郊區(qū)居民購買城市商品房驅(qū)動因素與驅(qū)動機理研究

摘 要 本文以武漢市郊區(qū)為研究對象，運用調(diào)查問卷和二項Logistic回歸等方法對郊區(qū)居民購房行為的驅(qū)動因素進(jìn)行分析，并探尋各因素對郊區(qū)居民購買城市商品房的驅(qū)動機理。結(jié)果表明，郊區(qū)居民購房的主要驅(qū)動因素為子女結(jié)婚問題、子女教育問題、家庭構(gòu)成、郊區(qū)住房規(guī)劃及公共設(shè)施、郊區(qū)交通條件以及家庭年收入，其中，郊區(qū)居民的子女結(jié)婚與教育問題對購房影響最為顯著，三口之家及家庭收入高者為主要購房者；郊區(qū)住房規(guī)劃落后、公共設(shè)施缺乏、交通系統(tǒng)不完備是郊區(qū)自建房價值貶低的直接原因。

關(guān)鍵詞 住房消費 郊區(qū)居民 購房行為 二項Logistic回歸模型

中圖分類號：F291 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

一、引言

我國郊區(qū)居民的住房消費行為與城市居民不同，郊區(qū)居民可以在宅基地上自建住房，也可以購買城市商品房。美國及歐洲發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)住宅備受富人青睞，越來越多的富人從城市中心區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

現(xiàn)階段，我國各大城市房價與居民收入水平不匹配，高房價在一定程度影響了人們的生活質(zhì)量。至2009年起，政府就堅定了調(diào)控房價的決心。時至今日，調(diào)控房價的政策層出不窮，國家對房價的調(diào)控一度升級到“管制”高度 。在很多城市居民都“望樓興嘆”之時，為何有些郊區(qū)居民不選擇自建住房，而愿傾其積蓄、背負(fù)貸款壓力購買城市商品房？為深入探究郊區(qū)居民購買城市商品房的行為機理，筆者在對武漢市郊區(qū)居民進(jìn)行問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用Logistic模型對其進(jìn)行回歸分析。

二、方法概述

（一）二項Logistic回歸模型。

利用多元回歸方法分析變量之間關(guān)系的基本前提是因變量必須為連續(xù)定距型變量，當(dāng)因變量為0/1二值品質(zhì)型變量時，就需采用二項Logistic回歸方法。

二項Logistic回歸模型為：

LogitP= 0+ 1X1 (式1)

Logistic函數(shù)為：

P=(式2)

式中，LogitP=ln =ln， =

以上式子中，X1為自變量，Logit P為因變量，P代表事件發(fā)生的概率， 被稱為發(fā)生比，代表事件發(fā)生的概率和不發(fā)生概率之比。 是P的單調(diào)增函數(shù)，Logit P與 之間也呈增長或下降的一致性關(guān)系，且Logit P的取值范圍為(-∞，+ ∞)。

經(jīng)推導(dǎo)可發(fā)現(xiàn)，自變量X1每增加一個單位，將引起Logit P增加 1，將引起發(fā)生比 擴(kuò)大exp( 1)倍。另外，Logistic函數(shù)（式2）是典型的增長函數(shù)，反映了概率P和自變量之間的非線性關(guān)系。

（二）模型應(yīng)用。

本文將采用二項Logistic回歸模型對郊區(qū)居民購房行為進(jìn)行分析，模型中的因變量為郊區(qū)居民是否購買或計劃購買城市商品房，該變量為0/1二值品質(zhì)型變量，變量取值1表示購買或計劃購買，0表示不購買或未計劃購買。模型中的自變量為可能影響郊區(qū)居民購買商品房的各種主觀因素和客觀因素（見表1）。

表1中的教育程度和家庭年收入為數(shù)值型變量，教育程度按高中以下、高中、專科、本科、本科以上依次賦值1，2，3，4，5進(jìn)行量化。家庭構(gòu)成、子女結(jié)婚、經(jīng)濟(jì)壓力等12個自變量為0/1品質(zhì)型變量，對變量含義肯定回答者量化為1，對變量含義否定回答者量化為0。因變量和自變量經(jīng)量化后，送入二項Logistic回歸模型進(jìn)行分析。

