別讓房市泡沫毀了改革成果

楊 帆

目前，大家都在議論：通貨膨脹何時到來？其實，對于生產資料價格和消費物價指數上升的擔心過早，但資產價格，即房地產價格的大幅度飆升已成事實。2003年以來，中央政府出臺了諸多政策，但房地產價格在每一輪調控后依然出現暴漲。2009年底，某央企在北京以天價競拍地塊，成為新一輪房價上漲的標志。

如果說美國房地產危機還沒有警醒中國人，那么迪拜危機后，世界銀行發出亞洲有房地產泡沫的嚴重警告，還不值得重視嗎！這是促使中央再次出手的一個重要原因。如果再放縱高房價，未來數年就有可能釀成崩盤，引發一次毀掉30年改革成果的金融危機。

利益集團壟斷是泡沫根源

人們不禁要問：誰有這么大能耐干擾國家調控？答案只有一個：存在一個由房地產商、商業銀行、地方政府官員、某些經濟學家及媒體組成的龐大利益集團。

在2003年出現了獨立的房地產商協會。每次中央宏觀政策出臺，房地產商就采取集體行動，化解政策于無形。他們經常聚會決定壟斷價格，對抗中央政策。在某次會上,他們這樣說：“都要挺著，圈子里就這么定了。只要挺過3個月，市場就會回暖。”針對住宅面積低于90平方米的限制，一個開發商說：“我設計住房是上下兩層預留接口，梯子一架，立馬就成復式。這叫上下貫通，縱向聯合。”

當房地產業處于上升時期，對商業銀行來說，房地產信貸是優良資產。中國80％左右的土地購置和房地產開發資金直接或間接來自商業銀行信貸。商業銀行承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。房地產開發商如果不能順利賣出房子，可以宣布破產，把房子給銀行還貸。銀行只能低價賣房，形成巨額虧損，使居民存款遭受巨大損失。破產的房地產商并不虧損。

地方政府“經營城市”，賣地成為他們最大的“錢袋子”。土地出讓金近年迅速上升，1990年土地出讓金10.5億元，2009年則躍至1．5萬億元。有學者揭露地方政府與房地產商抬高價格的五招：第一招，大搞城市拆遷，創造住房需求以拉高房價。1/3的住房需求是由城市拆遷拉動的。第二招，提高拆遷的補償標準，立即刺激新房價格上漲。第三招，土地招標拍賣，政府不斷抬高土地出讓價格。一旦房地產價格走軟，地方政府就會減少土地供應，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的假象。第四招，控制或取消經濟適用房和單位集資建房。第五招，操縱房地產統計數據，誤導消費者。

商業銀行有權或負責放貸的官員、地方政府有權負責批地的官員，一直是房地產商的重點尋租對象。而某些號稱“主流”的經濟學家為利益集團講話，背棄人民群眾利益，早已為輿論所不齒。上海某著名大學房地產研究中心主任，在中央每次調控政策出臺之時，總要與房地產商一起對政策唱反調。

房地產廣告通常在都市類報紙上占30%。發達國家有關于限制行業對輿論構成“事實影響”的立法實踐表明，當某個行業廣告占到媒體的10%以上時，這一行業就具有對輿論的事實影響力。媒體一旦受到某個行業挾制，就會影響到報道的獨立性。電視節目給房地產公司做喉舌的也比比皆是，我就參加過一次。主持人規定：節目不許談房價高的問題，只能談在高房價下大家如何買房子。

高房價套牢中產階級三代積蓄

喪失了艱苦奮斗精神的年輕人，貸款買房一步到位，結婚就要100平方米的大房子，每平方米10000元，就是100萬，首付要雙方父母甚至祖父母出，自己負擔30年以上的分期付款。當高房價把多數居民三代人的積蓄套牢以后，泡沫就該破滅了。沒有只漲不跌的市場，當房價暴跌以后，財富就大規模縮水了。中產階級根本崛起不了，他們將被套牢在房子上，沒有消費能力。

大多數年輕人“居者有其屋”的夢想破滅了，不得不由買房變成租房，一輩子交房租的滋味是極不好受的。所謂“有恒產者有恒心”，多數人一輩子依靠租房生活，社會能穩定嗎？我們警告了多年的社會兩極分化，終于在住宅問題上暴露無遺。一批大房產主出現了，他們把住宅作為投資品出租，或作為投機品出售。這樣下去，他們也會虧損，因為多數人無法支付高房租。如果高房價會引起如此大的社會經濟政治問題，那么就不可以“政府被套牢，銀行要虧損”為理由，再縱容這一利益集團橫行。

提前解決，損失較小

國家應下決心對第二套房收不動產稅，這才是國際慣例。美國人一般只買一套大房子，很少買第二套房，以免交稅。加上提高首付比例，足以把一般住宅價格降低30%。

對于豪宅應控制開發數量，提高稅收，容忍高價，以滿足富豪的需要。對于貧困居民和進城農民，由政府提供廉租房。糾正房地產開發體制的壟斷和腐敗，是我國房地產業健康發展的關鍵。政府要控制一般住宅面積，查處各環節提成，把造價壓下來。打破大房地產商的壟斷，允許居民自己組織住宅合作社，允許單位自己建房。

在理論上應該明確，房地產的性質主要是消費品而不是投資品，更不是投機品。住宅具有社會保障與公共福利的性質，不能完全由市場左右，更不可由地方政府與大開發商謀取壟斷利益。

當然，大多數人買不起房子的問題，不僅是因為房價過高，也因為收入不能提高。經濟學界長期爭論的中國有沒有兩極分化，兩極分化對經濟發展有什么作用，有沒有壟斷和利益集團，他們會把中國引向何方？在房價暴漲，大多數人被逐出買房行列，變成租房者的無情現實中，已經有了答案。中國經濟高速發展背后隱藏的深層次矛盾，因此暴露無遺。能不能把住宅問題解決好，乃是一個關鍵，必須下大的決心進行利益格局調整。▲（作者是中國政法大學商學院教授。）