IPO:廈門房企夢寐的搖籃

呂 甜

2009年，在一個月的時間內廈門3家地產在港相繼上市。扎堆上市，這些熱情奔赴IPO的房企表現如何?夢想很美，它們又是怎樣面對破發或延遲的尷尬?

2009年10月14日，寶龍地產(01238，HK)在港上市；

2009年11月2日，禹州地產(01628HK)在香巷掛牌上市；

2009年11月14日，明發集團(00846，HK)在香港聯交所主板掛牌交易。這是繼寶龍地產和禹洲地產之后，第三家在港上市的廈門民營房地產企業。一個月內三連發，廈門房地產企業創造了一個不小的奇跡。

搶灘融資扎堆上市

“不是已經在香港上了市，就是在去香港上市的路上”。

香港聯交所近日稱，已收到中駿置業的上市申請，預計融資4億美元(約31.2億港元)。成立于1996年的中駿置業，是中駿集團(香港)有限公司的核心企業，主要業務包括投資控股、房地產開發、物業投資及物業管理等，主力在廈門開發豪宅物業，其余大部分分布在泉州、福州、漳州，另外也拓展至北京、山西及深圳等地。

如果上市成功，這將是廈門半年內第四家港股上市的房產企業——不僅是廈門，此番赴港上市熱潮幾乎席卷了全國。

一切始于2009年7月北京金隅的成功上市。去年7月29日，北京金隅在香港證券交易所正式掛牌交易，籌集資金54億港元。兩周后的8月17日，世聯地產在深交所中小板上市，融資6億元。緊接著，在不到兩個月的時間里，恒盛地產、寶龍地產、恒大地產、禹州地產、明發集團、龍湖地產等公司相繼成功在香港聯交所掛牌上市。

據了解，還有超過20家的房地產企業計劃在A股和H股上市，募集資金規模將超過1000億元，一場房企的資本盛宴正在拉開帷幕。

記者在采訪中了解到，有些房企2007年便開始籌備在A股上市，例如寶龍，但因為當時國家宏觀調控的轉向，一直未能如愿。而由于監管等一些原因，在香港IPO比A股更容易。所以，當2009年總體環境有所好轉，房地產商的業績出現大幅增長之時，不少房地產開發商紛紛選擇赴港上市。

2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％。”

這一被很多業內人士比喻成“調控第一拳”的政策對房地產商的資金運作能力提出了更高要求。地價高漲已經奏響了行業集中度不斷提升的前奏，具有資本優勢的企業將加快土地儲備增長，其中，融資能力成為了影響行業地位的關鍵。

難以擺脫的破發魔咒

2009年10月9日，是寶龍地產原定在港交所掛牌上市的日子。然而就在10月6日，寶龍地產發布公告稱，鑒于香港資本市場新股發行方面的波動情況以及公司面向散戶發行部分的股份認購不足，計劃將首次公開募股籌資規模從6.28億美元降低至3.53億美元，而發行價也由原定的每股3.3～4.9港元下調至2.75～30港元，降幅達16.7～44％。調低招股價后，由于有關方面需要另出補充文件讓投資者考慮，其上市日期也最終推延至10月14日。

“寶龍主動調低招股價意在拉升投資者信心，也是為了適應目前的市場形勢。”寶龍集團總裁助理劉曉蘭向記者表示。寶龍地產2009年全年盈利預測為12.2億元人民幣，對應調整后定價的市盈率約為8倍。劉曉蘭認為，這個數據與調整前對應15倍的市盈率相比，新招股價對于投資者會有一定吸引力。

不僅是寶龍地產，明發集團也在原定上市日期前發布公告，宣布發行價降低、發行延期。而禹洲地產更是以招股價下限2.7港元定價，發行價對應的市盈率僅5.5倍，相比早先預期的融資規模縮水10多億港元。

在分析師們看來，此番降價、延期實屬無奈，內地房地產公司近來在香港股市IPO的糟糕表現為此埋下了伏筆。受到金融危機及內地樓市2008年低迷的影響，國際資本對內地房企從當年的追捧期直接進入到嚴格的選擇期。他們的口味已經明顯變化。

