防止房地產(chǎn)市場“硬著陸”

■ 胡建生

“房地產(chǎn)新政”及其主要特點

4月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施（“新國四條”）；4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”），由此拉開此輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕,隨后全國各省市的“房地產(chǎn)新政”相繼出臺。從目前情況看，“房地產(chǎn)新政”主要呈現(xiàn)以下特點：

一是各地政策密集出臺。4月17日以來，在不到一個月的時間內(nèi)，先后有十余個省市出臺了相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策。5月7日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，將督促房價過高、上漲過快的城市抓緊制定落實“新國十條”的實施細則。市場人士預(yù)測，近期可能有更多省市的“房地產(chǎn)新政”出臺。

二是政策力度大。以北京市為例，在“新國十條”為地方政府留出的操作空間中，北京市全部執(zhí)行了上限，除了增加有效住房供應(yīng)、政策性住房與中小套型普通商品房用地不低于住房建設(shè)用地的70%以外，北京市還要求對第3套及以上住房和不能提供一年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款；同一購房家庭只能新購買一套商品住房等。此外，在各地相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策中，除了金融信貸政策之外，還包括一系列財政稅收政策。

三是配合嚴厲的行政手段。此輪“房地產(chǎn)新政”牽扯行政部門較多，建立了各級政府“問責制”，形成了多部門齊抓共管的格局。比如，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求開發(fā)商必須一次公布所有房源、并明碼標出每套房的價格；一些地方政府要求開發(fā)商必須公布所有樓盤的開發(fā)成本等。

四是從供求雙方調(diào)控。在抑制需求方面，除了提高首付比例和房貸利率之外，一些城市還規(guī)定停發(fā)第三套房貸款，停止為非本地居民發(fā)放貸款，限制異地購房等。在擴大供給方面，包括打擊開發(fā)商囤地、捂盤，以及加大土地供應(yīng)等。從總體上看，這些政策有利于穩(wěn)定房價，但也存在一些問題。比如，需求政策只能針對那些貸款買房的人，而對那些用現(xiàn)金購房的人很難發(fā)揮作用；供給政策可以打擊開發(fā)商的囤地和捂盤行為，但在短期內(nèi)加大土地供應(yīng)存在操作上的困難。

房地產(chǎn)市場陷入僵局，不確定性增大

“房地產(chǎn)新政”實施一個月以來，房地產(chǎn)市場的最大變化是成交量萎縮，市場的觀望氛圍日趨濃厚，買方與賣方陷入僵局，這一情況表明我國房地產(chǎn)市場的不確定性增大。

據(jù)相關(guān)媒體報道，一線城市成交量急劇萎縮。從5月中旬到6月中旬，北京、上海、深圳成交量環(huán)比分別下滑53%、54%、8%，同比分別下滑57%、68%、62%。一些二線城市的成交量也出現(xiàn)下跌。從5月中旬到6月中旬，南京市商品房成交量下降60%；杭州市二手房成交量下跌59%；武漢市主要城區(qū)的商品房成交量跌幅超過50%。

短期內(nèi)，在如此密集、嚴厲的政策調(diào)控下，我國一、二線城市的商品房價格可能出現(xiàn)下跌。有經(jīng)濟學家預(yù)測，今年年底以前，一線城市的房價可能下降50%左右；二線城市的房價可能下降20%-30%。中期內(nèi)，作為一個發(fā)展中國家，我國還處在快速發(fā)展階段，城市化進程決定了房地產(chǎn)市場需求大于供給的格局。在房地產(chǎn)價格的上漲因素中，城市化帶來的實際購房需求占相當比重，因此，隨著我國城市人口比例繼續(xù)上升，有可能從實際需求層面推動房地產(chǎn)市場價格繼續(xù)走高。

借鑒歷史教訓，防止“硬著陸”

在各地“房地產(chǎn)新政”的共同作用下，目前房地產(chǎn)市場的成交量大幅下跌，不確定因素增加。在這種情況下，我們必須注重宏觀經(jīng)濟政策的協(xié)調(diào)配合，合理把握政策力度，既形成調(diào)控整體合力，又防止多項政策疊加的負面影響。尤其是，各地政府在制定當?shù)氐姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策時，要注意防范政策的“共振效應(yīng)”。從宏觀審慎的角度看，盡管每一個省市的“房地產(chǎn)新政”是必要的、正確的，但是，相關(guān)政策如此密集地集合在一起，也有可能產(chǎn)生“共振效應(yīng)”，造成房地產(chǎn)市場“硬著陸”。