三、數(shù)據(jù)采集與樣本描述

表2 被調(diào)查者基本特征統(tǒng)計表

（一）數(shù)據(jù)的采集。

本文數(shù)據(jù)通過調(diào)查問卷收集，所采用的抽樣方法為簡單隨機抽樣，問卷調(diào)查的時間為2011年12月，調(diào)查地點為武漢市東湖高新區(qū)左嶺鎮(zhèn)的部分村莊以及葛化社區(qū)（該地區(qū)原屬于洪山區(qū)）。該地區(qū)是武漢市郊區(qū)較偏遠(yuǎn)街鎮(zhèn)，東與葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)毗鄰，南接武黃高速公路，北臨長江黃金水道。

在調(diào)查區(qū)域內(nèi)，采取入戶調(diào)查為主，攔截式調(diào)查為輔的調(diào)查方式，被調(diào)查者現(xiàn)場作答。本次調(diào)查問卷共回收135份，剔除不合格或未填寫完的問卷后，有效問卷為121份，問卷的回收有效率為89.63%。

（二）樣本描述。

本次調(diào)查對象為武漢市洪山區(qū)左嶺鎮(zhèn)部分村莊居民以及葛化社區(qū)居民，包括教師、企業(yè)職工、務(wù)農(nóng)、務(wù)工、個體戶等各種職業(yè)的人。被調(diào)查者的住房消費行為有宅基地上建造住房、購買城市商品房、即自建住房又購買城市商品房、租房以及福利分房等不同情況。

從表2中變量的均值、標(biāo)準(zhǔn)差和偏度值看來，各變量的離散程度較為合理，也沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的偏差，表明調(diào)查數(shù)據(jù)具有一定的代表性。

表中數(shù)據(jù)顯示，受訪者的年齡多在40歲左右，主要為家庭戶主，平均教育程度接近高中水平，家庭年收入平均水平為2.565萬元，36%的被調(diào)查家庭為三口之家。受訪郊區(qū)居民的住房消費行為各異，78%的家庭在宅基地上建房居住，17%的家庭擁有購買的城市商品房，8%的家庭因拆遷或工作原因租房居住或享受福利分房。從以上數(shù)據(jù)看，現(xiàn)擁有城市商品房的郊區(qū)家庭占少數(shù)，但已經(jīng)購買或計劃購買城市商品房的受訪者卻達(dá)到54%，表明逾半成的郊區(qū)家庭傾向于購買城市商品房。

四、模型計算與結(jié)果分析

（一）模型計算。

為探尋郊區(qū)居民購買城市商品房的主要驅(qū)動因素，并構(gòu)建關(guān)于郊區(qū)居民購買城市商品房趨勢的預(yù)測模型，將郊區(qū)居民是否購買或計劃購買城市商品房（1表示已經(jīng)購買或計劃購買，0表示不購買或未計劃購買）作為因變量，將表1中列出的14個變量作為自變量，利用SPSS17.0軟件，采用基于極大似然估計的自變量逐步篩選策略（Forward LR），進(jìn)行二項Logistic回歸模型分析。

將變量進(jìn)入模型的最大概率設(shè)置為0.05，被模型剔除的最小概率設(shè)置為0.10，因此，本次模型計算的置信水平為95%，進(jìn)入方程的各因素的影響顯著性水平 為0.05。經(jīng)六步回歸過程形成最終模型，最終模型中包括的自變量和各變量的回歸系數(shù)檢驗結(jié)果見表3。

表3 二項Logistic分析結(jié)果（一）（逐步篩選策略第六步）

（注：從步驟1至步驟6依次進(jìn)入方程中的變量為子女教育、子女結(jié)婚、郊區(qū)交通條件、家庭年收入、郊區(qū)規(guī)劃及公共、家庭構(gòu)成）

