樓市:年中可能出現購房時機

2009年底以來，房地產抑制性政策開始頻繁出臺。2010年1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確表態要遏制房價過快上漲，行業政策已經從2009年的“寬松”轉向了“中性”。

《通知》的核心思想是抑制商品房過度消費，打擊投資和投機性需求，規定二套房貸首付不得低于40%;防范信貸資金違規進入房地產市場;特別提出要加快研究完善住房稅收政策。

在過了一年的好日子之后，房地產市場迎來了新的考驗，在嘗過2008年底和2009年初房價短暫回調的甜頭之后，我們能否迎來購房的第二春?

開發商捂盤會得到改善

對于房地產商而言，“寒冬”出現在2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發商拿地時，首次繳款比例不得低于全部土地款的50%，分期繳納全部土地出讓價期限原則上不得超過一年，特殊項目可約定在兩年內全部繳清。

《通知》之前，各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并無統一規定，大部分在20%-30%之間。中國指數研究院(華中)高級分析師李國政表示，這份文件的出臺，會擠出開發商手中的部分資金，進而促進開發商加快樓盤銷售，回籠資金。

根據該院的研究數據，2009年以來，武漢樓市新增供應量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負增長，但2009年樓市的火爆，許多新項目紛紛上馬，到11月時，新開工面積同比增長由負轉正。由此推斷，2010年的武漢樓市，供應量會明顯增加，開發商捂盤的情況會得到改善。

另外，將首次繳款的比例提高到50%，將引發房地產商重新洗牌，資質欠佳的小房地產商將被淘汰出局，資源集中到實力雄厚的大房地產商手上，更能保證商品房的開發數量和質量。

買房的門檻變高了

這并不意味著房子變得更好買了，對于大多數依靠銀行信貸的購房者而言，買房的門檻變高了。

2010年2月初，中國銀行率先宣布，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折起，以市中心一套總價35萬元的精裝修45平米小房為例，首付約7萬元，以還款20年為期，房貸7折下，每月只用還款1700元，8.5折之下，每月要還款超過2100元。而且銀行規定，只有百里挑一的客戶才能享受到8.5折——征信系統里不能有逾期記錄、職業穩定、銀行的VIP客戶才能申請到8.5折優惠。

對想投資第二套房的購房者而言，政策是由“寬松”轉向了“收緊”，從今年起，央行對購買第二套房貸的貸款優惠利率已經取消，基準利率上浮10%，購買第二套房的首付款不低于40%。

反觀2009年的武漢，在寬松的第二套房貸政策之下，部分銀行對第二套房的信貸政策與首套房相差無幾。“可以肯定的說，投資型的購房者步伐要放緩。”武漢房地產資深人士熊華勇表示，二手房政策的改變也會影響到投資機會。

為了降低金融危機對房地產市場的影響，財政部和國稅總局曾出臺優惠政策，規定在2009年內個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房免征營業稅，根據相關部門的統計，武漢在2009年全年的二手房交易量為5.4萬套，創下了歷史新高。

2009年底，為遏制房地產市場的短炒行為，兩部委發出通知，從2010年1月1日起，不足5年的普通二手房在轉讓時仍按差額方式征收營業稅，“這讓投資者短期內脫手的難度加大。”

年中可能出現購房時機

當然，購房者并非完全沒有機會。中國指數研究院發布的《2009年武漢房地產市場回顧和2010年展望》一文中提及:即使貨幣政策收緊，對市場產生的影響可能也要在半年以上，也就是2010年底或2011年初，從緊的貨幣政策才會發揮作用，而且貨幣政策的收緊(加息、縮緊銀根)是一步步的，效果也需要慢慢釋放。

李國政介紹，和一線城市相比，2009年武漢樓市價格漲幅平穩，是緩慢中略有上升。另外，根據政府部門的表態，未來武漢房地產行業的支柱產業型特征不會改變，因此，對于調控政策實施細則，地方政府可能會有一定的彈性，從宏觀層面上看，2010年武漢房地產市場仍將持續發展。

一位不愿透露姓名的房地產資深人士透露，2009年的火爆樓市讓地產商賺得盆滿缽滿，大小房地產商手上有充足的現金流，而且，國家出臺的信貸政策，只針對國有銀行和股份制銀行，對外資銀行并沒有限制，“ 市場上還是有一些機會存在。”

“武漢市場上最好的買房時機是在2009年7月之前，這期間出現過大的價格回調。”熊華勇對2010年武漢房市的判斷為，“年中是比較好的時間，那時的行情會比較明朗。”

在有限的資金環境下，盡量在升值空間較大的片區購房，熊華勇的推薦是中心城區和擁有特殊景觀資源的地段，如臨江、東湖、南湖等，李國政的推薦是買在升值空間已經顯現的地段，比如徐東地塊，和地鐵、輕軌沿線。