2009“地王”集體走勢成疑

這一大批“地王”誕生于2009年這個非常年份，其集體走勢不僅取決于2010年市場需求，也取決于各地方政府能否出臺有執行力的實質性配套措施。

2010年元旦假期剛過幾天，一則“地王”申請修改規劃的消息引爆了房地產業內外。

2009年，中國房地產市場，以席卷之勢，成為1998年住房制度改革以來漲幅最大的年份。這一年誕生的“地王”們，總價之大、單價之高，急速重組了業內外對土地價格的認識。

2009年6月30日，央企背景的方興地產，經過97輪競價以40.6億競得底價為16.47億的北京朝陽區廣渠路15號地，成為繼2007年10月房地產市場調整以來，全國總成交價最高的“地王”。同時，16240元/平米的樓面地價，創北京土地單價之最。

“廣渠路15號地”由此當仁不讓地成為2009年“地王”代表。如今，它又最先要求調整規劃，是否寓意了2009年“地王”們的集體走勢?

即便是在2008年低谷時也看好房地產市場的中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生，也表示：2007年“地王”們靠2009年的寬松政策和充裕資金得以解救，價格遠高于2007年“地王”的2009年“地王”們的運營前景令人擔憂。

2009年12月推出的新一輪房地產調控，使得2009年中國房地產爆發性銷售能否延續成為懸疑。“如果2010年房價走跌，2009年的‘地王’幾乎將會全部死掉。”中國房地產研究會副會長顧云昌對《瞭望東方周刊》說。

方興地產改規是為必然

元旦之前，業內已經傳言：廣渠路15號地要改規劃。

2009年12月30日，消息得到證實：北京市規劃委員會網站發布消息說，廣渠路15號地建設單位中化集團方興地產(中國)有限公司申請控規調整，予以公示。北京規劃委相關負責人在接受《瞭望東方周刊》采訪時說：“在建筑總規模不變的前提下，方興地產申請提高建筑高度。”

傳聞變成現實后，業內一片嘩然。

一家知名房地產企業的負責人“砦總”(化名)對本刊記者說：“方興地產修改15號地規劃是肯定的，不改規劃就得虧本。”

15號地路對面的樓盤是珠江帝景。該地段的多家房地產中介機構業務員對本刊記者說，2009年五、六月份珠江帝景在售樓盤的最高價為2.2萬～23萬／平方米。到今年1月，該樓盤仍在該價位左右徘徊。因此，當15號地以16240元／平米的樓面價橫空出世時，本地媒體報道說“北京樓市提前進^3萬元時代”。

有分析說，方興地產這次調規雖然沒有動容積率，但通過提高控制高度，使建筑由“矮胖”變為“瘦高”，突出地標性建筑特色，僅此方興地產樓盤銷售收入就可增加20億。

“中國的土地問題非常復雜，幾乎每一塊土地都有一個故事。”顧云昌說。

15號地承載了不少具有戲劇性的故事。

早在2004年，曾經的15號地拍出182億元高價成為“地王”，后因土地出讓金問題被政府收回，2006年成為北京第一批限價房用地，第二年又改為“商品房用地”競拍，但由于人氣不足流標。

在2009年6月16日接受報價的前一周，規劃突然修改：增加非住宅面積比例。有人分析說，這不僅讓其他一些開發商措手不及，還為方興地產量體裁衣，作為中國第四大國家石油企業中化集團的房地產開發旗艦公司，方興地產的強勢就是高端商業地產項目開發。

中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云在接受媒體采訪時預言：方興地產只是在“預熱”，后續可能還有更加“實質性”的調規內容。

來自國土資源部的消息說，15號地建設單位必須在2010年1月31日開工建設，否則就違反合約。而方興地產調規申請公示期1月29日才能結束，距約定開工期只有兩天，難以完成動工前祥規、單規、施工圖等制作和報批，違約幾成定局。

一線、二線城市“地王”改規劃、囤土地

房地產調規問題一向敏感，不少官員因為批準調規受賄而落馬。規劃能調整嗎?應怎樣調整?

