黃浦區(qū)區(qū)長詳解外灘新思路

“我們考察過世界所有的金融聚集區(qū)，都是金融業(yè)態(tài)和商業(yè)消費(fèi)生態(tài)融合起來的”

未來中國這塊最值錢的地塊怎么充分利用?“60后”、財(cái)經(jīng)學(xué)者出身的上海市黃浦區(qū)區(qū)長周偉就未來外灘的規(guī)劃思路接受了《瞭望東方周刊》專訪。

“金融和生活融合的金融生態(tài)區(qū)”

《瞭望東方周刊》：外灘近幾年經(jīng)歷了多次改連，現(xiàn)在外灘老建筑里金融機(jī)構(gòu)和時尚奢侈品牌最多。黃浦區(qū)政府對于新外灘的定位究竟是什么?是以金融中心為特點(diǎn)的東方華爾街，還是奢侈品聚集地、上海的“香榭麗舍大街”?

周偉：這二者并不矛盾，上世紀(jì)30年代，老外灘一帶就聚集了400多家金融機(jī)構(gòu)，中國近代金融史上幾乎所有“第一都是在這里創(chuàng)立的。現(xiàn)在的外灘，已經(jīng)形成了一個金融和生活融合的金融生態(tài)區(qū)：既有中國外匯交易所、黃金交易所、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)，又有外灘3號、18號、半島酒店這樣的高端消費(fèi)場所。

我們考察過世界所有的金融聚集區(qū)，都是金融業(yè)態(tài)和商業(yè)消費(fèi)生態(tài)融合起來的。傳統(tǒng)的金融聚集區(qū)，辦公大樓林立，白天人流進(jìn)來，晚上下班后人流出去，變成死城。實(shí)踐證明，這種業(yè)態(tài)是金融機(jī)構(gòu)不喜歡的。前年我們還做過調(diào)研，90％以上的金融機(jī)構(gòu)都愿意到外灘辦公，正是看中了這里的綜合環(huán)境和條件。

外灘是沿江發(fā)展，浦東是向內(nèi)發(fā)展

《瞭望東方周刊》：浦東金融貿(mào)易區(qū)已經(jīng)發(fā)展得相當(dāng)成熟，黃浦區(qū)發(fā)展外灘金融聚集帶，與浦東的金融貿(mào)易區(qū)發(fā)展模式有何不同?

周偉：黃浦區(qū)根據(jù)自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢，更加注重金融生態(tài)的發(fā)展。外灘金融聚集帶，正如剛剛所說的，除了金融機(jī)構(gòu)落戶之外，還有外灘3號、18號等金融人才消費(fèi)娛樂的場所，將有一個承擔(dān)金融業(yè)俱樂部功能的外灘33號，以及金融人才公寓等等的配套。白天他們在這里上班，晚上還可以聚在一起喝茶放松休閑。

2.6平方公里外灘金融聚集帶沿著黃浦江岸線發(fā)展，南外灘新的商務(wù)樓建起來之后，都將望江而立，為金融業(yè)發(fā)展服務(wù)。而浦東金融貿(mào)易區(qū)是以陸家嘴為中心，向內(nèi)發(fā)展。

《瞭望東方周刊》：陸家嘴金融城和外灘金融聚集帶如何形成錯位?

周偉：外灘與陸家嘴金融城將錯位互補(bǔ)、協(xié)同發(fā)展，外灘金融聚集帶承擔(dān)資產(chǎn)管理中心、資本運(yùn)作中心、金融專業(yè)服務(wù)中心等三個中心功能，吸引以下幾大金融機(jī)構(gòu)入駐。

第一，大要素市場。除了國家外匯交易中心和黃金交易所之外，2009年11月底全國性的上海清算所落戶外灘，這是一個全國性的銀行間市場清算所，是國際金融中心體系中的重要平臺，填補(bǔ)了上海金融中心建設(shè)的空白。

第二，吸引證券、信托、投資公司、股權(quán)投資、風(fēng)險(xiǎn)投資、融資租賃等非銀行金融機(jī)構(gòu)在外灘聚集，這些公司人不多，辦公規(guī)模不大，人腦加電腦，比較適合老外灘建筑辦公。

第三，還有市場評估、審計(jì)、會計(jì)師事務(wù)所，為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)的專業(yè)中介大量積聚。譬如上海金融人才聚集的重要平臺——上海金融業(yè)聯(lián)合會，就已經(jīng)人駐外灘。

第四，外灘的優(yōu)勢在于金融文化底蘊(yùn)深厚，金融文化傳承和拓展。我們也在加大力度，恢復(fù)很多原來的文化功能，還引進(jìn)了一些新功能。比如全國工商聯(lián)并購博物館，馬上就要在北京東路的鹽業(yè)銀行大樓亮相，協(xié)議已經(jīng)簽好，大樓正在整修改造。

舊區(qū)改造是最大的民生也是最大的發(fā)展

《瞭望東方周刊》：與浦東相比，黃浦區(qū)老大樓多，歷史建筑多，南外灘還面臨舊區(qū)改造，外灘金融聚集帶能有多大的騰挪空間呢?

