房地產2010將迎來二次拐點

周期性的規律遲早會發揮作用，可能有很多有形的手在妨礙市場的運行，但終究經濟規律會發揮作用，從來沒有一棵樹會長到天上去

房地產市場還不規范

中國的房地產市場是個不規范的市場，具體表現在以下：

樓市如股市

中國房地產跟十年前中國的股市有的一比。

第一，莊家橫行。我們經常看到垃圾股炒到天上去，你不跟著莊家走根本賺不了錢，那個時候有兩個著名的案子中科創業和億安科技。

第二，基金黑幕。《財經》雜志因為這個出名了，這個文章一出來十大基金公司說沒有黑幕，然后開始辯論，最后發現自己都說不清楚，使得我們“基金黑幕”實際上給大家做了一個宣傳。

第三，股市賭場。這是吳敬璉老先生說的，而且他認為當時的股市還不如賭場，賭場最后還能彼此信息都比較對稱，在股市里面，散戶的是明牌，但是莊家的是暗牌。

第四，公司作假。這方面我們曾經出過銀廣夏，當時我記得有一個評論說銀廣夏這種作假的創意可以跟阿波羅登月的創意比較，當時證監會的周小川主席說70%的上市公司是作假的。

第五，市場分割現象嚴重。A股、B股幾個市場，當然深滬這種割裂為什么說有問題，是因為不是一個多板市場，當時的功能是一致的。

這樣一系列的問題我覺得可以概括十年前的股市。把這些特點列出來，不一定所有人都同意，但是相信很多人都會同意，在中國的房地產市場上這些問題多多少少可能都存在。

行情不規范

09年初的時候，我相信最有天賦的天才也不可能預料到中國房地產走勢會變成這樣，不可能預料到中國的房地產會從小陽春到大陽春，然后進入好像永遠的春天——應該說這是出現了一個特例，從研究經濟的角度來講，從研究產業周期的角度講，一個行業進入了低谷的時候往上回升，一般是有可以說普遍性規律，簡單的歸納為三點：

第一，成交量小幅的上升，價格開始氣溫。

第二，成交量進一步放大，企業開始生產。這個時候實際上價格還是總體平穩的，但是在我們的房地產市場好像這個規律根本就不存在，從它開始反彈道年末，基本上開始很大庫存情況下我們的價格是一路往上升的。

第三，市場需求旺盛，庫存完全消化，產品供不應求。

所以我們有些理性的投資者基本上影響非常大，相反有抱著賭的心態的人反而得到了好處。

2010年房地產回落

關于2010年的房地產市場，我們認為很可能再見頂回落。理由是：

中央政府抑制土地財政

首先我們認為，地方政府確實還需要土地財政的支持，這也是很多人認為今后房地產不會跌價很重要的原因。可以看到，4萬億計劃里面到目前為止只投下還不到6千億，中央1.18萬億，投下一半左右，這一半左右地方政府的配套資金還不到1/3。明年還有一半左右的中央政府要投下去，相應的地方財政也得掏錢來配套。同時，地方政府自己也掏錢建了很多項目，我們看到中央4萬億計劃出臺后各地都提出了自己的計劃，總數加起來達22萬多個億。根據不完全統計，去年各地在建設交通方面的開工項目達到了1.8萬億。地方政府錢從哪來？中央政府對地方發債不會開特大的口子，實體經濟也不是太景氣，因此土地財政還要相當的市場。

但是我們認為在2010年，對這塊最主要的抑制作用可能是來自中央的壓力。我們可以看到，2009年12月份以后出現了房地產調控暴風雨，實際上已經很明確的表明了中央的決心。各地實際上已經開始行動起來，過去不執行的一些政策，比如說保障房的建設、廉租房的建設，現在看起來行動還是挺快的，而過去都是敷衍了事。

寬松貨幣政策增量減弱

第二個因素來自貨幣政策方面。我們現在還沒有走出經濟危機，所以我們不可能退出積極的宏觀調控政策，換而言之，我們的貨幣政策相對來說還要寬松。但是值得注意的是，首先，從增量上講，跟2009年相比力度顯然會明顯的減弱。我們會看到貨幣供應速度明顯要比2009年降低。其次，進入市場的門檻，不管是供方門檻還是需方門檻，明顯都要提高。

出口復蘇資金轉移

第三，隨著今年出口的復蘇——我們都知道，2009年的世界經濟大概是負增長1%點幾，今年世界經濟恢復到2%左右的增長，按照過去的慣例，世界經濟增長一個百分點我們的出口大概要增長5個百分點——相對去年來說是負增長20個點，今年經增長10個點，相差30個點，會使很多企業感到明顯的復蘇，尤其是沿海地區的中小企業，這些企業的老板就有可能把資金從股市、樓市撤回去。隨著房地產的價格越來越高，可能對社會資金的需求也會越來越低。我們去年年底出現快速的消費高潮，為的是趕到優惠政策的末班車，但這個效應一定過去，就像過去我們很多政策一樣，后面就會出現負面效應，因為提前消費了的到了第二年該消費的時候已經沒了。

其他不利因素增加

支持因素減弱的情況下，不利的因素在不斷的增加。第一，房地產價格已經高的離譜。更主要的是，現在的房價問題已經不僅僅是一個經濟問題，實際上還是個社會發展問題，甚至是個政治問題。高房價使得青年人結婚困難、使得普通人生活不穩定、使得年輕人的生活指數下降，說明房子問題已經不是經濟問題，已經是民生問題。按照要求到2020年我們要全面實現小康，要建立和諧社會——在十年之內我們要達到這個目的，如果不消除高房價帶來的社會問題，想要實現這種戰略性的任務可能不是很現實。

不可承受之痛

中央包括各界、包括經濟學家也都意識到，房地產的危機對經濟的傷害非常大，次貸危機、亞洲金融危機、迪拜危機都是房地產危機。更主要的，我們當前很多情況跟日本上世紀90年代初的情況非常相同，那個時候他們也是大量的資金去炒房地產，我們很多數據都比較吻合，所以我們不得不擔心，未來中國房地產如果過熱的話會出現什么事，從這個宏觀角度講我們不能不關心中國房地產泡沫的問題。

政府主動開始調控，增加供給，重點發展中小城市，這些措施非常重要。我覺得這能達到兩個目的：第一，從總量上保持經濟增長的需要，不會使得經濟增長因為房地產泡沫的擠壓而出現明顯的負增長。第二，可以使得結構比較明顯的改善。

周期性的規律遲早會發揮作用，可能有很多有形的手在妨礙市場的運行，但終究經濟規律會發揮作用，從來沒有一棵樹會長到天上去。從現在的情況來看，晚調不如早調，而且越主動調我們越能把風險控制到比較好控制的地步，有利于整個宏觀經濟、國民經濟的持續快速增長。

（本文根據作者在2010年1月6日“中國地產新視角·品質地產高峰論壇”上的主題演講整理，未經本人審閱。）