房地產開發企業質量管理分析

摘要:房地產商品是房地產開發企業實現企業目標的關鍵，這就要求企業必須在項目開發過程中進行有效的質量管理。目前房地產開發項目中存在一些問題。在項目開發的四個階段都需要進行質量管理，而項目質量管理的重點是對項目前期工作階段、設計階段的管理與控制。

關鍵詞:房地產開發企業;質量管理;質量計劃

中圖分類號:F293.3 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2010)05-0038-02

房地產開發企業的目的是實現開發項目的最大經濟效益，以更好地滿足市場需求。這就要求開發企業向市場提供優質的房地產開發商品，而優質的房地產商品來自于開發企業對項目進行有效的質量管理。因此，可以將房地產開發項目的開發過程分為項目前期工作、設計、項目實施和竣工結算四個階段。如何在各個階段管理好項目的質量是每個開發企業應重點研究的問題。由于項目前期工作和設計這兩個階段更是質量管理重點中的重點，所以本文重點對這兩個階段進行詳細的分析與探討。

怎樣才能管理好項目的質量?對于每一個開發企業來說，應首先考慮項目的質量，質量又是質量管理的對象，它的原則是全面的質量管理，即以質量為中心，項目全員參與，以達到預期目標。全面質量管理既是原則，也是可行的操作程序，即PDCA循環(計劃、執行、檢查、處理)，具體的控制方法有ABC分析法、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正，從而提高房地產開發企業的經濟效益。

一、目前在房地產開發項目中所存在的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。作為建設方為項目而成立的團隊，這種思維就應該改變。當開發項目進行到施工階段時，如果規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，就很難保證工程項目的整體投資效益。

二、房地產開發項目前期工作階段

房地產開發項目的前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等，這是整個開發項目的基礎，其質量高低對后階段工作有著重大影響。

1.建立開發項目質量管理責任制

對于房地產開發項目，還可設項目質量經理，他是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。質量經理的職責是:根據投資人項目開發戰略，確定市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施;按質量計劃規定，檢查項目質量計劃的執行情況;對發現的重大質量問題，組織研究解決，并向項目團隊負責人報告;編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。項目質量經理對質量的監督檢查，不能代替項目其他崗位的質量職責，項目各個經理、專業負責人、各部室、各專業人員各自均應完成自己的質量責任，這樣項目的質量才能有保證。

2.制定開發項目的質量計劃

充分了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準;熟悉質量管理體系文件，把質量目標進行層層分解，按質量計劃和實施步驟層層落實。每一層次職責、權限、資源分配以及保證質量的措施都予以明確。質量管理計劃要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。

3.建立開發項目前期工作成果的質量評審制度

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。采用德爾非法進行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發現問題，優化前期工作成果。項目咨詢公司對咨詢成果進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成相應記錄文件，以提高投資效益。

三、房地產開發項目設計階段

項目設計階段是開發項目進行質量管理，實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說，設計費約只占項目總投資的1%，但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設計兩個階段，它直接關系著項目的開發成本與質量。其目的是通過不同階段的設計來控制和保證設計的質量。

1.開發企業在尋找規劃設計單位時應實行建設方案招投標制，實現設計方案的最優化。即由開發企業選擇幾家具有實力的規劃設計單位進行方案設計。設計前，向他們詳細介紹項目可行性、產品市場定位、各項經濟技術指標、建設成本范圍、質量及效果等方面的資料和情況，特別要強調設計方案的經濟與合理，使各設計單位做到心中有數。設計方案提交后，開發企業組織專家進行評審，選出最優的初步規劃方案，確定中標單位且與之簽定合同，并在此基礎上細化。

2.初步設計完成后，根據一些建設方案設計的經驗教訓，開發企業要認真審查對比，不能對設計單位過分依賴，這是非常重要的一環。應注意的是細化后的設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。經濟合理主要體現在:

(1)布局是否合理。戶型設計是否超前，功能分區是否分明，是否合理安排居住、使用、衛生等功能空間，體現其最大的使用價值，是否嚴格控制每套住宅的價格與功能價格比，住宅結構和設備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求;環境配套設施、建筑造型和風格藝術感怎樣，是否體現了以人為本的設計理念，是否具有較高觀瞻價值。這些都是購買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

(2)經濟性是否合理。設計應將使用功能分區相對集中，減少浪費。盡量避免不必要的裝飾和過多的懸挑，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸。環境配套設施要做到經濟適用、美觀、新穎但不奢華。

開發企業全面審查后，對設計方案提出合理化建議，以便設計單位進行修改。盡可能做到詳盡周到，避免設計返工。修改后的設計方案要重新預算成本并與目標成本對照，看是否超預算設計。

四、房地產開發項目實施階段

在項目施工階段，雖然影響項目投資可能性小，但是項目要投入建設資金，浪費投資可能性大，開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在:(1)實行效益獎勵制度，充分調動管理人員的積極性，管好施工現場。(2)盡量減少設計圖變更。(3)嚴格現場簽證管理。(4)控制進場材料的質量與成本。(5)嚴把隱蔽項目的驗收關

五、房地產開發項目竣工結算階段

房地產開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書，即監理公司初審-項目部門復審-開發企業終審。對于房地產開發企業，這樣做既能監督又能保證結算的準確性。在結算完成后，要做好項目的開發評價工作，主要是對項目各部分分項和整體進行質量分析。其目的一方面是總結開發項目的成敗得失，吸取經驗教訓;另一方面可以取得一些經驗數據和技術經濟指標，為以后的開發項目提供質量管理方面的參考依據。

六、結論

綜上所述，房地產開發企業質量管理是一個動態的過程。開發企業的質量管理貫穿于項目的全過程，在項目管理的各階段，時時要有抓優質質量的觀念，確保開發建設前期的質量，隨時糾正發生的偏差，以減少或避免資金的流失，最大限度地提高資金的投資效益。開發企業要不斷完善項目質量管理制度，以保證項目管理目標的實現，更好地獲得較好的經濟效益和社會效益。

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