高位盤整 定調(diào)2010年大陸樓市

「國(guó)四條」劍指「房?jī)r(jià)過快上漲」

「不管你再怎麼追，賺錢的速度永遠(yuǎn)也追不上房?jī)r(jià)上漲的速度。」這句出自風(fēng)靡大陸的電視劇《蝸居》中的經(jīng)典臺(tái)詞，是人們對(duì)當(dāng)下房?jī)r(jià)過快上漲的無奈調(diào)侃。最新的研究報(bào)告顯示，目前上海、北京、深圳叁個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)漲幅都超過了GDP的5倍以上，其中上海超過7倍，北京和深圳則是5倍。

傳統(tǒng)的樓市淡季突然火了一把，只是這冬天裡的一把火，并非由人們自住或是改善性的居住需求所點(diǎn)燃。相反，在漲價(jià)預(yù)期和房源稀缺的影響下，加上大量投資客入市和開發(fā)商捂盤惜售的推波助瀾，房?jī)r(jià)越來越偏離普通居民的購(gòu)買力。在2009年12月13日舉行的「金融制度的重新設(shè)計(jì):聚集資產(chǎn)泡沫與金融監(jiān)管」論壇上，美國(guó)耶魯大學(xué)金融學(xué)教授羅伯特#8226;希勒就表示，「中國(guó)樓市價(jià)格在一些大城市已經(jīng)很過頭了，這種急速增長(zhǎng)確實(shí)存在泡沫。」

量?jī)r(jià)齊漲泡沫越吹越大

從2009年12月7日至12月13日的大陸主要城市住宅交易資料情報(bào)中顯示，在所監(jiān)測(cè)的32個(gè)城市中，樓市成交面積環(huán)比上升的城市有18個(gè)，逾總城市數(shù)量的一半，成交面積漲幅相對(duì)集中，漲幅在10%~50%之間的有11個(gè)城市。

而另外一份由房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)美聯(lián)物業(yè)發(fā)佈的《關(guān)於北京、上海、深圳叁地樓市的泡沫程度》顯示，11月份北京樓市平均租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，首次突破1:500，達(dá)到了1:546，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1:700。「這一比例在2008年基本在1:400左右，一年漲了25%。」美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說。

房屋租售比意味著什麼?它是國(guó)際通行用來衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的資料比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房?jī)r(jià)的差距。一般而言，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的「房產(chǎn)租售比」為1:100到1:200。而社科院的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》裡則顯示，當(dāng)前有85%的中國(guó)家庭買不起住房。這一切都提示現(xiàn)在的樓市已有泡沫。

但更令人擔(dān)心的是居民對(duì)樓市房產(chǎn)的盲目投資心理。美聯(lián)物業(yè)報(bào)告中顯示，在上海的調(diào)查中，51%的登記購(gòu)房者表示，如果手上有剩餘資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)。而這一資料在北京更是高達(dá)62%。與投資心態(tài)相對(duì)的，是現(xiàn)房樓盤空置比例的居高不下。即使樓盤交付，裝修的比例也非常低，顯然大部分都寄希望依靠房?jī)r(jià)的上漲帶來收益，這就為市場(chǎng)增多了更多不確定性。可謂「盲目購(gòu)房不息，房產(chǎn)泡沫不止」。

政策解讀中央政府調(diào)控的力度有多大

房?jī)r(jià)過快的上漲速度顯然加快了中央對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)整的步伐。2009年12月14日，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議專門研究房地產(chǎn)調(diào)控政策，這次房產(chǎn)調(diào)控政策來的似乎比以往時(shí)候都早一些，通常關(guān)於政策的出臺(tái)一般都在叁月份兩會(huì)之后。

在政策研究會(huì)上，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。加上12 月9日決定的「將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年」，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控思路逐漸明朗。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著「盤整」將會(huì)是2010年樓市的主題。

在這些政策之中，「遏制房?jī)r(jià)」四個(gè)字顯得力度更強(qiáng)、頗具玩味。在此之前的2005年「國(guó)八條」、2006年的「國(guó)六條」，用的都是「穩(wěn)定房?jī)r(jià)」。這也釋放出政府需要為樓市「高燒」降溫的信號(hào)。

被人們稱為「國(guó)四條」的四項(xiàng)具體措施包括:增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。專家指出，這套「組合拳」劍指當(dāng)前房市存在的幾個(gè)最突出矛盾，具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

「國(guó)四條」的明確指向會(huì)起到什麼實(shí)際效果呢?目前對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的兩種聲音可謂涇渭分明。部分學(xué)者的觀點(diǎn)是，「遏制上漲」并不代表「房?jī)r(jià)下跌」。目前的高房?jī)r(jià)不是一天形成的，在高房?jī)r(jià)的背后是寬鬆的貨幣政策和地方政府的利益訴求。既然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確寬鬆貨幣政策將延續(xù)，那麼土地和房屋價(jià)格自然難以大幅下跌。而另一派的觀點(diǎn)則認(rèn)為，「房?jī)r(jià)下跌」已成既定事實(shí)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)就表示，「我相信房?jī)r(jià)肯定會(huì)大跌，但并非基於對(duì)政策的信任，而是基於房地產(chǎn)發(fā)展的『魔咒』，凡是房地產(chǎn)泡沫，遲早都會(huì)破滅。政策很顯然不希望大跌，但也不希望再漲，這樣兩全其美的政策只是一個(gè)烏托邦。但我認(rèn)為，房?jī)r(jià)的大跌其實(shí)是必然，『國(guó)四條』只是提供了一個(gè)藉口，不管政策調(diào)控不調(diào)控，房?jī)r(jià)都會(huì)下跌，只是時(shí)間問題。」

應(yīng)該說，「國(guó)四條」能否「藥到病除」還有待再觀察。由於樓市波動(dòng)涉及到金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)，關(guān)乎超過50個(gè)相關(guān)行業(yè)的榮衰，政府在調(diào)控時(shí)往往面臨兩難。專家評(píng)論，「目前出臺(tái)的一系列政策，能在多大程度上遏制高房?jī)r(jià)，還需要進(jìn)一步觀察。」