“新外灘”值多少錢

2010年初的外灘，還是一片巨大的、塵土飛揚的工地，讓人很難想象，這將是目前和未來一段時間中國最值錢的地塊之一。

“外灘金融聚集帶”面積2.6平方公里，包括老外灘金融街加南外灘新區兩部分。

上海市黃浦區區長周偉告訴《瞭望東方周刊》，春節前，13—A董家渡舊改地塊能夠拆完，到2011年，2平方公里外灘金融集聚帶延伸線需要拆遷的地塊基本能夠拆平。“未來幾年，整個外灘金融聚集帶，新建的商務樓宇總量將達到180萬平方米。”

180萬平方米是什么概念?意味著能建6個港匯廣場，或者5棟上海環球金融中心，由此引發的聯想空間自然也很巨大。

“外灘金融聚集帶”漸成型

政府重塑外灘金融功能的想法其實早已有之。

上世紀90年代初，外灘曾進行過一輪改造。“當時上海經濟正飛速發展，高檔辦公樓宇不足，外灘上那些原本就具備金融功能的老建筑正好可以解決燃眉之急。”上海社科院城市與區域研究中心秘書長屠啟宇介紹。

“當時，市里就有了逐步調整外灘老建筑的想法，想要通過置換恢復其原有的金融功能。”當時的外灘改造總設計師邢同和說。

這個想法很快付諸行動。1994年11月，市外灘房屋置換有限公司成立，受市國資委全權委托，承擔授權大樓的置換經營，恢復原金融大樓使用功能。1995年7月28日，中國光大銀行上海分行作為首家國內金融機構成功置換外灘29號大樓。

到1999年末外灘地區置換大樓34幢，其中22幢有中、外金融機構進駐。外灘沿線19幢置換大樓中除5幢待租、1幢為他用外，均為金融機構所用。外灘金融街初步形成。

與此同時，與外灘隔江相望的浦東正經歷脫胎換骨。浦東大開發確立了陸家嘴的“金融貿易區”地位，與外灘相比，這里“一張白紙好畫圖”，幾十家著名的中外銀行和金融機構分別建造了大樓，外灘的金融地位受到挑戰。

“相比業已成熟的小陸家嘴金融區，中山東一路外灘及其周邊區域的集聚效應要小得多，沒有太大的縱深。另外，就外灘建筑本身而言，老建筑和保護建筑的雙重身份也是個制約，不可能做太大的改建升級。同時，周邊路網已經成型，且多涉及保護建筑，要見縫插針地設置足夠的車位也有很大難度。”上海文史專家薛理勇告訴本刊記者。

“盡管如此，黃浦區政府一直沒有放棄外灘的金融定位。”屠啟宇說。如今，外灘就在積極重塑其金融功能——由現在的金融一條街擴展為金融集聚帶。“這也是發展經濟的需要，有助于增加稅收和擴大就業。”上海社科院金融學者韓漢君說。

在上海“三個中心”確立之后，2009年7月，黃浦區召開了加快推進外灘金融集聚帶建設大會，區長周偉提出了明確目標：“力爭用十年左右的時間，將外灘建設成為具有影響力的國際性資產管理中心、資本運營中心和金融服務中心。”

規劃中的外灘金融集聚帶由兩部分組成：一是老CBD金融區，即蘇州河以南，延安路以北，河南路以東，黃浦江以西的地區；二是向南延伸發展的新CBD地區，即延安路以南、復興東路以北、人民路中華路以東、黃浦江以西的“南外灘”地區。

“對于黃浦區來講，外灘未來的實質性增量肯定在十六鋪到南浦大橋區域，那里也是現在改造力度最大的地方，未來發展空間無限。”屠啟宇告訴本刊記者。

規劃中的180萬平方米商務辦公樓，將形成金融相關機構新的集聚空間。同時，南外灘一批擁有悠久歷史的老建筑也將陸續被置換。根據目前的統計數據，該區域現擁有90余幢老大樓，其中的40多幢具備置換價值，可以成為金融機構集聚的載體。

92.2億元的最新“地王”