周偉：陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的建筑總量，加上已經(jīng)建成和在建的總共460萬～480萬平方米。外灘金融聚集帶，老大樓加上南外灘能夠建成也要有460萬平方米。

要發(fā)展金融聚集帶，政府的首要任務(wù)就是騰出空間，首先是利用現(xiàn)有建筑，進(jìn)行老大樓功能置換，以及保留改造。因?yàn)闅v史原因，外灘建筑很多變成機(jī)關(guān)企業(yè)的辦公樓，還有居民樓，現(xiàn)在外灘個別老建筑里面還有市民居住，唯一的辦法就是置換。

外灘老建筑的置換在90年代就開始了，原來的市政大樓置換給了浦發(fā)銀行。這是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律形成，政府機(jī)關(guān)在里面辦公，體現(xiàn)不出老大樓的價(jià)值。現(xiàn)在國務(wù)院批準(zhǔn)上海發(fā)展國際金融中心，更加速了老大樓置換，而且現(xiàn)在置換給誰，更明確。外灘定位為金融聚集帶，誰能實(shí)現(xiàn)這個功能就置換給誰。但老外灘的問題是空間很少，上海發(fā)展國際金融中心需要更大的空間，為金融企業(yè)落地提供支持。

根據(jù)市里的要求，從黃浦區(qū)的情況出發(fā)，提出老外灘向南延伸，延伸到南浦大橋下面，加起來共2.6平方公里。

向南延伸面臨一個問題，就是動拆遷。南外灘還是成片的舊式里弄，老百姓居住很困難，本來就是舊區(qū)改造的重點(diǎn)。改造后，一方面改善百姓居住，一方面為金融聚集帶發(fā)展拓展發(fā)展空間。所以說舊區(qū)改造是最大的民生也是最大的發(fā)展。

南外灘除了舊式里弄，還有上世紀(jì)留下來的成片的倉庫，這些功能根據(jù)黃浦江兩岸規(guī)劃也要置換改造。應(yīng)該說，南外灘地區(qū)今后經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間非常大。

“金融聚集帶土地開發(fā)量非常大”

《瞭望東方周刊》：外灘地價(jià)個個都算得上地王，地價(jià)昂貴，拆遷難度很大，怎么去解決又要發(fā)展、又要土地有效利用的兩難問題?

周偉：動拆遷我們有一套管理辦法，譬如董家渡地區(qū)，是全市五大舊改基地之一。我們采取‘五陽光’政策：陽光政策，陽光操作，陽光監(jiān)督，陽光心態(tài)，陽光結(jié)果。動拆遷核心就是老百姓擔(dān)心政策不透明，擔(dān)心先搬先吃虧。實(shí)行“五陽光”政策之后，方案公開，有償舉報(bào)。目前，董家渡地塊進(jìn)展順利。

到2011年，外灘金融聚集帶內(nèi)的建設(shè)用地基本能夠拆平。現(xiàn)在在推的8-1地塊，由市里的土地儲備中心做一級開發(fā)，沒有采取招拍掛的形式，而是第一次采用預(yù)申請制度出讓，限制地價(jià)過快上漲，目前正在招標(biāo)階段。

金融聚集帶土地開發(fā)量非常大，黃浦區(qū)專門成立了一個上海外灘投資集團(tuán)開發(fā)有限公司，代表政府對金融聚集帶的土地進(jìn)行前期開發(fā)，注冊資本10.1億。

這個公司有四大任務(wù)：第一，土地儲備功能，將區(qū)里的土地發(fā)展公司也劃歸這個公司旗下；二，參與土地一級市場開發(fā)；三，按照規(guī)劃，進(jìn)行綜合配套設(shè)施的建設(shè)，包括會議中心、商業(yè)配套設(shè)施，這些建設(shè)帶有公共性質(zhì)，但又是金融機(jī)構(gòu)很需要的，短期內(nèi)沒效益的，就由這家公司來做，第四，老大樓置換。區(qū)屬黃浦置地和市里久事集團(tuán)也在做置換工作，目的是一樣的，置換之后招商都是為金融中心建設(shè)服務(wù)。

“外灘是開放的”

《瞭望東方周刊》：外灘即將向公眾揭開神秘面紗。我們可以想象，新外灘將迎來大量游客，但老建筑里的奢侈品、體閑娛樂場所不是他們所能夠承受的，有些人會說，新外灘是那些精英新貴們外灘，不是老百姓的外灘，你怎么評價(jià)?

周偉：事實(shí)恰恰相反，原來的外灘不屬于老百姓，因?yàn)橛姓畽C(jī)構(gòu)，有私人住宅，你沒法進(jìn)去，現(xiàn)在是商業(yè)設(shè)施，公開的，盡管你不消費(fèi)，你也可以進(jìn)去，可以去欣賞。沿線高端消費(fèi)場所，本身也是游客的目的地。

外灘的改造，第一是為了游客，第二是為上海老百姓有更好的活動空間，第三是讓沿線的金融機(jī)構(gòu)人員有個活動休閑的場所。

黃浦江沿岸防汛墻改造之后，視野更開闊，活動空間寬敞了很多，在濱水區(qū)下面，也有供國內(nèi)外游客消費(fèi)和服務(wù)的休閑場所，游客在里面游覽休息，原來的老外灘，游客坐不下來，現(xiàn)在可以坐下來，喝咖啡，看江景。

外灘的改造，包括地面交通、地下通道，以及濱水區(qū)，3月下旬將竣工。世博前看外灘，世博期間看世博。世博園區(qū)游客預(yù)計(jì)有7000萬人次，而外濰就不止7000萬人次。因?yàn)榭词啦虚T票，但是外灘是開放的，是屬于上海老百姓的，也是屬于每一位中外游客的。