1985-1991年日本泡沫經(jīng)濟的歷史也給我們提供了借鑒。從1985年起，日本股票市場和房地產(chǎn)市場價格快速上漲，形成嚴重泡沫。1989年5月，日本政府決定采取多種政策抑制資產(chǎn)價格上漲：大藏省對房地產(chǎn)融資實行總量控制；商業(yè)銀行停止對房地產(chǎn)貸款；日本中央銀行五次提高日元利率從2.5%到6%；貨幣供應(yīng)量從1989年的12%下降到1991年的2.3%。當時,日本政府將這些嚴厲的政策集合出臺，固然很快刺破了泡沫，但同時也對日本經(jīng)濟造成了十年衰退的災(zāi)難性影響。

盡管我國情況與日本有很大不同，但在抑制房地產(chǎn)價格過快上漲的過程中，我們應(yīng)當吸取日本的教訓，對于各地政府已經(jīng)出臺或即將出臺的政策措施，應(yīng)該充分考慮其相互交叉的影響，防止“共振效應(yīng)”。

如果房地產(chǎn)市場“硬著陸”，可能影響到我國的銀行、實體經(jīng)濟和貨幣政策等。

（一）對銀行的影響

如果房地產(chǎn)市場“硬著陸”，首當其沖的是商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)問題。數(shù)據(jù)顯示，2009 年，我國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232 億元，其中國內(nèi)貸款11293億元，資金大部分來源于商業(yè)銀行。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額為7.9萬億元，其中個人按揭貸款4.86萬億元。今年一季度，主要金融機構(gòu)的地產(chǎn)新增貸款8457億元，占同期人民幣新增貸款的33%。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“硬著陸”，可能造成商業(yè)銀行不良貸款率的大幅上升。目前，商業(yè)銀行更為擔心的是2009-2010年這一輪房價上漲過程中發(fā)生的新房貸，這段期間房價漲幅較高，“假首付”等欺詐行為也較多。

等一段時間一些商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款進行了壓力測試。比如，民生銀行的壓力測試報告顯示：在房地產(chǎn)價格下降30%、利率上升162個基點、信貸規(guī)模壓縮30%、GDP增長率下降1.5個百分點的情況下，銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化、整體不良率達到1.99%。在房地產(chǎn)價格下降40%、利率上升162個基點、信貸規(guī)模壓縮40%、GDP增長率下降2個百分點情況下，銀行資產(chǎn)質(zhì)量會發(fā)生較大的負向遷徙，整體不良率達到4.17%。

（二）對實體經(jīng)濟的影響

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟中發(fā)揮著重要作用，在我國GDP構(gòu)成中占據(jù)一定比重，如果房價出現(xiàn)持續(xù)、大幅下跌，可能影響到我國經(jīng)濟增長率。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年我國GDP總規(guī)模為335353億元，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為36232億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重為10.8%。通過計算可得，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻率約為14.8%，拉動我國經(jīng)濟增長1.2個百分點左右。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，關(guān)聯(lián)著50多個產(chǎn)業(yè)，資料表明，全國有22%的粗鋼、27%的水泥、18%的玻璃、27%的鋁、36%的PVC用于房地產(chǎn)建設(shè)。在這種情況下，如果房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)劇烈波動，有可能對我國實體經(jīng)濟造成一定損害。

（三）對貨幣政策的影響

從2009年第二季度開始，我國經(jīng)濟強勁復蘇。今年上半年，我國經(jīng)濟增長率達到11.1%，居民消費物價水平同比增長2.6%。為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的通貨膨脹壓力，穩(wěn)定通貨膨脹預(yù)期，中央銀行的貨幣政策正在逐步回歸常態(tài)。今年以來，中國人民銀行已經(jīng)連續(xù)三次上調(diào)了法定存款準備金率，并且通過公開市場操作調(diào)整流動性。此時，如果房地產(chǎn)市場“硬著陸”，商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)和各地的“爛尾樓”可能形成一種“倒逼機制”。“倒逼”中央銀行繼續(xù)實行擴張性貨幣政策，從而影響宏觀經(jīng)濟政策的“退出”進程，影響貨幣政策目標的實現(xiàn)。