北京規劃委對本刊記者的回復說：“根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第43條‘建設單位應當按照規劃條件進行建設，確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉規劃部門提出申請。’的規定，開發企業可以申請調整規劃。”

而砦總則認為：“從相關利益人角度考慮，規劃不能改，否則就傷害了競標對手利益。”

從方興地產拍得15號地到2009年年底的時間里，僅僅在北京，上海綠地以30.25億在大興黃村、大龍地產以50.5億在順義天竺、遠洋地產以48.3億在大興亦莊及保利地產以30.4億元在朝陽高并紛紛奪得“地王”地塊。

不僅在北京、上海等一線城市，二線、三線甚至四線都在上演著“地王”搶奪劇。

順義與北京中心區的位置相差甚遠，但“地王”的樓面價高達3萬／平方米；豐臺區王佐鎮2009年產生的一家“地王”樓面價達到12萬／平方米，但距其不遠一家知名度很高的小區的兩年二手房價格才0.9萬，平方米。

面粉貴過了面包，鄒曉云表示：中國一半地主要走改規之路。

那么另一半呢?囤地是主要選擇之一。

一位與房地產上市企業關系密切的商人告訴本刊記者，“奪‘地王’的目的是囤積土地，以此到資本市場融資圈錢，相比之下，公司業績是次要的。”

“囤積土地，上市圈錢，并且一半以上還是非房地產上市公司。”顧云昌對本刊記者說，“所以，一方面政府說我出讓的土地夠多了，一方面真正的房地產開發商說我根本就買不到地。”

地產名人潘石屹表示，高價競地的黑馬，不是房地產行業之外的企業，就是房地產行業中名聲不大的公司。

拿“地王”，圈錢，再拿“地王”，地價越來越高，面粉貴過了面包，“地王”企業走向高危之路，也把房價帶上飆升通道。

在地王效應下，越來越高的地價使“囤地”本身就獲利不菲。

比如，央視就報道說香港富商李嘉誠之子李澤楷旗下的房地產公司，在北京囤地三年轉手后的利潤比開發房地產高3倍。

“招拍掛之后修改規劃，或者囤地炒作，這些做法一般發生在一線、二線城市，”砦總根據自己經歷判斷說。

三線、四線城市：不排除政府直接埋單

“幺總”(化名)的房地產公司2009年七、八份一進入一個三線城市房地產市場，就與當地政府私下“締造”了一個地主：地塊還沒有招拍掛，但得到當地領導的非公開承諾和秘密協定的認可。并先期向政府支付遠超過千萬的地價款。

接近六億的地價總金額在這個三線城市還聞所未聞。

五六個月過去了，幺總有點坐不住了，抱怨某些政府官員不作為，導致土地招拍掛遲遲不能進行，無法按計劃進場開工。

常理而言，提前支付地價款很危險，招拍掛時不一定絕對中標，可能會出現不僅拿不到“地王”、反而丟掉預付款的尷尬局面。

但這位老板神秘地對本刊記者說：“根本不用怕，因為政府已承諾，競標時我只管舉牌喊價就行，最終高出‘協議’價格95％的部分，由政府通過稅費減免的方式返還。”

“在異常復雜的中國房地產市場，這種情況可能存在，因為這樣做留下巨大的尋租空間，所以許多官員栽倒在了土地上。”顧云昌對本刊記者說。

如今，新一輪調控政策中，“如果開發商拖欠地價款，將不得參與新的土地出讓交易”的規定，使得開發商白手囤地變得困難；溫家寶總理嚴厲打擊“占地不用”等違法犯罪行為的談話。讓囤地者心驚肉跳。

自1994年開始，中央政府就不斷出臺打擊囤地炒地的政策，但一直以來鮮有房地產企業因此受到處分，違規成本極低。如今，2009這個非常年份誕生的這一大批“地王”們，將呈怎樣的集體走勢，不僅取決于今年市場需求，也取決于各地方政府能否出臺有執行力的實質性配套措施。