由表3得出，最終的模型中包含子女教育（1）、子女結(jié)婚（1）、郊區(qū)交通條件（1）、家庭年收入、郊區(qū)規(guī)劃及公共（1）、家庭構(gòu)成（1）六個變量，各變量回歸系數(shù)顯著性檢驗的Wald觀測值所對應(yīng)的概率P值（表3中Sig.列對應(yīng)的數(shù)值）均小于顯著性水平 ，即0.05，表明這六個變量與Logit P的線性關(guān)系顯著，應(yīng)列入最后的回歸方程中。自變量中的教育程度、郊區(qū)自建房檔次、工作距離問題、追求心理滿足、投資手段、改善居住條件、住房面積和經(jīng)濟(jì)壓力等變量因Score檢驗的概率p值大于顯著性水平而最終未進(jìn)入模型，表明這些變量與Logit P的線性關(guān)系不顯著。

根據(jù)表3數(shù)據(jù)和式1可列出表示Logit P與各影響因素之間關(guān)系的二項Logistic回歸方程：

LogitP=-5.871+2.104M(1)+1.487E(1)+1.371(1)+1.24p(1)+1.099I (式3)

根據(jù)式2、式3可以建立郊區(qū)居民是否購買或計劃購買城市商品房的概率P值的Logistic回歸方程：

(式4)

其中，M ：子女結(jié)婚；M（1）：買房為解決子女結(jié)婚問題；

E：子女教育；E（1）：買房為解決子女教育問題；

F：家庭構(gòu)成；F（1）：家庭構(gòu)成是三口之家；

P：郊區(qū)規(guī)劃及公共；P（1）：認(rèn)為郊區(qū)規(guī)劃及公共基礎(chǔ)設(shè)施落后；

T：郊區(qū)交通條件；T（1）：認(rèn)為郊區(qū)交通條件差；

I：家庭年收入（萬元）

（二）模型結(jié)果分析。

1、從式3和表3分析，考慮子女結(jié)婚問題的郊區(qū)家庭較不考慮子女結(jié)婚問題的郊區(qū)家庭使Logit P平均增長2.104個單位，結(jié)合發(fā)生比可知，考慮子女結(jié)婚問題的郊區(qū)居民的購房發(fā)生比是不考慮子女結(jié)婚問題的郊區(qū)居民的8.202倍（有95%的把握在2.588~25.994之間），顯然高出較多。

以上分析表明，子女結(jié)婚問題是郊區(qū)家庭購買城市商品房的主要驅(qū)動因素之一，且影響顯著。在模型分析的過程中，自變量改善居住條件并沒有進(jìn)入最終方程，反映了多數(shù)郊區(qū)家庭購買城市商品房并非為改善居住條件，子女結(jié)婚才是促使郊區(qū)家庭購房的主要因素。在對已購房的郊區(qū)家庭的調(diào)查中，有89%的郊區(qū)居民購房是為子女結(jié)婚做準(zhǔn)備。國家統(tǒng)計局總經(jīng)濟(jì)師姚景源也曾提出，雙方父母和祖父母為獨生子女購買婚房的“第三方埋單”現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，80后買房“啃老”也已經(jīng)司空見慣。

2、分析結(jié)果顯示，考慮子女教育問題的郊區(qū)居民較不考慮子女教育問題的郊區(qū)居民使Logit P平均增長1.487個單位，結(jié)合發(fā)生比可知，考慮子女教育問題的購房發(fā)生比是不考慮子女教育問題的4.424倍，影響雖不及子女結(jié)婚問題，但也十分明顯。在對已購房的郊區(qū)家庭的調(diào)查中，有54%的居民認(rèn)為購房便于子女接受更好的教育。目前，子女教育受到家長越來越多的關(guān)注，很多郊區(qū)居民購房時重點考慮住宅周圍是否具有較完備的教育設(shè)施。

同時分析結(jié)果顯示，三口之家的郊區(qū)家庭較多子女郊區(qū)家庭使Logit P平均增長1.371個單位，三口之家的購房發(fā)生比是非三口之家的3.940倍。家庭構(gòu)成對郊區(qū)家庭購房發(fā)生比的影響符合常理，購房的意愿和能力必然建立在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)之上，三口之家較多子女家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)小，購房意愿自然強烈。另外，模型結(jié)果還表明，郊區(qū)居民家庭年收入每增加一萬元，使Logit P平均增長1.099個單位，使郊區(qū)家庭的購房發(fā)生比擴(kuò)大約3倍，恰好反映了經(jīng)濟(jì)收入對購房的直接影響。

