廣州地王VS港地遇冷

陳宜飚

陳直飚一香港理工大學金融學博士，獨立撰稿人，資深財經記者及評論員；2004年進人香港，對香港資本市場，企業管治，社會經濟與發展等話題有深刻見解，致力于為兩地投資者提供專業及富有深度的報道與分析，常年為中外多

對大多數中國人來說，在2009年開始流行的“蝸居”將繼續是2010年的熱門詞匯。而繼續關注“蝸居”的朋友，相信電會和本人一樣，對于2009年12月底一則關于中國內地和香港地方政府土地拍賣的新聞感到驚訝。

2009年12月22日，廣州亞運城以天價人民幣255億元創下中國土地拍賣有史以來的最高價。同一天，僅一江之隔的香港地政總署的官員向中國某財經日報披露，港府2009年有40幅可供勾出的地皮(香港長期以來實行勾地制度與定期拍賣土地并存，勾地制度本質是通過市場詢價和成交的土地供應制度)，卻還剩下37幅沒有勾出。

更出人意料的是，在2009年創出全球最高售樓價格紀錄的香港，政府于同年12月28日拍賣兩黃金地塊卻遇到冷場。這是香港近兩年來首次大型住宅地皮拍賣會，兩幅位于新界的地王級臨海地皮，最終分別以51.5億港元和52.5億港元成交。特區政府拍賣兩幅地皮成交總額為104億元，僅為市場預測100億元～130億元因區的一下限。

說是出人意料是因為香港的拍賣會此前被不少媒體看好，大家認為在廣州、上海地王紛紛破紀錄的勢頭下，接受了全球近7000億港元熱錢的香港，每平方米樓面成交地價有望達到8.6萬元，成為香港新地王。遺憾的是，香港的房地產商并不像媒體那么樂觀，在現場的拍賣官雖然多次動用激將法，甚至表示如果達不到心理最低價位就會停止拍賣，但是仍然是應者廖廖。

為什么一江之隔，會有這么不同的賣地結果?本人認為，大體上可以從兩個方面來理解。一是從拿地的開發商來看，兩地的開發商受到的資金約束是完全不同的；二是從房地產市場的買賣來看，兩地的市場成熟程度也不可同日而語。開發商的“瓶頸”不同

在去年頻頻創造世界樓價紀錄的香港，為何到了年末房地產價格仍在上漲的時候，地產商對黃金地段的拿地熱情卻遠遜于內地開發商?港府30多幅的地皮無人問津，背后是何原因?這其實與香港地產商的融資渠道及香港政府對應地政策的打擊有關。

在香港，勾地機制下的地皮供應與內地政府賣地機制最為接近。但香港很不同的是，開發商在拍到土地后。要在28日內繳清全部地款，港府不會提供分期付款方式。但在內地，一些地方政府甚至允許開發商建樓賣了再還款，這與港府“急著要錢”的心態是鮮明的對比!

在需要盡快交地款的香港，房地產開發商需要詳細測算自己的融資成本，以及土地項目的盈利情況，因此不會在拍賣會上過度進取。內地地方政府對于囤地的某種默許狀態，更是為內地房地產開發商大大降低了高價買地的成本。北京地產商潘石屹曾語出驚人，稱中國有1／3的開發商只是囤地做“倒爺”，從來不蓋房子。

去年央視披露的一個例子是李澤楷旋下盈大地產涉嫌囤地，僅兩三年時間，轉手便獲利2，35億港元。雖然媒體的焦點在于房地產開發商，但這個消息電從側面反映出，內地地方政府在打擊囤地方面的建樹并不高，效率低下。事實上，迄今為止，地方政府主動去調查、并處罰房地產開發商的例子很早見諸報端。

在香港，早在賣地時，便已經杜絕了囤積土地的可能性。港府在每一份的“勾地表”上會列出可供申請售賣土地的詳情，其中就包括了土地項目最終建成的時間表，而政府會不斷跟進這個時間表。香港地政總署官員私下用“海鮮價”來形容香港的土地價格變化，可見他們對于處理囤地現象的認識程度。

有了最終期限，房地產開發商在拿地時，便需要考慮項目完成時房地產市場情況。從2009年12月底的兩幅土地拍賣會情況來看，香港地產商對于未來幾年市場價格并不抱過高希望。因此不僅參與熱情有所下降，連出價也不是太過進取。

市場成熟程度不同

對于內地同胞來說，同樣會感到意外的是，香港房地產開發商在2009年的樓市看漲行情中，并不敢大幅加價賣樓。他們只是在漲價的不同階段對新樓盤的價格進行調整，但是幅度有限，用地產分析師的評論說，“完全是隨行就市。

很多人會奇怪，香港的樓價不是去年頻頻創出全球新高嗎?香港不是有7000億的熱錢流入嗎?香港不是經常有房價飚升至1997年水平的報道嗎?為什么地產商不利用這個時機大賺一筆?這與內地情況大不相同。

北京、上海與深圳等大城市的情況就不用多說了，去年連福州這樣的二線城市也傳出了開發商短期內頻頻對新盤提價的新聞。據搜房網的報道，去年福州商品住宅均價已經升至9420元／m²，樓市紀錄再被刷新，樓市均價或將全面進入“萬元時代”。最新一些福州新盤的價格已經高達13000～18000元／m²，接近或是超越了深圳某些樓盤的水平。

福州的生活水平近幾年有了顯著提升是有目共睹，而海峽西岸經濟區的前景也頗令人看好，但這兩者似乎都不足以支持上述的樓價。筆者關注的是，在福州這類二線城市里，究竟有多少市場成交是真正數據——大量的報道顯示，一些“成交”純屬開發商行為。不過遺憾的是，正如國內囤積土地的大多數城市一樣，購房者面臨巨大的信息不對稱性，雖然他們可能對開發商或是房屋中介披露的數據與價格將信將疑，但他們沒有更多的渠道了解這個市場，因此要么被迫接受較高的價格(從而抬高了下筆交易起點)，要么他們只能選擇繼續觀望。

這種信息不對稱現狀其實也不利于開發商，特別是對那些急于回籠資金的開發商來說，獲取真正的市場需求信息是相當重要的。在香港，情況要好得多。每天房地產市場上的成交記錄都被輸入電腦，購房者可以從中介那兒獲得最真實的信息，包括他想購買的樓盤的面積大小、該樓盤歷史上的所有成交記錄以及房東姓名等，一目了然。中介如果向購房者提供了虛假的信息，將承擔所有的經濟后果。另一方面，這些信息也成為開發商銷售價的重要參考。

由于缺乏福州居民的實際收入數據，本人無法準確地說福州“萬元時代”究竟是否符合經濟增長潛力。不過很明顯的是，在2009年，世界發達國家人民擔心經濟復蘇與就業問題的時候，中國人更多的是在擔心通脹問題，擔心“蝸居”問題，這一點從各大財經媒體對地產的關注就可以看出。

2010年會是什么情況呢?經濟疲弱的美國仍在維系它的寬松貨幣政策，國家主席胡錦濤則稱也將“保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。不過筆者留意到，胡主席也提出，要“根據新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”，中國政府在今年會否繼續對房地產推出針對性與靈活性的政策?值得觀察。

不管怎么說，港府去年12月賣地遇冷對我們是一個信號，顯示進入2010年，香江兩岸的房地產市場已經開始出現分歧。這種分歧又意味著什么?大家還是見仁見智罷了。