常州市住房消費影響因素實證研究

摘要:本文立足常州，在大量數據收集基礎上建立數理模型，運用嶺回歸的方法，實證分析常州地區房地產消費影響因素對居民住房消費支出影響關聯度，為增強居民住房消費，促進地方經濟發展提供決策參考依據。

關鍵詞:住房消費 影響因素 嶺回歸 政策建議

一、引言

改革開放以來，中國經濟快速發展，房地產業也逐步成為國民經濟的主導產業。其中住宅是我國房地產開發投資的主體，投資持續快速增長，占比不斷提高。地方經濟中，房地產業也成為非常重要的產業，它的興衰直接影響著一個地方經濟運轉的好壞。然而，近幾年來房地產業出現投資過度、房價非理性上漲等問題。為引導房地產市場重新回到健康、理性的發展軌道上來，我國政府近年來綜合運用土地政策、金融政策、稅收政策、行政管制等手段。做為二線城市的常州市，地處長江三角洲，毗鄰上海、蘇州這樣的經濟大戶，經濟運轉良好，城市發展迅速。對常州市住房消費支出影響因素的研究，有一定的代表意義，探尋促進房地產業健康發展的政策，對其他城市也有積極的參考價值。

二、文獻綜述

關于房地產消費影響因素的問題，國內外學者已做了大量的研究，涉及的角度也很多。

(一)國外代表性研究

Benson等人(1999)研究了加拿大和美國間匯率變化對房地產價格指數的影響。研究發現，在1984-1994年期間，匯率上漲了10%，而柏林漢姆的房地產價格指數則上升了7.7%。

Lu和So(1999)研究發現，出租和自住兩個市場是相關的，投資者可以通過一個市場的價格信息推測另一個市場可能的變化。

Francois和Sven(2003)以英格蘭和威爾士1959-2002年的數據為樣本，分析在商業周期中居民收入、房地產價格、以及住房交易的關系，并用計量經濟模型證明了住房需求的波動是房地產交易關鍵驅動因素。(居民收入、房產價格)

Drtalo一Mange(2002)認為，住房消費主要受住房本身的特征、住房價格以及消費者收入的影響。

美國的丹尼斯·迪帕斯奎爾和威廉·C·惠頓著的《城市經濟學與房地產市場》一書對城市地租和房地產價格等方面作了深入研究，書中指出住宅的需求與住宅價格、區位關聯密切，住宅價格受土地租金等的影響。

(二)國內代表性研究

陳薇薇(2005)認為:影響商品房價格的主要因素包括國家的宏觀政策、區域位置、市場的供求結構、商品房本身的硬條件和軟條件。

吳群、高慧瓊(2006)經研究發現:供求關系是房價關系變化的主要因素和決定因素，房地產價格形成主要遵循非價值價格理論，生產成本只是房地產價格的構成要素，對房地產價格的作用是有限的。

溫海珍、賈生華(2006)從住宅特征變量包括建筑面積、住宅年齡、朝向、裝修程度、所在樓層、有無車位、自然環境、小區環境、物業管理、生活配套、教育配套、鄰近大學、中心商務區的距離、交通條件、時間因素等研究。

宋勃、高波(2007)研究發現，短期而言，房地產價格上漲吸引了外資的流入;長期來說，外資的流入推動了我國住房價格的上漲。

肖建月(2005)提出了影響房地產價格的10個因素:供需因素、物理因素、環境因素、政策因素、經濟因素、人口因素、社會因素、心理因素、國際因素和不可預見因素。

鮑麗香(2005)認為:房地產價格的影響因素可分為一般因素、區域因素和個別因素，其中一般因素主要指宏觀因素，區域因素包括交通、商圈、環境等，個別因素與房屋的質量、設計有關。

三、住房消費影響因素及基本關系

總結國內外相關文獻，住房消費影響因素可以分為的主體因素、客體因素和環境因素三大類。主體因素是指消費者本身的影響因素，包括消費者收入、儲蓄、教育文化、偏好等等。客體因素是指住房本身的特征(通常是住房的區位條件、環境條件以及住房質量等);環境因素是指政策、經濟、自然等其他較大范圍內的影響，如:經濟形勢、住房政策、當地自然條件等。并可以基本得出三者間的關系如下圖1所示:

四、常州市住房消費影響因素的實證研究

為了能對影響住房消費的因素與住房最終消費結果進行一個定量化的研究，本文擬通過居民人均可支配收入、人均儲蓄額、恩格爾系數、家庭結構、家庭負擔來描述主體因素;擬通過住房價格、住房供應面積、人均居住面積來描述客體因素;擬通過二手房市場發育程度、住房租售比、貸款利率來描述環境因素。并計劃用常州市統計年鑒取得的有關歷史期連續幾年的經濟指標作為研究數據來建立住房消費支出的數理模型。

上述各指標的數據界定情況如下:

(1)居民人均可支配收入(X1):是居民平均每人每年的可支配收入。

(2)恩格爾系數(X2):是食品支出總額占個人消費支出總額的比重。

(3)人均儲蓄額(X3):是平均每人每年儲蓄額。

(4)住房價格(X4):依據當年平均住房價格來計算。

(5)家庭結構(X5):本研究用歷年常州市城鎮居民家庭中的人口數來描述。

(6)家庭負擔(X6):本研究用居民家庭中平均每一就業者所負擔的人數來表示，

(7)人均居住面積(X7):用常州市歷年的人均居住面積來表示。

(8)二手房發育程度(X8):用各年存量房銷售與增量房銷售比來表示。

(9)住房租售比(X9):本研究以當年住房銷售每平米平均價格與每平米年租金之比來表示。

(10)貸款利率(X10):本研究以個人住房公積金貸款利率來表示，由于可能在某年度內有多次調息現象，就以當年度的貸款利率的一個加權平均數來代替，并所有的貸款利率以5年以上的利率為標準。

