物業稅并非平抑房價的首選——專訪房地產研究專家章林曉

文｜《小康》記者 張旭

物業稅并非平抑房價的首選
——專訪房地產研究專家章林曉

文｜《小康》記者 張旭

建立與保障房建設相對應的福利性金融體系，是我國房地產金融業的當務之急

章林曉 高級經濟師，側重房地產及相關領域研究。

《小康》：最近出臺的一系列旨在抑制房屋需求的政策已經導致房屋交易量的下降，但這樣的政策被普遍認為是治標不治本。請問導致中國房屋價格高企的根本性的金融問題有哪些？最近的各項政策將在何種程度上對解決這些問題有所貢獻？

章林曉：從金融角度來看，中國房價高企的根源在于，在現行國際貨幣體系安排下，我國地方政府主導區域經濟的惡性競爭造成對資源、環境和人民健康的過分讓度，即形成“血汗貿易順差”，由此引來的“噬血”海外游資加劇了我國國際收支的失衡，并通過巨額外匯占款渠道對人民幣的供應量形成強烈沖擊，我國房地產市場最終成了貨幣泡沫的宣泄口。因此，抑制高房價從根本上來說應消除“血汗貿易順差”及由此引來的“噬血”海外游資，而其前提則是杜絕因惡性競爭而造成的我國資源、環境和人民健康的過分讓度。必須叫停一些地方為了單純追求GDP增長，相互間展開惡性競爭，最終陷入增產不增收乃至賠本賺吆喝的“悲慘式”增長。

在最近出臺的各種政策中，“外資購房限制”可算為“噬血”海外游資購房筑了一道堤壩，其余的各種政策對中國房價高企的根源幾乎沒有涉及。

《小康》：自2003年至今，中國市場上的流動資金大部分時間都處于過剩狀態，而城市土地供應量卻相對不足，即存在“錢松地緊”的情況，由此又導致房價居高不下。請問“錢松地緊”的原因是什么？為解決這個問題，政府需要在金融政策方面做出哪些調整？

章林曉：就“錢松”而言，在外向型發展戰略指導下，外匯占款日益成為基礎貨幣供應的重要渠道。自2001年起，我國外匯儲備進入大幅增長階段，國家通過外匯占款渠道被動投放基礎貨幣的規模也越來越大。

我國外匯儲備從2003年1月的3044.57億美元，增長到2010年3月的24470.84億美元，以1：7.2的比例進行粗略計算，央行需投放基礎貨幣約154269.14億元人民幣。如果以貨幣乘數為5計算，則貨幣供應量增加了771345.7億元人民幣。雖然央行采用了一些技術手段予以對沖，但效果不佳，中國市場上的流動資金因此長期處于過剩狀態。

就“地緊”而言，我國人多地少，人均耕地僅有1.43畝，不及世界平均水平的40%；城市又往往多建于平原地帶，所以城市用地的外延擴張勢必要占用城市郊區的優質高產耕地。到2003年底，我國耕地面積已降至18.51億畝，即突破了2010年計劃耕地保有量的底線。為堅守耕地紅線，進而確保國家糧食安全，工業化和城市建設用地的供給必然受到嚴格限制，因此可以說“地緊”是不可改變的常態。此外，“零地價”招商引資的工業用地，以及一些奢侈的形象工程、政績工程用地，還在不斷擠占原本有限的建設用地，因而加劇了“地緊”的嚴重程度。

解決“錢松地緊”問題，一方面，政府必須在外匯政策上做出適當調整，真正認識到我們“不惜血本”招商引資的嚴重后果；另一方面，“零地價”招商引資的工業用地必須叫停，嚴格按照規定實行招拍掛，同時，對市場公共基礎設施用地，也應試行有償使用的方式，以此杜絕形象工程、政績工程對土地的亂占濫用。

