樓投資所需資金量大，投資人必須對寫字樓的價值有很清晰的判斷，在投資過程中，地段、交通、配套、地區規劃等因素都需考慮。