由2009年9月底上市的華南城開始(01668 HK)，中國中冶(01618HK)、中國利郎(01234HK)和匹克體育(01968.HK)等多只新股在港上市首日都以破發收場。即使以中下限定價的恒盛地產(01845 HK)，也未能擺脫魔咒，10月2日開盤首日即大跌14.6％，成為連續第5只破發的內地新股。

“正是這些內地企業、特別是恒盛地產上市首日的糟糕表現，讓投資者對內地房企的信心動搖，最后直接促使三家地產調價。”英大證券資深理財經理周達望對記者表示。

精心準備下，寶龍地產掛牌當日開盤價比發行價高開12％，之后便一路走低，最終以2.8港元報收，較發行價高出1.8％。而禹州地產與明發集團更是沒有逃過首日“破發”的命運——掛牌首日，禹州地產開市報價2.45港元，較招股價2.7港元低開9.3％，最低曾探至2.42港元，最終報收于2.6港元，微跌0.741％；明發集團首日開盤即報2.29港元，較發行價2.39港元下跌4.18％，而這個開盤價2.29港元正是明發掛牌首日的最高價，隨后一路走低，休市時明發收報2.15港元，較發行價下跌達10.04％。

“因為2008年資本市場以及房地產市場的深度調整使得赴港上市的環境已經發生了改變。”周達望表示，“香港市場對于內地房企是存在疑問的，這些疑問都是基于內地房地產的長遠發展，這與國家未來的政策以及2010年貨幣政策的不確定性關系很大。”

資本戰引發圈錢熱

雖然“錢途”并不平坦，但仍有不少地產商堅定奔赴上市。局達望認為，這些公司“明知山有虎，偏向虎山行”的原因，一方面是希望能夠獲得一張“上市牌照”，為未來擴張鋪路；另一方面，地產商們均中長期看好中國樓市，如果不上市，將被邊緣化。即便折價、時機不太晗當。也不會放棄上市之路。

“圈錢，是房地產商赴港IPO的目的之一。”周達望毫不諱言，“現在房企拿地遠不如以前那樣容易了，拼的就是資金。誰錢多，誰就買得起地，誰就能占有市場份額。有了地，又能再進行融資，這樣便具備了無限擴大的可能。可以說，如今資本運作方式已經成為房地產商的核心競爭力。”

“買地——上市——再買地”，在資本市場瘋狂的2007年，這樣的資本運作模式讓不少地產企業獲益匪淺，也引發了房地產業的泡沫。在2009年多個城市房價出現大幅上漲的情況下，資金過度涌入房地產行業容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現象，證監會有關債責人曾在公開場合表示，對募集資金用于囤積土地、房原，或用于購買開發用地等的IPO，不予核準。

據寶龍地產透露，此次上市募得27億資金中的大約15億元將用于在內地收購新的土地儲備以供開發，以及償還最近購得新項目中的部分尚未繳付的七地出讓金。這筆資金占此次上市募集資金的60％以上。

對此，英大證券資深房地產行業分析員何思楊認為，“長遠來看，上市后籌得的這些資金會流入樓市，導致樓市資金量擴大。但由于土地供應是有限的，資金的大量涌入反而會推高地價，房價便會跟著上漲。這是一個推波助瀾的影響。”

何恩楊表示，在金融危機之后，銀行加大了對風險的控制，從而更傾向于向資信良好的大型企業發放貨款，而上市也往往眷顧有競爭力的大型房企。“這無疑將加速全行業洗牌的過程。而部分優秀的民營開發商在二、三線城市占有一定的影響力，它們必然也會通過謀求上市實現規模擴張和份額提升。”

禹洲地產的目前土地儲備為350萬平方米，其中近160萬平方米集中丁二廈門，在近期在港上市融資的內地房地產公司中，屬于中小型地產公司。總經理助理陳賽紅表示，他們在路演過程中發現，基金們不再“以土地多寡論英雄”，而是更為關注土地具體所處的城市、土地的優質程度能否帶來高增長性，充足的土地儲備不再是“一夜走紅的法寶”。