《小康》：目前的房地產金融政策在房（建）貸和購貸方面分別存在哪些問題？您認為應如何解決？

章林曉：房（建）貸最忌諱的是“大放大收”，目前房地產金融政策在房（建）貸方面恰恰患了這個“病”。

由于房地產生產周期相對較長，而且資金需求體量巨大，資金供需之間存在一定的時間差。為解決房地產資金供需這個時間差，就需要房地產金融的支持。因此，房地產行業屬資金高杠桿率行業。房地產企業又不同于其他一般企業，其他企業往往有許多種產品；而房地產業只有一種產品——房屋。這就決定了在產品利潤下降時，房地產企業無法像其他行業一樣做出停止生產某一種產品的決定。唯其如此，房地產業的平均利潤才會在平時高于其他產業，而當國民經濟走向蕭條時，往往又率先滑坡。

對于資金高杠桿率，同時又屬高風險的房地產行業來說，房（建）貸最忌諱的是“大放大收”。“大放大收”極易導致房地產企業資金鏈斷裂，房地產企業被逼得破產之后，放貸銀行自然會血本無歸。

房地產購貸金融政策的最大問題，是將自住性、投資性、投機性購房需求全“打飛”了。

“新國十條”關于二套房首付款不得低于50%的規定造成了改善性需求的斷層，改善性住房需求必然因此大幅萎縮。由于高杠桿性是投資/機性資金的偏愛，所以第三套及以上住房貸款暫停發放，可說完全打掉或者至少說是打掉了大部分投資/機性需求。由此看來，“新國十條”的出臺使得90平方米以上自住性、投資性/投機性購房需求幾乎完全抑制，90平方米以下的自住性需求也受到極大沖擊，樓市成交量迅速全面下挫，直至進入凝凍狀態，便是自然而然的事情了。

總的來說，貨幣政策歸根到底是總量工具，難以勝任結構性調整的重任，所以解決問題最好是依托稅收政策。

《小康》：您認為合理、有效的房地產金融政策與保障房建設之間的關系是什么？

章林曉：現在絕大多數國家將居民購房融資分為福利性住宅金融和商業性住宅金融。福利性住宅金融以非贏利為出發點，旨在提供各種幫助，體現政府福利；而商業性住宅金融以贏利為目的，遵循市場競爭原則。而我國現行的房地產金融政策，卻將福利性住宅金融和商業性住宅金融這兩者混于一處，試圖讓商業銀行承擔解決中低收群體住房難題的重任。

折腰 在當前的宏觀經濟形勢下，物業稅的開征很可能會成為壓垮“房奴”的最后一根稻草。

相對于福利性金融體系，我國商業性金融體系相對較為成熟，而福利性金融體系除住房公積金制度外還是一片空白。當前，建立與保障房建設相對應的福利性金融體系，是我國房地產金融業的當務之急。

《小康》：您對其他有助于平抑房價的措施，如物業稅等有何見解？

章林曉：物業稅并非平抑房價的首選。世界上開征物業稅的國家中，物業稅年稅率普遍不超過3%。如葡萄牙大約為1.1%～1.3%，加拿大為0.5%，日本為1.4%～2.1%，美國為1%～3%，法國則按0.5%～1.5%的超額累進稅率；芬蘭一般稅率為0.2%～0.8%，長期居住用不動產稅率為0.1%～0.4%。

物業稅是對居民財產的強制性稅收，如果過分加重民眾負擔，勢必造成民眾與政府的對立，加大物業稅的征收難度和征收成本。我國物業稅的年稅率，一般也不可能超過3%的上限。對于價格瘋變的房地產市場來說，3%的物業稅年稅率上限難以對投機炒作形成有效威懾。

持有環節房產稅的設立和開征，是“重持有，輕交易”的體現，這對提高房地產資源的利用效率無疑有積極意義。但是，試圖通過提高房地產資源的利用效率進而達到調節房價的目的，即便能夠實現也將是一個長期的過程。而且，在當前經濟面臨兩次探底的復雜的國際國內宏觀經濟形勢下，物業稅的開征很可能會成為壓垮“房奴”的最后一根稻草。

如果所得稅征收施行“三年以內轉手的征100%，三年以上六年以內征50%，六年以上免征” 諸如此類的政策，海外游資就不得不對其投機行為進行更慎重的考慮。

立足當前宏觀背景的前瞻性分析，可以知道物業稅的出臺，在今天并非當務之急，而房地產市場差異化所得稅的出臺，實在是不能再拖延了。