“黃浦江沿岸一帶是上海的黃金寶地，目前可推出的地塊已經非常少，每推出一塊都受到市場極大的關注。2009年下半年，陸家嘴濱江兩幅商業地塊推出，開發商競爭非常激烈，就是最好的例證。”高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢對本刊記者說。

李慶賢所說的陸家嘴濱江E18地塊，與南外灘復興東路至董家渡隔岸相望。2009年9月底經過100多輪叫價，其中一塊以33826元／平方米的樓板價被保利集團納入囊中。

2009年下半年以來，外灘金融集聚帶的8-1地塊又被認為是“地王”的新候選者。8-1地塊，規劃為金融、文化娛樂、辦公綜合用地，位于中山東二路、南至東門路、西至人民路、北至龍潭路。是離老外灘金融街最近的濱江地塊。

2010年2月1日下午，地上總建筑面積27萬平方米的外灘8—1地塊被上海證大置業以92.2億元擊敗新黃浦，中華企業(聯合)、復地集團(聯合)等企業摘得，折臺地面樓板價34148元／平方米，刷新了之前的單價地王紀錄。

專業人士估計，若以外灘集聚帶180萬平方米樓宇建筑面積、樓面地價3萬／平方米來計算，外灘集聚帶的未來土地價值將達到4800億元。

“外灘這幾年幾乎沒有地塊推出，老外灘商業氛圍一直受到交通的影響，南外灘地區又面臨大片的舊區改造，至今沒有完全體現其濱江黃金帶的價值。現在外灘改造將要結束，配合外灘金融集聚帶的規劃，外灘沿線推地動作才剛剛開始。”李慶賢說。

外灘將形成更大、更高端的奢侈品牌集聚帶

而對于開發商而言，買下土地僅僅是萬里長征走了第一步。一棟地上建筑面積達27萬平方米的外灘國際金融中心，以現在的物價，不算地價，還需要不菲的投資。

盛高置地聯手香港上海大酒店有限公司打造的半島酒店，是外灘北段“外灘源”的首個竣工營業的項目，也是80年來外灘首個新建建筑。

盛高置地CEO謝世東告訴《瞭望東方周刊》，2004年，盛高置地通過邀請招標，以12億元拿下占地面積并不大的地塊，最終建成兩幢6層至15層高五星級酒店，以總建筑面積96590平方米算，約合樓面地價1.2萬人民幣。“這個價格也是當時名副其實的地王。”

作為老外灘80年來唯一的新建筑，半島酒店歷時5年、斥資近30億元建成。據本刊記者了解，總統套房的價格達到8.5萬美元／晚，豪華江景房1.35萬元人民幣／晚，普通標準客房3500元人民幣／晚，還要另加15％的服務費。

半島酒店人士向本刊記者透露，雖然價格不菲，但無敵地理位置和考究的服務，仍受到追捧，“不少企業已開始在半島酒店預訂世博期間的客房”。

可以預期的是，外灘很快將形成比目前更大、更高端的奢侈品牌集聚帶。僅在一個半島酒店內，記者就看到，被稱為香奈兒全球最雅致精品旗艦店已經開幕，今后陸續開張的品牌還包括Chaumet、Chopard、Piaget、Prada等，半島酒店8000平米的商業面積共計劃引進24個高端品牌。

新奢侈物業租金是一般商業物業的近3倍

在整個外灘，老建筑商鋪及辦公室租金，也隨著金融機構和頂級品牌人駐而迅速攀升。經營外灘18號的上海珩意房地產有限公司告訴本刊記者，外灘18號目前有11家頂級品牌入駐，2005年，該公司租金收入超出3132萬元人民幣，而2008年已經接近4077萬元。

具體租金單價，無論是半島酒店還是外灘18號均拒絕透露。但據上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭調查，外灘商圈的租金平均每天50---65元／平方米，也就是說每月1500元／平方米，這已經與恒隆廣場的租金不相上下。

知名商鋪專家姜新國表示，外灘商業物業租金分為數檔。“一般的商業物業租金，每月為400～500元／平方米。但著名歷史建筑以及新建奢侈酒店的租金則是這個數字的近3倍。”

本刊采訪的業內人士預計，在延安東路以南的南外灘地區，商業物業價值將進一步提升。