3、從模型結(jié)果看出，認(rèn)為郊區(qū)住宅規(guī)劃和公共設(shè)施落后的郊區(qū)家庭較對郊區(qū)住宅規(guī)劃和公共設(shè)施滿意的郊區(qū)家庭使Logit P平均增長1.241個單位，使購房發(fā)生比擴(kuò)大3.459倍；認(rèn)為郊區(qū)交通條件差的郊區(qū)家庭較對郊區(qū)交通條件滿意的郊區(qū)家庭使Logit P平均增長1.194個單位，使購房發(fā)生比擴(kuò)大3.301倍。以上數(shù)據(jù)表明郊區(qū)的住宅規(guī)劃、公共服務(wù)設(shè)施和交通條件對郊區(qū)家庭購房有一定的驅(qū)動影響。田淑敏對北京郊區(qū)農(nóng)民住宅建設(shè)意愿的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，郊區(qū)居民對住房規(guī)劃、道路交通、水電基礎(chǔ)設(shè)施、垃圾處理等問題存在不滿。本次調(diào)查郊區(qū)居民自建住房的成本在15萬左右，面積在250平方米左右，一般為2~3層樓房，均價約600元/平方米，而億房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示武漢市2011年12月份的商品房均價為7802元/平方米，二者相差甚遠(yuǎn)。盡管郊區(qū)居民的自建住房擁有成本低、面積大等突出優(yōu)勢，但郊區(qū)住宅規(guī)劃落后、房屋隨意建設(shè)、排列無序等導(dǎo)致郊區(qū)居民的自建住房價值大幅降低。另外，郊區(qū)村莊內(nèi)部道路系統(tǒng)落后，雨天泥濘不堪的現(xiàn)象也導(dǎo)致郊區(qū)自建房的價值降低。這些因素驅(qū)動郊區(qū)居民背負(fù)貸款壓力購買城市商品房，也是郊區(qū)發(fā)展和提升郊區(qū)居民生活品質(zhì)需要高度重視的問題。

4、方程式4為郊區(qū)居民是否購買或計劃購買城市商品房的概率P值的回歸方程，對郊區(qū)居民購買城市商品房的行為具有一定的預(yù)測意義。開發(fā)商或相關(guān)部門可在郊區(qū)家庭構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)收入水平等宏觀數(shù)據(jù)和對郊區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、交通條件狀況評估的基礎(chǔ)上，結(jié)合本文得出的回歸方程，對郊區(qū)居民的購房趨勢進(jìn)行一定程度的預(yù)測。

五、研究結(jié)論

本文利用對武漢市郊區(qū)的一手調(diào)查數(shù)據(jù)，對郊區(qū)居民購買城市商品房的行為特點進(jìn)行初步探析。通過模型結(jié)果分析，可提煉出以下論點：（1）子女結(jié)婚與教育問題為郊區(qū)居民購買城市商品房的主要驅(qū)動因素，現(xiàn)階段多數(shù)郊區(qū)家庭為解決子女結(jié)婚或教育問題而買房；（2）三口之家與經(jīng)濟(jì)收入高的家庭購房可能性大；（3）郊區(qū)住宅規(guī)劃落后、公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通系統(tǒng)不完備導(dǎo)致郊區(qū)自建住房價值貶低，驅(qū)使郊區(qū)居民購買城市商品房，是郊區(qū)發(fā)展需特別關(guān)注的問題；（4）在統(tǒng)計數(shù)據(jù)和評估的基礎(chǔ)上，該模型可為政府、地產(chǎn)開發(fā)商了解郊區(qū)居民購房趨勢和意愿服務(wù)。□

（作者：郭來君，現(xiàn)為華中農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理土地管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)碩士研究生，主要研究方向：土地資源管理、房地產(chǎn)中介；梅昀，陳銀蓉，均為華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理學(xué)院學(xué)生）

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