(11)住房供應面積(X11):本研究住房供應面積包括住房一級市場和住房二級市場所提供的住房供應面積之和。

(12)住房消費支出(Y):是居民人均住房消費支出來。

將上述因素和居民人均住房消費支出建立多元線性回歸模型。模型表達式為:

y=a+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X8+β9X9+β10X10+β11X11+u

其中，y為居民住房消費支出，Xi為某個影響因素，a、β為待估計參數，u為隨機誤差項。為了消除價格指數變動對數據的影響，保證數據的可比性，對模型中的數據事先進行價格指數的剔除。具體處理情況本文略去。在回歸之前，先對11個自變量和1個因變量作簡單相關分析，結果如下表1。從中可以看出，在顯著性水平條件下，11個自變量和住房消費支出之間都存在一定的相關性，只是某些變量與住房消費支出之間的相關性很小，并且人均可支配收入與人均儲蓄額、住房價格與家庭結構等兩兩自變量間也存在高度相關性，可以推測變量間存在多重共線性問題。說明不能運用普通的最小二乘法等回歸方法進行回歸處理。為了保證數據分析的準確性和科學性，本研究選用嶺回歸分析方法。

嶺回歸是一種常用的處理多重共線性問題的回歸方法，是在自變量信息矩陣的主對角線元素上人為地加入一個非負因子k，從而使回歸系數的估計稍有偏差、而估計的穩定性卻可能明顯提高的一種回歸分析方法，它是最小二乘法的一種補充，嶺回歸可以修復病態矩陣，達到較好的效果。運用DPS軟件程序，做收入增長率等10個自變量與居民消費支出嶺回歸，得到不同嶺參數下各自變量的嶺回歸系數，見下表2:

從上圖2可以知道 的取值范圍為0~0.2，使所有的回歸系數的估計值都能達到相對穩定。因此，選擇K=0.2，計算此時的嶺回歸估計結果為:復決定系數R2=0.9609，模型整體擬合效果不錯，此時標準化嶺回歸方程是:

Y=-286.4219+0.0002X1-0.0002X2+3.5249X3-0.0010X4-0.0118X5-128.8687X6+91.7791X7+9.8565X8-239.2260X9+8345.2464X10+60.5420X11

從模型的回歸系數可以看出，影響常州市居民住房消費支出的因素可以分為兩類:一類正影響有:居民人均可支配收入、人均儲蓄額、人均居住面積、二手房市場發育程度、貸款利率、住房供應面積;一類負影響有:恩格爾系數、住房價格、家庭負擔、住房租售比。由于嶺回歸的回歸系數是標準化的，其值大小具有可比性，而且回歸系數的大小可以直接反應影響程度的大小。因此可以推出各影響因素對常州市居民住房消費支出的影響順序為:貸款利率>住房租售比>家庭負擔>人均居住面積>住房供應面積>二手房市場發育程度>人均儲蓄額>>家庭結構>住房價格>居民人均可支配收入。

五、結論及政策建議

從以上定量的分析可以發現，在理論上很重要的影響因素在實證中并沒有得到很明顯體現，尤其是居民人均可支配收入和恩格爾系數等，這充分說明相對于一般品消費住房消費具有特殊性和復雜性。

(一)努力提高居民收入水平，增加有效住房需求

雖然居民可支配收入對住房支出消費的影響不是最強因素，但是實證分析證明人均收入水平的提高，會有力地促成實際住房消費。恩格爾系數也是影響居民住房消費的重要因素，恩格爾系數雖然反映了居民家庭消費水平和消費結構，但是歸根結底起來，還是與收入密切相關。因此，提高居民收入水平，特別是提高中低收入階層的收入水平，增加有效住房需求，是促進常州市城鎮居民住房消費的重要途徑。

(二)完善住房市場發育程度，提高存量房消費

二手房發育程度是通過存量房交易與新增房交易之比表示的，實證分析表明二手房發育程度與住房消費成正向關系，說明完善住房市場發育程度，有利于提高居民住房消費支出。住房供應結構是指在住房按參與流通的時序分為住房一級市場和住房二級市場情況下，兩種市場住房在整體房源中所占比例結構。積極啟動和培育住房二級市場，提高存量房交易是進一步深化常州市住房制度改革的重要內容，也是擴大居民住房消費需求，改善居民住房條件，發展和繁榮房地產市場，加快住房建設的有效途徑。

(三)培育居民梯度消費觀念，優化住房消費結構

住房租售比與住房消費支出之間存在負影響關系。租房市場價格越高，住房實際消費支出越多。培育居民良好的住房消費觀念，不同收入群體的住房消費層次化發展，依照收入水平不同分別形成租房居住、購置二手房居住和購置新房居住幾種層次，等到收入提高后再向更好的條件改善的一種梯度化消費結構。

(四)完善住房金融體系，降低住房貸款門檻

住房貸款利率對住房消費支出的影響最高，說明相關金融政策對住房消費的影響最為明顯。完善的住房金融體系是保證居民形成有效住房需求的有力保障，特別是解決中低收入家庭的住房問題，更是離不開政府直接或間接的支持。大力實施鼓勵居民購房的優惠政策，對不同收入的家庭，實行不同的貸款利率，切實提高居民住房消費能力。

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(作者單位:常州工學院)